中国一线城市的最后洼地，上演“万人抢房”

在中国最顶级的四大一线城市中，广州楼市是最朴实无华的那一个，坐拥领先全国的教育、医疗资源和丰富的就业机会，但房价却不到深圳和北京的一半【1】，也正因为如此，广州楼市一直被业内称为“中国房价最具有性价比的城市”，未来充满无限可能。

然而，最近广州楼市却一反常态，从平平无奇到“万人抢房”的高光时刻，是否预示着广州这座一线城市中最后的洼地，也将开启全面上涨模式？

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广州上演万人排队抢房

10月24日，广州楼市迎来历史性的一幕，广州恒大冠珺之光项目示范区开放当天，吸引了上万人蜂拥而至，现场人山人海的火爆场面非常震撼，不禁让人怀疑，这还是那个朴实无华的广州楼市吗？这样的场面在土地紧张的深圳都十分少见。

从开放当天的现场实况图可以看到，诺大的沙盘中央，最引人瞩目的就是那个流光溢彩的世界地标性建筑物——恒大足球场，其周边是一块块被道路分割的整齐地块，地块之上的建筑有学校，有操场，有商业和写字楼。紧挨着恒大足球场的北侧，那一排纵向分布的建筑就是广州恒大冠珺之光项目。

为什么广州恒大冠珺之光只是示范区开放认筹就可以吸引上万人前来？笔者出于好奇，在开放的第二天实地考察，为粉丝带来一份真实的踩盘报告。

从广州地铁7号线谢村站下车，给人第一眼的感受就是汉溪大道特别整洁宽阔，周边大片可供开发的土地，到处都是令人耳目一新的新建筑，一片生机勃勃、奋发向上的景象。

步行不到5分钟就来到恒大冠珺之光的营销中心，现场人挤人、人挨人的火爆场面竟是真的，由于案场销售过于繁忙，在等待接待之前，笔者和许多购房者进行了深入交流，从不同人群的不同角度，侧面对恒大冠珺之光有了初步的认识：

1、项目依托广州南站而建，经常到全国各城市出差的商务人士，会购买这里，作为工作的“根据地”和出行的中转站；

2、自己开公司的老板，看好南站商务区的营商环境、土地成本和交通便利，准备把公司转移到这里，一次购买多套用作员工宿舍；

3、项目对面的世界地标性建筑物就是恒大足球场，一些爱球人士慕名而来，购买一套方便看球和休闲度假，以后还有租金收益和升值空间，更可交给恒大签约的五大托管品牌；

4、还有从事自媒体、直播、短视频等新兴行业的年轻人，购买一套LOFT，上下两层自住创业两不误；

5、更多的是来自广州、深圳和全国各地的投资客，广州楼市洼地慢慢被发现，一些专业投资客一次性打包购买十几二十套，他们非常看好粤港澳大湾区规划下“南站枢纽+足球地标”的发展模式。

进入销售中心后，在现场人员的专业讲解下，结合笔者自己对湾区楼市的研究，又对恒大冠珺之光有了更深刻的认知。

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湾区“流量之王”

广州恒大冠珺之光受到如此多的关注和追捧，不只是产品的胜利，更多的是模式的胜利，是中国进入TOD时代的风口和典范。

我们知道，中国城市化进程加快，越来越多的人口向一线核心城市转移，但城市的无序扩张和交通路网建设的缺失，让居民工作与生活空间互相分离，这也导致了市中心土地资源稀缺，房价急剧攀升的后果。

TOD就是解决大型城市发展规划问题的一种模式，以公共交通为导向，以高铁、地铁、轻轨公交等枢纽站点为中心，以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径，将出行、居住、工作、购物、休闲、娱乐等功能集中于一体，打造高效、集约、舒适、绿色的城市空间。

粤港澳大湾区涵盖“9+2”城市，在一体化背景下，这11个城市其实就是一个“世界级超大型城市”，但纵观湾区，还没有一个成熟TOD片区足以辐射“9+2”城市，我们急需一个成功的TOD范本，推广至湾区乃至全国。

广州南站综合交通枢纽是发展湾区TOD模式的最佳选择。

从地位上来看，广州南站是“粤港澳大湾区新兴产业全面合作门户枢纽、现代服务业协同发展示范区、世界一流火车站、面向全球的国际化高端商务区”；

从功能上来看，广州南站依托4高铁+3城轨+4地铁，可以实现1小时覆盖大湾区所有城市，4小时辐射华南生活圈，8小时联通全国的交通便利。

最有价值的是，广州南站坐拥湾区最大的流量池，它的年均客流量高达3.02亿人次！是名副其实的湾区“流量之王”。

试想一下，按照TOD模式，为广州南站配套完善的商业、教育和居住配套，引入高等院校和高新产业，为人们提供丰富的就业机会，那么“3.02亿/人次的客流量”将会催生出庞大的居住需求、消费需求、就业需求、教育需求、文化需求……

当人流、物流、信息流和资金流快速汇聚时，还会反过来促进周边经济、产业、商业的多元化发展，形成一个良性循环。

广州恒大冠珺之光依托广州南站交通枢纽而建，能受到万人追捧，一方面是是项目本身产品品质高和恒大品牌的影响力，但其实更多的是TOD模式的胜利，是“流量之王”带来的绝对性优势。

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足球流量变现

让人惊叹的是，广州南站枢纽不仅坐拥湾区最大的流量池，还具备可以将流量变现的能力，以足球经济为核心转化为流量价值，堪称神来之笔。

足球经济是一个极具潜力的经济增长极，也是目前粤港澳大湾区的文化短板之一，我们千万不能小看足球带来的经济价值，比如：

足球运动可以带动足球制造业，运动服装制造业迅猛发展。Adidas就是目前足球领域的运动装备之一，多年来一直成为世界杯甚至奥运会的主赞助商，可见足球运动为品牌带来的亿万粉丝关注，可以产生极高的商业价值。

足球运动极大促进了第三产业的全面发展。足球比赛日的当天，成千上万的球迷亲临现场，在竞技体育氛围的感染下，人们纵情地享受这一刻，在餐馆、商场、酒店、旅游景点及娱乐场所庆祝主队的获胜。

足球运动是一个城市走向世界的名片。足球是一项世界运动，比赛日的当天，全世界的媒体都在转播或直播比赛，这也同时让广州的足球场受到全世界关注，吸引更多媒体、投资人以及企业赞助商的目光，是招商引资的重要手段之一。

足球带来的经济和连锁反应远不止这些，据调查显示，足球球场附近的房价在过去二十年里涨了8.5倍，如：

伦敦奥林匹克体育场，位于伦敦斯特拉特福德区，可容纳8万多名观众。随着西汉姆联队的入驻，伦敦奥运会的举办，平均房价从1997年的46,448英镑的上涨到2018年的440,474，增长率高达惊人的848%。

塞尔赫斯特公园球场，位于伦敦南部克罗伊登区，可容纳2.6万名观众。该地区的平均房价从1997年的53,651英镑已经飙升至2018年的456,991英镑，涨幅高达751%。

托特纳姆热刺球场，位于伦敦北部的托特纳姆区，可容纳6万多名观众。球场周围平均房价从1997年的59,839英镑上涨到2018年的525,377英镑，增长率高达590%。

那么广州恒大足球场又会为广州南站带来怎样的变化？

据悉，恒大足球场斥资120亿，占地约15万平方米，将打造成为拥有10万坐席的世界顶级专业足球场。

恒大足球场建成后将成为世界上规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高的鼎级专业球场。

与此同时，恒大足球场还规划了国际美食、文化娱乐、体育运动、约1万平方米室内儿童世界等8大业态122项品类，计划引进380多个国内外品牌，拥有着其他著名足球场无法比拟的商业配套。

据尼尔森数据显示，中国目前球迷数大概在1.87亿，并且还将持续增长，其中广州地区在足球方面关注度最高，这得益于广州恒大近年来在中超的稳固霸主地位。

据数据显示，中超前四俱乐部球迷体量估算，广州恒大近2800万，山东鲁能1500万，北京国安1200万，上海申花1100万。这些球迷都将为广州带来巨大的商业价值。

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品牌托管 收益无忧

随着分析的深入，我们也慢慢地发掘出问题的本质。也能解释为什么恒大冠珺之光可以吸引上万人蜂拥而至。

首先，恒大冠珺之光抓住了湾区TOD时代的风口，占据了广州南站这个湾区最大的“流量池”，拥有大湾区1小时生活圈的交通便利，但房价却处于湾区低点；

其次，恒大冠珺之光拥有将流量变现的能力，通过120亿打造的恒大足球场和多元化业态，以足球经济带动片区发展，堪称神来之笔。

南站商务区前瞻性的产业规划以及各产业急速落地，多元的企业入驻将会把年约3.02亿人流量转化为巨大的经济价值；

产品优势明显，恒大冠珺之光此次首推建面约25-60㎡轻奢公寓和建面约45-65㎡百变LOFT，小户型，易入手。首开推出特惠分期付款政策，首期只需要5.3万起，门槛极低；公寓不限购，无需本地户口即可购买。

最后，也是最重要的一点，是项目引入了全球知名的托管单位。10月28日，恒大冠珺之光与温德姆酒店集团、途趣生活服务集团、寓米、铂顿国际公寓、窝趣五大品牌正式签约。品牌托管的意义不言而喻，对于投资者来说，托管可大大节省管理经营成本，未来无需费心即可坐收分红。

如果你想投资湾区，投资一线城市最后的洼地，恒大冠珺之光将会是最好的选择。

【优质户型鉴赏】

项目地址：广州·谢村地铁站300米 广州恒大冠珺之光

项目电话：400-676-8888

【1】数据来源：中国房价行情网站公布的2020年4月全国城市二手房平均价格。