成都楼市:三、四线城市的房子还能买吗?还有投资价值吗?

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提问：成哥你好，成都未来几年三、四线城市的房子还能买吗？还有投资价值？

回答：首先，三四线的房子尽量不要碰。库存不足，房价上涨一圈的三四线城市，目前有缓冲期，窗口期，想要离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还会有一波行情。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，现在有缓冲期，窗口期，想离场的人抓紧时间。对于一二线的核心城市这些城市的核心城市，城市化进程远未结束。

将来，我们将吸收本轮的经验，更加有力地发展我们的高新技术产业。值得注意的是，这些高端产业所需的大部分人才将增加城市的负担，提供足够的空间和发展机会，所以，未来资金和配套人口的流向，也会指向一二线，更明确的指向拥有高端产业的城市。

如果要用一个指标来估计城市房价的未来潜力，那么人口净流入的数量，就是最好的参考指标。城市人口多，就意味着高的经济发展潜力，也意味着大的价格纵深空间。有人口的地方，房价才有未来!

提问：成哥好，目前坐标太原，感觉发展还可以，但是你说三四线城市都不能投资，你觉得太原是否真不能买了？

回答：牡丹江、南充、天津、贵阳、石家庄、太原、北海、海口、湛江、烟台、青岛的二手房降幅最大。仔细观察这些城市，你会发现：二手房降幅最大的城市，三四线城市最多。

当然，四线城市不能一概而论。这几年，借助棚改，三四线城市集体崛起。不过，棚改基本结束，三四线城市普遍要面临基本市场的考验。如果一个城市的二手房占市场的比例只是很小的一部分，而且人口不断外流，那么这个城市一定不能买；如此萎缩的城市，无论房价如同白菜价格，都不是很好的投资目标。虽然这些城市可以暂时收获投机效应，但难以避免失去流动性的命运。

寻找人口涌入的大城市，成熟的地区和板块没有土地建新房。当一个城市的新房和二手房比例达到4:6时，这个城市的二手房市场相当成熟，二手房的价格也非常坚挺。只有在二手房流通顺畅的城市，房地产才能具有保值增值的投资功能。总之，只有一二线城市的房子才是具有金融属性的投资产品，而三四线城市的房子只是消费品！

提问：您好，成哥。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：一是去库存刺激转变为调控压力；二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。

建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。

提问：看中金坛，投资+自住，家人不太看好强调三四线城市不抗跌，唯有学区加持的房价高。在金坛这个小城14000-16000的开盘预计价值得下手吗？它的物业要2.5元左右每平感觉挺高的。金坛近几年段玉裁小学也有上升势头，同一个开发商新城金郡的学区不过一二三期都基本卖完了，是否可以考虑新城金郡的次新房？现在投资四线城市特别不看好，但又觉得金坛区政府整体向新城移是一个机会。

回答：在四线城市房子更多的是自住属性，投资价值不大。四线城市买房更多侧重于自住+学区+保值。越是小地方，学区房就越重要，越应该在自住购房需求下考虑。买改善型住宅，买品质小区，买贵的。一二线城市最不缺刚需接盘侠，三四线城市最不缺小房子。所以，一二线城市买核心地段的小房子保值好租好转手，三四线城市买小房子租不出卖不掉，只能砸手里。在三四线城市，要买改善型住宅，要买品质小区。尚隽天娇自住+学区 相对优势还是更明显，可以买。

提问：为什么二三线城市二手市场没有一线城市二手市场好？到底是10个富人购买力更强还是100个穷人购买力更强？

回答：首先，穷人富人是无法定义的。其次，任何商品都遵循最简单的交易供需原理。弱二三线的问题一在于房子太多，人口太少，没有二手房需求。而二手房与新房并不是同一件商品，新房有处女情节溢价。

当房子数量不满足市场需求时，二手市场才会开始。二手的交易量越大，二手房的价格才能回归正常价值。而更高的流动性也保证了商品的价值基础。二手房交易比新房交易更多的城市，房子才有货币价值。当然，也可以看未来预期，比如杭州。

提问：成哥好，坐标宜兴，总价65万，请问，1.学区房五六十万，2.城东拆迁安置房，政府向东发展，哪个好？只够买这种房，米少。投资性。

回答：你好，与安置房相比，更建议在三四线城市购买学区房。

一线城市的房子就像股市中的大白马。短期内波动不大。从长远来看，它们一直在上升；二线城市优质地块是二线蓝筹股，仍有增值空间；但三四线就像题材股，经过一波炒作，小心跌回原点！投资要谨慎！目前，只有学区房才能抵御通胀、保值增值。宜兴三四线城市房价下行压力大增，整体二手市场不均衡。只有学区的住房相当坚挺。

提问：您好，成哥！县城的4、5线房价还会上涨吗？目前农村乡镇小学和初中学生开始减少，甚至没有了，都到市里去上学了。

回答：四、五线城市在短期还是稳定的。但想买房投资，你得考虑未来房子是否能顺利出售。因为四五线城市新房供应量大，二手房很少人买，所以你必须考虑当地的二手房市场。对住房刚性的需求可以买。因为如果不买它，价格上涨，就得花更多的钱。但如果是投资建议三思。

提问：成哥您好，今年跟老公打算回唐山建设家乡、回来才发现唐山现在房价太恶心了、新盘2.2万起，位置好的二手房也基本上2万了，但是政府现在卖地价格也在上涨；此外，而且工作应该在曹妃甸，房子也五六千，本来也想在曹妃甸买来着，深圳买的话房价太高，只能买小点的，今年房价还会涨吗？唐山还是深圳买？

回答：唐山不值得入手，入深圳更好。无论从房价，还是城市能级，以及你们自身的个人发展，唐山都很一般。作为一个典型的三线城市，唐山外来人口有限，但因价格低，唐山也吸引了不少北京外溢置业者。

但不管从调控时机、通勤、楼市分化现状以及唐山经济困局等角度来看，如果想买唐山，以期获得像燕郊、香河一样的回报，怕是只能妥妥的当接盘侠了！房价接下来的走势不能用简单的用涨或跌来预测，应该是两极分化加剧！

房价分化有两个层面：从全国层面来讲，二线是一道分水岭，二线城市发展好的会向一线靠拢；发展滞后的会向三四线靠近。分水岭两端的房价会朝着两极发展。

从同一城市层面来讲，即使是同一个城市，不同的区域不同的产品，价格走势也会不同，没办法用一句涨或跌来总结。正确的买房姿势，应该是忘掉绝对低价，追求相对低价，去买有性价比的房子。

提问：成哥，手里的几套房子要不要卖出去？卖吧，怕卖亏了，万一以后房价要涨呢？不卖吧，怕以后更难卖。您觉得多套房持有者到底要不要卖掉多余的房子呢？

回答：具体要不要抛售房子要分开来看：首先就是三四线城市和县城。小城市的房子，总归是没有大城市的房子有投资价值的。现在的楼市不同往日，小城市的房产持有者还是要担心房价问题的。本来在小城市买房，赚的就没有大城市多，如果亏本了，那干脆别投资了。另外，这里的房价未来几年比较难涨，由于zc的压力和未来需求的压力，所以，没说你现在就抛售，起码尽快脱手吧。

其次是人口流失严重的城市。人口需求没了，那就没人买房了，你多套房也赚不了啥钱。长时间内来看，人口流失不至于太严重，但是那些产业支撑不了的城市，那些发展迟缓的城市，在这些城市拥有多套房，你得警惕风险了。

总的来说不是中心城市的，买房投资要谨慎；不在三大城市群的，也要慎重。即使在某些中心城市的，也要谨慎；做短期投资的也要谨慎！

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