楼市理性了 北京热门商品房地块低溢价率成交

各位粉丝：

今天，北京土地市场再度成为了关注的焦点。3个住宅地块成交，而且还不乏热点区域的项目。

这三个地块都位于南城，丰台区和大兴区，其中两个是“限竞房”，另一个是不限价的纯商品住房、

其中，位置最好、也最受关注的是丰台区南苑石榴庄0517-L02地块F1住宅混合公建用地。

该地块位于南三环和南四环之间，地铁5号线、10号线、亦庄线的三线换乘站宋家庄站附近，交通便利，被业内认为是优质地块。

继朝阳区孙河地块、石景山区古城地块、丰台区花乡地块等不限价地块之后，石榴庄地块成为了又一个不限价的纯商品房地块。因此业内对于该地块最终的结果也颇为关注。

该地块土地面积约2.1公顷，建筑规模约6.31万平方米，容积率高达到3.0。而且竞得人需代建约10440平米的公交设施和300个社会停车位（最终以规划审定为准），无偿移交北京市公联公路联络线有限责任公司。

同时，竞得人需无偿建设3000平米机构养老设施和1000平方米文化设施，并移交给相关部门。

所以该项目最终可以销售的商品住宅面积也就4.4万多平米，另有4千余平米的公建。

此前业内纷纷猜想该优质地块是否会创下高溢价率，楼面地价能够达到多高，但结果却显示当前的市场形势下开发商还是比较理性的。

该地块起始地价为26.69亿元，最终金茂和合生的联合体以28.2亿元的价格竞得，溢价率仅约为5.7%，总体楼面地价为44691元/平方米。但考虑到该项目要代建和无偿建设公交、养老和文化设施，因此开发商计算的楼面地价应该接近6万元/平方米。

目前，金茂在这个地块附近销售的金茂府项目，价格达到了约10万元/平。此次金茂出手再次在该区域拿下新地块，未来会如何销售，定价多少，拭目以待。

另两个地块中，大兴区瀛海镇地块位置更好一些，位于京台高速旁，附近有地铁8号线瀛海站。竞争也更激烈一些。

该地块为“限竞房”，土地面积约4.59公顷，建筑规模约10.09万平方米。商品住房销售均价不超过52449元/平方米，最高销售单价不超过57694元/平方米。

近两年，瀛海已经出让了多宗住宅用地，其中大部分都是“限竞房”，时隔两年，瀛海最新入市的地块，商品房的限价和当初大体相当。

令人意外的是，不限价的石榴庄地块，溢价率很低，反而作为“限竞房”的瀛海地块却竞争激烈，中海、金隅、金融街、绿城、合生等多家开发商轮番举牌。

最终中海以32.7亿元拿下该地块，溢价率近26%，成交楼面地价为32408元/平方米。值得注意的是，​中海是在瀛海拿地比较多的房企，如之前的瀛海府。

虽然该地块溢价率不低，但由于是“限竞房”，所以对最终商品房的销售价格没有影响。一方面是该地块起始价比较低，起始楼面价​2.6万元/平，只有商品房售价的一半左右，开发商竞价有一定的空间。最终的楼面价与商品房销售价格还有每平米约2万元的价差，开发商仍然有利润空间。

另一个地块位于大兴区庞各庄镇，为大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，位于京开高速旁，庞各庄镇政府不远。

该地块最初曾以共有产权房地块入市，但遭遇流标，此次则是以“限竞房”地块入市。

该地块土地面积约8.84公顷，建筑规模约17.32万平方米。商品住房销售均价不超过42158元/平方米，最高销售单价不超过46374元/平方米。

最终保利以33亿元的地价拿下该地块，楼面地价为19053元/平方米。

值得注意的是，从2016年下半年推出“限房价、竞地价”土地出让方式以来，加上今天成交的这两个“限竞房”地块，北京已经累计成交了100个“限竞房”地块。

之前我们也和大家说过，最初的两年多里，北京入市的住宅地块，基本上都是“限竞房”地块，而很多“限竞房”项目的去化率也并不乐观。

从今年开始，不限价的纯商品房地块越来越多，今年已经成交了10个不限价地块。“限竞房”不再是唱独角戏，土地市场乃至将来的楼盘销售也更加多元，对于开发商的考验也越来越大。