房企创新样本：京投发展的护城河

在地产界，一直盛行这样一个比喻：“做住宅开发是小学生，商业地产是中学生，综合体是大学生”，用来形容地产开发商的难易进阶。

从另外一个角度上看，开发难度越大，企业的护城河也就越深。中国房地产从黄金时期进入白银时期，房地产行业之间的竞争从单纯拿地资本的竞争进入到核心能力的竞争，地产企业如何能发挥自己的优势，建造自己的护城河变得尤为重要。

相比住宅、商业地产甚至综合体开发，轨道物业算得上是当下操作难度最大的“博士”水平，特别是“轨道交通车辆基地一体化开发”，其要求项目开发和轨道物业结合，在技术、资源、运营能力、资金等多方面考验开发企业，所以，这个领域一直少有企业进入。

轨道物业算得上是“博士”水平

而目前中国大陆企业只有京投发展深度涉足TOD模式。作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展擅长轨道交通车辆基地一体化开发，将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源，是土地集约化利用的典范。

从十年前进入到轨道物业领域到深耕“TOD智慧生态圈”，京投发展从一家有着深厚商业物业运营背景的企业到“TOD专家”，在不断自我强化核心能力的同时，也成功打造了自身的企业护城河，成为房地产领域有着核心竞争力的“小而美”企业的典型代表。

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不激进，小而美

在京投发展近日发布的2019年年中财报显示，2019上半年公司实现营业收入总额11.75亿元，其中房地产占比超九成，房地产销售结转实现收入11.11亿元，此外，物业租赁收入1844.02万元。

从收入来看，京投发展并不在规模房企阵营中。但这并不影响京投发展成为上市房企学习的样本。同花顺数据显示，在131家上市房企中，归属于母公司股东的净利润同比走下坡路的房企数量高达四成以上，行业净利润水平开始进入下行通道。

今年上半年，京投发展归属于上市公司股东净利润8962.54万元，扣除非经常性损益的净利润7585.06万元，同比增长7.28%。

近年来，京投发展净利润始终保持增长状态，为2017年房地产宏观调控以来少有保持净利率持续增长的地产品牌。

当前房地产市场土地红利不再，规模化房企的高速增长一方面带来高比例的资金占用导致负债率居高不下，另外一方面市场风险将带来销售去化风险，因此，单纯靠规模扩张做大做强的模式无法持续。

2017年开始的宏观调控使得中国不少激进型房企遭遇滑铁卢，而一些有着鲜明特色的中小型房企在这一轮周期中与头部房企错峰竞争，表现稳固。比如，朗诗紧抓“绿色科技”，华侨城押宝“文旅”，当代凭借“绿色科技”以及“全生命周期”在房产市场的蓝海中站稳脚跟分得一杯羹。

“小而美”的特色地产企业用自己的优势捕获一大批自己的忠实用户，而这种口碑带来传播和极强的粘性，成为企业对抗周期最有利的武器，可以应对一切大环境下行的劣势。

以品质刚需为受众群体、轨道物业为核心竞争力的京投发展也凭借自己的产品定位得以在这轮宏观调控中保持自己的发展步调。

京投发展部分轨交车辆基地一体化开发在京项目

京投发展北安河项目效果图

财报数据显示，京投发展90%项目在北京，在北京连续3年的极强调控中，京投发展并不惧惮。在持续的下行过程中，投机性需求被抑制，但刚需在夹缝中生存，而京投发展的TOD产品正是抓住了刚需的交通及消费等需求，而其高端产品在生活品质之外，缔造文化理念，藏风聚气，助力京投发展的净利润在逆势中保持同比增长。

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优势尽显,项目遍地开花

2013年年初，京投发展公开竞得北京玉渊潭乡地块。地块周边交通不便，让附近的居民苦恼已久。现在，这块地被打造成京投发展的标杆项目京投发展·琨御府，不仅如此，这个项目，也成为了中国TOD模式的极具代表性项目。

拿下地块后，京投发展同母公司北京市基础设施投资有限公司及八里庄街道办事处一同，通过社会力量、国有资本共同解决片区居民的出行问题，在拆除铁路闲置设施的基础上建设起街道，对闲置轨道交通车辆基地土地资源进行集约化利用，打造成了集高精尖产业的创新园区、精品商业街和商业广场于一体的综合体项目。

京投发展·琨御府已成为区域地标

如今，京投发展·琨御府已经成为具有超过17万平米商业综合体、近8万平米居住区以及公租房，涵盖银行、教育、能源、软件、餐饮、零售等多种业态的区域地标，带动了辖区的经济活力，让片区重新焕发生机。

这种涵盖城市轨交枢纽、商办、住宅公寓等业态的，以轨道交通为核心的开发模式被称作TOD模式，缩写自英文Transit-oriented Development。而京投发展·琨御府的诞生，将TOD模式加上了它的中国式注解。

TOD模式并非简单的将轨道交通和其他业态的结合，而是城市规划的全新变化。对于京投发展来说，它以城市轨道交通车辆基地为原点，将单纯的轨道设施综合利用为土地资源，重在打造“一站式”生活的居住理念，将城市轨道交通公共设施的效能最大化，在提升土地利用能力的同时，将城市居民的生活便利性最大化。

相比普通住宅小区的建设，TOD模式对建筑的设计要求更高。包括交通、住宅、写字楼、商业等所有的设计都围绕轨道设施而来，换句话说，TOD项目就像一个以轨道交通为核心的微型城市，每天的人流客流以数十万计，规划、设计以及资源对接都极大考验着开发企业的整体实力。

一个TOD项目就像一个微型城市

此外，TOD项目的开发周期较长，也考验着开发企业的耐力，习惯了高周转快回款的企业恐怕无法适应TOD项目的持久战。

这给了更多专注于细分市场的企业市场空间和市场机会，将轨道物业做精做细，从而打造自身的核心竞争力。

公开数据显示，京投发展至今开发的以轨道车辆基地一体化为主营业务的TOD项目体量达到近百万平米，除了正在开发和已经交付的第三代轨道物业TOD项目之外，北京丰台郭公庄地块、北京海淀苏家坨地块作为京投发展的TOD项目土地储备，也即将亮相市场。

除了在项目打造成具备综合资源能力之外，京投发展拥有自己独特的经验及技术，解决振动噪音问题，为业主提供舒适居住体验，不久前，京投发展旗下公司取得“一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减震扣件”的发明专利，获得了中关村高新技术企业认定，让京投发展成为掌握关键科技技术的企业。

有着自己的核心技术和核心能力的京投发展，用十年时间建造了自己的护城河，而在护城河之内的，是更广泛的市场空间。

京投发展正在将TOD开发经验推向全国，上半年，京投发展持续与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司进行业务接洽，取得阶段性进展。

京投发展正在将TOD开发经验推向全国

数据显示，截至2018年年底，中国内地共有35个城市开通运营185条轨道线路，运营线路总长度5761.4公里。2018年我国轨道交通建设投资从4762亿增加到5470亿，投资的同比增长达到了14.9%。

2018年全国轨道交通车辆基地和站点枢纽TOD合计总开发规模预测达到6.3亿平米，假设平均可售物业预计单价为20000元/平米，总开发市场容量预测将达到12.6万亿元。