大湾区投资的秘密武器揭秘！沙井即将迎来商业价值裂变

前不久，《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》重磅发布！

淘房志发现，其中土地整备面积最大的是485公顷的大铲湾港区土地及海域，用于打造腾讯“互联网+”未来科技城，其次就是位于沙井的海上田园地块，面积也有417公顷，而整个宝安的城市更新用地供应更是高达60公顷，位居全市前列！

我们可以非常明显地看到，不论是从产业布局规划还是新增土地上来讲，深圳向西发展的进程越来越迅猛，西部的投资价值也随之水涨船高！

一批嗅觉敏锐的投资精英和大机构已经展开行动，在如今深圳住宅和公寓短炒的大门被关上之际，聪明的钱又流向商业资产！

可以大胆的预测，如果能成功判断深圳下一个商圈在哪里，提前买入这种全新商圈核心地段的优质商业资产，就很有可能跑赢通货膨胀，实现资产的暴击效应！

壹

绝大多数人都想不到！

投资的秘密武器是商业产品！

2019年全球市场风云突变，美国降息、人民币汇率破7、P2P暴雷······如此乱局之下，淘房志创始人顾洪波认为：乱投资者找死，不投资者等死。抗跌、变现能力强的全球一线城市核心区域的物业成为优化资产配置的关键。

在如今“房住不炒”的大背景之下，想要靠住宅实现财富翻倍的机会非常渺茫，越来越多的精英人士把目光投向了不受政策影响、租金和售价都很可观的商业产品。

过去10年，人们只记得深圳房价的大涨，却没有发觉，其实优质的商业产品，收益一点不逊色于住宅，甚至持续性更强。

淘房君在查阅资料的时候发现：过去10年，深圳的商铺无论是平均售价还是租金、均已翻倍。其中，商铺售价上涨115%，平均年增长8.88%；租金上涨136%，年增长率达到10%。

而深圳商铺过去十年总投资回报率达1.8倍，年平均投资回报率达12%。在稳健投资渠道中，商业产品投资非常可观。

关于商铺，在香港房地产业界更是流传着这么一种说法——投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。

很多人第一次听到这个说法时可能并不认可，但事实的确如此，香港人的确靠着商业资产实现了财富翻倍、财富自由的目标。

香港差饷物业估价署曾经做过统计，从香港回归到去年为止，香港各类物业售价指数最高的是工厂、商办资产，而排名最末的就是住宅。

物业售价指数以百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，从图中我们可以清楚地看到，住宅物业的售价指数从1997年的150上升到2018年的400，涨幅不到3倍；而零售业楼宇，也就是商业产品的售价指数从1997年的150升到2018年的600，涨幅高达6倍！

尽管香港的住宅高昂，但综合这里繁荣的商业和巨大的人流等因素时，住宅的租金和溢价率就比商业产品逊色了不少。

不仅如此，淘房君在阅读《香港地产业百年》一书时发现，早在1994年，香港商铺租金就在全球12个主要城市中高居榜首！

其中，铜锣湾一店铺每月每方英尺租金高达3429元，铜锣湾香港大厦一个商铺，有买家出价每方英尺19万元，业主也因惜售而搁置。

而如今，香港的优质商铺价格早已达到100万一平、200万一平，铜锣湾的商铺甚至卖过每平米1500万的天价！

2014年，香港铜锣湾街头成交了一套实用面积只有122平方英尺(约12平方米)的地面商铺，售价1.8亿港币，创下了每平方英尺147.5万的单价新高(即每平方米近1500万)，人民日报惊呼天价！

事实再一次证明，商业产品可以成为楼市投资的秘密武器，而大部分人却忽视了它的巨大潜力。

与香港比起来，深圳优质地段的商业产品还处在起步阶段。据我们淘房志团队考察得出，一些优质商业产品的价格每平基本上是10-20万左右，可以明显感受到，深圳的商业产品价值被严重低估了，这也引起一批来自全国各地的投资者和大机构的重点关注。

今年2月，港交所上市的REITs领展房产基金发布公告称，以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心，南山、宝安商业办公市场频繁出现大宗交易，从10亿到100亿级交易层出不穷，令人瞠目结舌。

对此，淘房志创始人顾洪波认为：当下住宅已经进入“慢牛时代”，大资金还会流向商业地产。

1）深圳住宅已进入“慢牛时代”，尽管依然会往上走但很难出现爆发性增长。

2）深圳大批财富人群事实上已被限购，在不能购买住宅的情况下，租金回报可观的优质商业产品可以成为一种替代性资产。

3）同样，大机构无法用公司购买住宅，资金会继续流向其他产品，配置商业、写字楼等反而成为趋势。

通过以上分析，我们可以清晰的认识到，一些嗅觉敏锐的购房者，已经将目光投向了受调控政策影响小的商铺，未来会有一批买家将陆续涌入不限购不限售＋存在潜在暴击机会的优质商业产品领域，深圳的商业产品已经迎来黄金发展时期！

贰

深圳西部新商业中心终于出现

沙井海岸城未来或将超越南山！

过去十年，深圳呈现多中心的发展趋势，罗湖、福田、南山、宝中、龙华等商圈相继出现，唯独西部中心的沙井片区，缺乏一个大型商圈引擎，但随着沙井城市中心的崛起，西部巨型商圈正在加速形成。

淘房志认为，这个巨型商圈中心就是沙井海岸城城市级商圈，这里有80万平方米的沙井海岸城+万科星城，将成为未来整个沙井的生活商业中心，成为类似宝中壹方城、南山海岸城、万象天地，福田COCOPARK这样的区域。

沙井片区享受大空港和海洋新城的双重利好，先天优势巨大。

在大湾区西部发展轴上有两个重要的发展引擎，一个是前海，另一个是由海洋新城+大空港+会展湾叠加的“湾区新城”，可以预见的是，沙井未来将会承接会展产业、海洋产业、空港产业等深圳新兴产业居住和消费的巨大需求。

值得高兴的是，当前深圳国际会展中心建设进展顺利，预计今年9月就会投入运营。

国际会展中心建设现状

据南方都市报报道，未来深圳会展业的直接收入将高达150亿元左右，直接带动相关产业收入将在1350亿元左右。

国际会展中心效果图

值得注意的是，未来会展中心相关产业的发展，将会带来规模庞大的人流，预计一年人流量约1000万以上！

海洋新城规划方面，业内关注的人也比较多，海洋新城在海上田园那一片，现在已经在填海了。定位是继前海之后的深圳非常重要的下一个产业中心。

现在海洋新城周边没有任何布局的机会，没有机会买入，所以布局未来海洋新城很重要的一点是现在的大空港以及现在的沙井这一片。

从规划体量和发展潜力上来看，沙井海岸城很有可能会超过南山海岸城！

从体量上看，沙井海岸城建成后会形成涵括住宅、商业、写字楼等计容总建面超过80万平方米的超大型综合体，将是南山海岸城的两倍多。

不仅如此，沙井海岸城周边还有多家知名房企入驻，而万科星城紧邻沙井海岸城。可以想象一下，未来随着以海岸城为代表的商业旗舰陆续入市，加上万科星城·星光天地，整个商圈的体量高达约40万㎡，海岸城这一片的商业都会连起来，形成新的湾区城市级海岸城商圈。

沙井海岸城效果图

另一方面，从辐射范围上来看，沙井海岸城未来的影响力也是远远超过南山海岸城的。

沙井地处粤港澳大湾区交通要道，随着空港新城的建设和海、陆、空、轨4维立体交通网络的完善，淘房志创始人顾洪波认为，沙井未来超级商圈的辐射范围更会覆盖到长安、虎门等临深区域，最终可强势辐射约500万消费人口！

万科星城项目效果图

可以说，投资西部，首选沙井，而万科星城紧邻沙井海岸城，周边还有文化艺术中心、创意书城、市民广场，三大文化配套环拥，这和“南山商业文化中心区”的发展有着异曲同工之妙，未来海岸城、万科星城和周边的商业都会连成一片，新的沙井“商业文化中心区”将会在这里出现。

叁

传统商铺已经没落！

万科湾心新商铺+创变空间来袭

抓住沙井商业价值裂变机遇！

尽管商业产品的投资价值潜力巨大，但同时难度也比住宅等物业要高出许多。

淘房志创始人顾洪波认为，过去几年有一些人买商铺没赚到钱，很核心的就是一点就是他们看不懂其中投资的趋势，而当下最明显的一点就是商圈铺在崛起，而传统的街铺在没落。

南山海岸城

尤其以壹方城、万象天地、海岸城等为代表的商圈铺迅速崛起，成为了各自人流聚集地，频繁出现的喜茶、鹿角巷等网红店迅速走红，不仅吸引了巨大的年轻群体，也拉升了商圈铺的整体租金。

而目前南山、福田优质商圈的商业产品大多数都是自持，部分可以出售的更是高达20万+/平以上，如果大家错过了罗湖福田南山的投资机会，那么这一次就不要再错过沙井了！

淘房志提醒大家，目前深圳一些新兴板块正在商业升级，西部最突出的就是沙井海岸城商圈，加上附近的万科星城等项目，这里的商业价值正处于爆发的前夜。

8月17日，万科星城即将优惠推售商业属性的（建面约53-94平的）创变空间和在售的（建面约19-90平）中轴街铺很大可能成为投资人追捧的焦点。

项目效果图

项目推出的临街商铺，高颜值设计，建面约19-90㎡中轴街铺+建面约53-94㎡创变空间可包容多业态，满足不同需求。

“万科星城·星光天地”，湾心大城街铺，铺铺临街，占据近百万大城的中轴位置，坐拥充盈人流，尽享绝佳展示效果。

其中既包含临街商铺，又有部分特色独栋，多元业态呈现，品牌有新意，满足一个网红地的所有想象。

创变空间总价200万起，小面积、户型方正，使用灵活——创变空间主力为建面约53-66平的小面积产品，可以满足更多的不同消费者的需求；

户型方正，使用上更加灵活——创变空间层高约为5.1m，使用上更加舒适。70年产权，享超长收益期，不限购不限贷不限售，流通不受限，价值更高。

项目周边数十个成熟社区，人口密度高，据统计，沙井地区拥有超过130万人口，这部分人群正是未来消费力的保证。

而星光天地正是满足了年轻人对颜值的高要求，或将成为下一个网红地，会吸引高质量的消费群体。

项目效果图

8月17日，商业性质和建面约53-94㎡的创变空间将于优惠发售，不限购、不限贷、不限售，70年产权，机遇十分难得，感兴趣的朋友千万别错过了。