宅地摇号拍卖，楼面价约1.9万/平！南沙湾要全线进入4万+时代？

匿名 2020-12-03 04:08 阅读 1000+

8月土拍，南沙湾打响头炮！

追溯上次南沙湾拍地，还要把时间拨回5年前：2015年7月，碧桂园以总价11.05亿，楼面价6312元/平拿下南沙湾海港大道东侧地块。

时隔五年，南沙湾再次拍地，是位于南沙街南沙湾片区港前大道南以西2020NJY-9地块，竞买规则“竞价+配建+摇号”。

8月10日下午限时竞拍，第21轮报价后，就到了最高价12.919亿元+配建7400平人才公寓，进入摇号阶段。

据悉，此次南沙湾拍地共有13价房企「参战」，其中不仅有越秀、中交、建发、华润、保利、金地、龙光、星河、中海这些知名「老面孔」；还有来自西安的天地源三家央企背景的鲁能！

图源拆神

8月12日下午3点，鲁能通过摇号竞得地块，最终这宗地以楼面价约19117元/平创下南沙最高楼面记录！

大量实力房企齐聚南沙，竞拍南沙湾地块背后实则是争夺南沙湾未来的价值红利，也反映出南沙湾在南沙乃至广州、粤港澳大湾区中的重要性！

没有突然来袭的地王

一切都是时间酝酿下的理所当然

自去年南沙“放松限购”以来，楼市一直处于活跃状态，近期楼市更是火爆，不少深圳客直接“杀入”南沙！此次新地王诞生于南沙湾，凭什么？

首先，南沙湾规划定位很高

南沙湾位于珠江口西岸，南沙新区南沙街道东部区域，处于珠江主入海口位置，西侧紧邻黄山鲁森林公园，东侧与南侧滨虎门和凫洲水道，北至有荣船厂，占据着极佳的地理位置。

图源：直击南沙

在2018年9月南沙政府公布的《广州南沙新区南沙湾地区控制性详细规划修编》中，南沙湾的定位为粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区的海上门户、广州国际海洋文体休闲中心，未来将重点发展发展商务会展、科技创新、休闲度假、邮轮游艇经济服务外包和生态居住等功能，从商务到科技再到居住，可见南沙湾发展定位之高。

其次，还将形成“一心两带三片四核多廊”的规划结构；

来源：广州南沙开发区国土资源和规划局

一心:黄山鲁森林公园为核心；

两带:串联南沙岛的风情大道:展示富有形象魅力的滨海活力带；

三片区:北部海洋文体休闲区:中部珠江口游憩商务区；南侧国际科技创新区；

四核:各片区及滨海公园形成的功能和地标核心；

多廊:依托主要河涌绿地山体与防护绿地形成多条廊道。

最重要的是，在「规划」之下南沙湾还有很清晰的发展思路

图源：直击南沙

一是打造山海绿城涌共融的特色城区组团；二是围绕轨道站点构建TOD模式下的15分钟复合生活工作圈。

思路越清晰越能聚焦，也更有利于发展。在高定位、清晰空间发展思路和全面到位的规划结构的加持下，还能有清晰的空间发展思路的南沙湾注定不普通，新地王的产生，实际上也是时间酝酿下的理所当然！

被“地王”瞄准的南沙湾

35分钟到深圳，约1/4宝中价

土地价值一定程度上代表了板块的价值，随着地王的出现，南沙湾板块价值不言而喻，南沙湾新一轮热潮已然来临，片区正释放出“可投资”信号。

信号1：交通便捷，从深圳出发35分钟可抵南沙湾

一个片区的价值，先是取决于区位，再是取决于交通！南沙湾占据着珠江口岸的绝佳位置，交通也非常便捷！

通过莞佛高速，仅需约1小时就可快速通达广州、深圳、澳门等核心城市。随着近期深圳机场码头往返广州南沙客运港水上客运航线的开通，更是将深圳到南沙的时间距离缩短至35分钟。

随着南沙客运港-深圳机场码头航线开通、深中通道的建设，南中高速、深江高速的开工，南沙湾与深圳的距离也越来越近。

从「内部」来看，目前南沙湾已有地铁4号线正在运营，可通过转乘8号线快速通往海珠、转乘5号线通往珠江新城等广州各区，共享城区配套资源。除此之外，未来还可通过15号线（规划中）换乘18、22号快线（规划中）快速到达广州各区；规划中的深茂铁路也将从南沙湾的南段经过。

总的来说，南沙湾无论是「外部交通配套」还是「内部交通配套」，都相对很完善！

信号2：1/4宝中价，价差本就很明显

南沙湾新盘均价普遍在3万/平或以上；一洋（狮子洋）之隔的宝中二手房挂牌价在12-17万之间，相比之下，南沙湾差不多1/4宝中价，价差最大约14.9万。在明显的价差下，「可投资」信号愈加强烈！

来源：贝壳找房APP（2020-08）

「新地王」板块-南沙湾

炙手可热的原因还有三个

资本是逐利的，没有任何情感可言！

此次在拍地过程中，南沙湾被十几个开发商坚定选择，这侧面说明了开发商们对南沙湾板块未来的非常看好！其实早在「新地王」出现之前，南沙湾就被不少深圳人坚定选择！主要原因有三个：

原因1：广州“富人区”，居住舒适度高

在多数深圳客眼中，南沙湾环境是最好的，也是最宜居的板块！因为南沙湾是一个拥有不可复制的稀缺山海资源的板块，靠近珠江口岸、毗邻狮子洋，还有黄山鲁森林公园，被称为广州的“富人区”。

南沙湾利用其区位优势，将围绕滨海一线地区，打造一条连续、公共、开放的长达20公里滨海岸线，分为东、西岸。其中，东岸将形成国际邮轮游艇服务岸线与海洋文体休闲岸线；南岸以自然休闲为主，充分发挥南沙湾本地生态优势。已建有高尔夫球场、游艇会、邮轮航母港、南沙大酒店、南沙花园酒店等高端商业配套。环境优美的滨海线+高端商业配套，居住舒适度不要太高！

滨海岸线实景图

原因2：优质公办+国际化学校：一站式优质教育

南沙湾拥有3-18岁一站式优质教育，不仅有华师附幼、华师附小、广州二中等优质公办学院，还有国际化学校英东中学，这所学校与NCPA美式中学和ULC英式高中融为一体，可做孩子的出国留学的“跳板“。

与深圳学位紧张相比，南沙湾的优质教育配套成为深圳家长坚定选择的重要因素！

原因3：受深圳「715调控政策」影响，大量深圳客涌入南沙；

深圳715调控出台后，客户外溢至南沙的现象非常明显：根据乐有家统计的数据显示，南沙新房住宅的成交客户来源，由以广州客户为主变成了以深圳客户为主；深圳客户占比从之前的17%提升至了50%。

来源：乐有家

无论开发商还是投资者都用“钱”投票南沙湾，随着板块红利逐步释放，南沙湾未来非常值得期待！

「新地王」的诞生，也将改变人们对其周边价值的预期！

「新地王」楼面价接近两万，周边的新房住宅普遍超过3万/平，其中星河山海湾早已突破4万，「新地王」之后，未来片区或向4万/平看齐。相较之下，目前「新地王」旁边的领南星河荣誉均价仅2.8万/平，是片区中的价格洼地，未来可期待空间更大，值得重点关注！

底图来源：百度地图|数据来源：中原地产（2020-08）

核心区域+优质配套

领南星河荣誉价值不容小觑

在占据核心区位的前提下，领南星河荣誉周边的配套不容小觑！

领南星河荣誉项目

1、高端商业配套+科技研发中心

领南星河荣誉位于南沙湾黄金中心-未来的游憩商务服务区，毗邻亚洲最大邮轮母港，周边5公里内还有南沙客运港、南沙游艇会、世贸中心大厦、南沙大酒店、南沙花园酒店等高端商业配套，亦有香港科大霍英东研究院等科技研发中心。

2、不可复制的稀缺生态资源

项目周边有鹿颈山、狮子洋、黄山鲁森林公园、蒲州花园、南沙滨海公园等不可复制的稀缺生态资源，同时还有亚洲最大的天后宫。举步可达，惬意生活何不快哉！

3、“海、陆、轨”交通便捷

从项目出发，3分钟可上莞佛高速，快速通达广州、深圳、澳门等核心城市，实现湾区1小时生活圈。还可以通过“家门口”的南沙客运港35分钟到深圳，90分钟到香港海港城；或乘坐游轮前往日本、越南等国家。除此之外通过已开通的地铁4号线转乘8号线通达海珠，转乘5号线通达珠江新城。未来15号线连通南沙，18、22号快线通达广州各区，享受城区资源。

4、名校环绕-优质的教育配套

项目不仅社区自带幼儿园，周边更是名校围绕；除了项目正对面50米的广州二中南沙天元，还有华师、执信、华南唯一美式教育学校英东中学和剑桥等名校环绕！（具体招生以教育主管部门和校方最新政策为准）

综合来看，项目所处的位置是片区中配套最完善的商业与居住综合的板块。

美式都会+活力商业街区

成就全新湾区都会新生活

真正稀缺的人居项目，往往在占据“核心”区位的前提下，也拥有极高的品质。地产君梳理了一通，发现领南星河荣誉就是这么一个“内外兼修”的优质项目。

项目整体以曼哈顿中央公园为蓝本，结合美式大都会风格与美式自然的格调，搭配美式活力商业街区进行打造，意在为湾区呈现全新的美奢公园社区。

项目的中央园林约4万方，绿化率约35%。内部社区规划了九大主题公园以及长达1公里的健康环形步道。通过提供多个交互场景，满足居者一切的交流、休闲、运动需求，打造一个充满活力的社区。

目前深圳住宅容积率普遍在3.2-4.5之间，而领南星河荣誉容积率仅2.27，媲美华侨城波托菲诺纯水岸（2.07）。且据了解，项目最大楼间距超220米，既可避免对视，也营造了更阔绰的空间环境，意在打造湾区高端低密度生活社区，居住舒适度非常高。

除了在整体规划、项目在产品细节打造上也非常用心：

1、南沙唯一无感智能社区

地产君发现领南星河荣誉还是南沙唯一的无感智能化社区，植入了可实现刷脸回家的访客系统、更智能的安防系统，无需等待的电梯联动系统，以及智能家居系统，四大黑科技系统真正做到社区无感智能化！尤其是智能家居系统，无论是灯光、空调、监控、小夜灯、安防等都可以通过智能设备控制。