2021年上海商业地产租赁需求反弹强劲 写字楼净吸纳量创新高

近日，好几家商业房产组织陆续公布2021年第四季度及全年度汇报。结果报告显示，2021年第四季度，上海房地产销售市场强悍结束，进一步推进了全年度的恢复转暖发展趋势，2021年上海市商业房产租用要求反跳强悍，空置率合理减少，租金止跌回升，办公楼净吸纳量创下新纪录。

净吸纳量创厉史新纪录，空置率同比环比均降低

好几个结果报告显示，2021年上海写字楼销售市场慢慢摆脱新冠肺炎疫情的危害，要求不断释放出来，多领域要求扩大，净吸纳量超预估提高。

仲量联行公布的统计显示，2021年第四季度，上海市全省写字楼销售市场净吸纳量达37.1万平方，上海浦东、浦西的中央商务区和非中央商务区空置率环比和同比均降低。

实际看来，第四季度上海浦东和浦西的中央商务区均无增加供货，上海浦东中央商务区空置率9.9%，环比下降1.3个点，同比下降4个百分点；浦西中央商务区内关键中央商务区租用强悍，空置率仅6%，环比下降1.7个点，同比下降4.9个百分点。第四季度上海浦东非中央商务区空置率为18.4%，环比下降3.7个点，同比下降10.1个百分点；浦西非中央商务区空置率27%，环比下降2.7个点，同比下降4.1个百分点。

2021年全年度，非中央商务区增加供货达到95.5万平方，但是在销售市场强悍的租用势态支撑点下，非中央商务区空置率环比仍降低2.9个点，同比下降5.5个百分点至24.9%。

净吸纳量层面，从全年度看来，仲量联行的统计显示，2021年全年度净吸纳量总共150.6万平方，创出历史时间新纪录。在其中，96万平方为非中央商务区增加新项目，因为全省办公楼要求恢复不断，使总体空置率平稳降低至16.5%。

领域要求上，CBRE（世邦魏理仕）的结果报告显示，上海市以强悍势态迎来互联网经济时期，以电子商务、社交媒体及其人工智能技术、互联网大数据及互联网金融等细分化类型核心的TMT要求仍然以超1/4的水准位居全年度第一位；次之，随着上海浦东“推动区”现行政策的颁布，以融资租赁业务、股票基金、金融机构、商业保险为核心的金融行业更新扩租显著，70%开店选址上海浦东。

CBRE华东地区研究院责任人陆燕强调，2021年大量公司有新租或扩租的要求，拆迁扩租要求加速释放出来，奉献七成全年度新租主题活动，在其中质量更新在高品质供货放量下占有率超30%。除此之外，上海世博、前滩、徐汇滨江等为意味着的各地关键发展趋势区的生命周期加快演变，徐汇滨江的净吸纳量将在2026年做到巅峰。

办公楼租金五年来初次回暖，翠绿色房屋完成超20%租金股权溢价

高档写字楼要求提高及其小区业主对市场信心提高，促进办公楼租金持续增长。

仲量联行统计显示，2021年第四季度中央商务区租金环比大幅增涨1个点，同比增加1.7个点。在其中浦西中央商务区在南京西路等区域的推动下，均值租金取得9.4元每平米每日，环比增涨1个点，同期相比增涨3.3个点；上海浦东中央商务区均值租金取得8.9元每平米每日，环比增涨1个点，同期相比一样。

非中央商务区销售市场租金同比增加6.4% ，在其中前滩等版块租金主要表现尤其引人注意，促进上海浦东非中央商务区第四季度租金环比增涨5.2个点，同期相比增涨13.2个点；相较来讲，浦西中央商务区租金环比仅增涨2.8个点，同比增加3.1个点。

CBRE的汇报则表明，2021年上海写字楼租金为五年来初次回暖。

CBRE强调，受关键中央商务区延展性恢复和各地各版块焕新兴起的推动，全年度租金止跌回升，价格和合理租金较同期相比各自上涨0.7%和1.2%，推动全国各地水准。伴随着ESG（Environmental自然环境、Social社会和Governance公司整治）被普遍关心，安全健康变成租赁户长期性需求，翠绿色房屋不断取得不错租金主要表现，总体完成超20%的租金股权溢价。

将来经销商层面，CBRE的结果报告显示，纵览2022-2026年，关键扩展区最新项目多点开花，关键遍布地区包含花卉、苏河湾、北外滩、徐家汇，总占有率53%绝大部分，有希望扩展上海市关键市区范畴并进一步激话做为国际化大都市发展趋势电子能级和核心竞争力展示厅。而现阶段总量已超千万的关键中央商务区增加供货占有率仅有10%，超高档写字楼更加稀有，比较有限的可租空间和稳定的去化水准将推动全省租金稳中有进。

CBRE预估，2022年全年度，上海写字楼销售市场的净吸纳量将降低至70万-80万平方，空置率将升高至17%-19%，均值租金增长幅度低于0.5%，增加供货在140万平方上下。