恒大的“正负极”战略！

侃侃哥丨闲聊房企

如果问，中国房地产行业最优秀的企业是谁？恐怕很难回答。如果问，2020年第一季度哪家房企表现最优秀？

答案毫无疑问，是恒大。

3月31日，在2020年第一季度的最后一天，恒大交出了2019年的业绩答卷，并公布了一项重磅战略。

在业绩发布会上，恒大集团主席许家印宣布，恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略。

据介绍，从今年开始，恒大要运用一系列“加减法”，通过销售高速增长、严控土地储备规模、有息负债大幅下降，进行发展模式的转变。

许家印指出，从今年起恒大的有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

“战略家”恒大的自我超越

从不例外，我们还是先来看一组核心数据：

1.合约销售额6011亿元，同比增长9%；

2.核心利润408.2亿元，同比下降48%；

3.资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；

4.净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；

5.现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

尽管多项经营指标依旧占据行业前列，但通过横向对比其他房企的数据不难看出，恒大的负债问题“拖了后腿”。

发布会上，许家印对此并不避讳，正式提出恒大要转变发展方式，从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”战略转型，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

此战略的背后逻辑，归根结底是“开源节流”四个字，“降负债”则是核心目标。

作为国内土地储备最高的房企，恒大此番提出的新战略，以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，实现负债大幅下降，充分体现了许家印前瞻性的经营智慧和战略眼光。

正极：2020年销售额突破万亿

过去，在拼抢规模的赛道上，恒大销售业绩一直保持在行业前列。在此基础上，恒大今年的销售业绩还要继续实现“正增长”。

恒大集团总裁夏海钧介绍称，2020年恒大的可售货量为1.32亿平方米，全年销售目标6500亿。以此计算，恒大2020年的销售目标与2019年销售金额相比增幅为8%。

实际上，恒大的内控目标是2020年力争实现销售8000亿，2022年力争1万亿。

受疫情的影响，很多房企开始下调销售目标，而恒大之所以敢于提出高增长，是因为其拥有庞大优质的土储和创新的销售模式。

夏海钧业绩会上介绍，2019年，恒大集团新增土地153个，新增土地储备6703万平方米，其中并购3305万平方米，占比49%。

年报显示，截至2019年底，恒大土储规模达2.93亿平方米，2020年可售建筑面积1.32亿平方米，为其销售规模扩大提供源源不断的货量。

与此同时，凭借“网上卖房”创新举措，恒大一季度销售额大增23%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，均为行业第一，并且刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。

据许家印现场介绍，恒大2018-2019年每年销售回款约4500亿，假设今年销售8000亿，回款按7000亿计算，年销售回款将增加2500亿。

一季度业绩开门红，充分展现恒大实施新战略的巨大成效，也为恒大实现“2020年8000亿、2022年1万亿”的销售目标奠定了基础。

这不仅是业绩的开门红，同时也是新战略的开门红，因为只有确保销售高增长，恒大才能拥有充足回款，进而降低负债。

负极：每年降3000万平米土储

众所周知，房企最大的支出是土地款项。如果仅仅是销售额、销售回款增多，土储不控制，同样会造成大量资金沉淀。因此，恒大决定严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长”。

业绩会上，对于恒大集团2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”战略，许家印表示，恒大要实现销售高增长、土地储备控规模。

目前，恒大土地储备不算旧改在内共2.93亿平方米，未来三年计划每年减少3000万平方米，三年后稳定在2亿平米左右。

“今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。”许家印表示，要通过销售增长、土地负增长，从而达到降负债要求。

土地储备要严控，其他方面的投资恒大也要严控，许家印在会上还再一次明确宣布5年内不会再投资其他任何产业。

同时，恒大还采用强有力的成本控制，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，成本的降低也进一步确保了负债的降低。

总体来看，恒大将通过严控土储、审慎投资，收紧大部分业务的资本性支出，为降负债保证了充足的现金流。

终极目标：负债三年降4500亿

放眼房地产行业，降负债不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。2019年，国内商品房销售额15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点。

短时间内，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。

在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。

与此同时，经历规模冲刺之后，龙头房企开始把“安全管控”放在首位。表现在财务上，就是主动降负债。恒大无疑是最主动、最积极的代表。

按照恒大“降负债”的规划，从今年起恒大有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下，负债率达到行业中低水平。

许家印在现场算了笔账，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

同时，恒大长期向细节狠下功夫，练就的企业管控内功，也是其“降负债”一定会成功的关键。

恒大对细节的“锱铢必较”集中体现在管理、产品、成本控制等方面。在管理上，恒大素来狠抓队伍、制度和文化建设，形成强大的团队执行力；在产品打造上，所有环节都从严管控，通过打造环节精品提升产品品质，不断增加产品附加值；在成本控制上，通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营，实现成本持续下降。

如今，恒大一季度业绩飘红已吹响了新战略的首个胜利号角，凭借着其在销售能力、土地储备、产品品质、管控能力和团队执行力等方面的优势，恒大的降负债目标极有可能提前完成。

由此可见，恒大这艘“巨轮”的掌舵手，不仅是企业家，更是精通谋功的战略家。每一次战略改革，恒大都能及时调整方向，又稳又快地驶向新的海域。

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