美国：2018年影响加州租房的新法律

    从今年1月1日开始，加州共有近九百多条新法规生效。内容涉及移民,交通,教育,枪支管理等方方面面。那么对于很多拥有物业的华人业主又有哪些新规定需要注意呢？以下是南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq)为租赁业主与管理人员们总结的相较重要的几点新法律。

    根据加州公寓协会(CAA)的规定，从2018年1月1日起,有五个方面的新法生效：移民身份、 洪水淹没区、大麻、劳工法、住房危机、臭虫法(Begbug: 2017年1月生效)。

　　移民身份，新的移民法旨在针对有关房客的歧视。根据加州法律AB 291的规定(被称作“移民租客保护法”)，房东将不被允许因为房客的移民身份而不将房屋租予房客，否则可能将面临民事处罚。此外，AB 291还为先前已获得批准的租户提供关于非法占住(Unlawful Detainer)诉讼的自动防御。

　　洪水淹没区。 根据AA 646的规定,若房东“实际知悉(actual knowledge)”其物业处於洪水危险区域，必须要向潜在租户披露此信息。而“实际知悉(actual knowledge)”的法律定义为，有收到过政府特别通知或被保险公司要求持有洪水相关保险的业主。根据该法律，业主必须在2018年7月1日开始的租赁协议中向潜在租客做出披露。

      大麻。尽管加州通过合法出售娱乐用途大麻的新法律，但房东仍然可以禁止房客在屋内吸食大麻或抽烟。事实上，法律仍然允许业主在其私有物业内禁止任何关於大麻的行为。

　　劳工法。加州已经颁布新的劳工法。如果您雇用了一位物业管理经理或其他任何员工，那么您需要注意的是，加州的雇主不允许在面试的过程中询问应征者的犯罪及薪资记录，并且超过20人以上的企业必须提供员工育婴假。

　　住房危机。 在过去一年，解决加州住房危机仍然是州长布朗和立法者们的首要任务。由于加州无家可归的人数持续上升，因此，今年通过了多项新的法律以改善这种情况，虽然这些法律不会直接影响房东，但可能会影响房地产市场，因为这将推动更多的经济住宅开发。

　　要求地方政府负责: AB 678以及SB 167两项新法律将为加州的“住房责任法案”增添亟需的力量。新法将可以对任意否认住房项目的地方政府进行财政处罚。“住房责任法”要求地方政府在拒绝符合总体规划和分区规则的住房项目之前，要遵守一定的法定要求。

　　根据这些法案罚款产生的款项，将被安置在住房信托基金中用于建造经济适用住房。