读年报｜保利地产：何时重回前三？

　　4月15日晚间，保利地产(600048,股吧)（600048.SH）发布了2019年报。横向对比头部房企，各项财务数据表现优异。纵向对比历年数据，在销售增速、土储增速上稍显美中不足。

　　次日午后收盘，公司副总经理潘志华、财务总监周东利、董事会秘书黄海，通过在线文字方式，回答了投资者的各种疑问。

　　观察管理层回复，虽然没有明确2020年公司具体销售目标，但表态看好后市，拿地趋向积极。

　　进入2020年，一个可见的事实是，一贯按步就班、求稳发展的保利地产，明显“快”了起来。

　　销售增速不及预期，但有提升潜力

　　年报数据显示，2019年保利地产营业收入为2359.8亿，同比增长21.3%，增速横向对比不及碧万融。

　　但利润情况表现优异，归母净利润279.6亿，同比增长 47.9%，增长率优于碧万恒，比融创稍弱（57.1%）。

　　来源：雪球

　　从销售数据看，2019年保利地产实现合同销售收入4618亿元，同比增长14.1%。横向对比看，排名位列行业第5、央企第1（超中海、华润），销售增长率优于碧万恒，弱于融创。

　　数据来源：公司财报   制图：地产锐观察

　　纵向对比自身历年数据，在2017年合同销售金额同比增速达到顶点后，2018、2019年销售金额同比增速下降幅度均较大。

　　数据来源：公司财报   制图：地产锐观察

　　总体看，2019年销售业绩增速不及预期，但是未来有增长潜力。

　　一是分区域看，深耕见长效。

　　公司聚焦的 38个核心城市销售贡献达到 77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。

　　其中，2019年单城签约过百亿的城市数量有13 个，在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25 个城市进入前三。

　　二是，货值充裕。2019 年公司实现新开工面积 4983万平米，竣工面积 2973万平米。截至2019年末，公司待开发面积8112 万平米，其中38个核心城市占比达58%。

　　在4月16日的业绩问答会上，保利地产管理层表示，2020年公司计划新开工面积4300万平米、竣工面积3400万平米。且随着疫情防控基本稳定，公司项目销售基本恢复去年平均水平的8-9成。

　　西南证券分析认为，货值充裕加上存货结构优良，预计2020年保利地产合同销售额或将超过5500亿，增速有可能位居TOP5房企第1位（2019年第2），2021年有望冲回前三。

　　拿地不及预期，但2020转向积极

　　年报数据显示，保利地产2019年拿地力度有所下降。

　　新增拓展项目127个，新增计容面积2680万平米，同比下降 14.0%；

　　对应总地价1555亿元，同比下降19.3%；

　　拿地金额/销售金额为33.7%，同比下降13.9%。

　　但是，拿地质量有提升。

　　2019年新增土储金额的权益比例提升至71%，新增土储权益面积为1916万平米，与2018年基本持平。且新增货量中，住宅货量占比高达84%。

　　从新增土储分布城市能级看，一线城市、二线城市和三四线城市拿地面积占比分别为 6%、38%和 56%。从新增土储分布区域看，在京津冀、长三角、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为16%、16%、40%和28%。

　　保利地产已经形成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的清晰的区域布局结构，符合国家战略导向。

　　从拿地成本看，控制也较为得当。保利地产在2019年上半年拿地仅826万方，下半年市场降温时积极补货，年内拓展平均楼面地价5802元/平米，拓展溢价率14%。

　　截至2019年末，公司全口径未售计容约8500万平米，对应未售货值约1.35万亿，一二线土储货值约超70%，预计未售土储可满足未来3-4年开发需求。

　　在4月16日的业绩问答会上，保利地产管理层表示，基于中国城镇化发展、城市群都市圈聚集趋势，公司始终看好中国房地产市场，仍将聚焦于中心城市及重点城市群，继续加大土地储备。现阶段受宽松的资金面影响，土地价格略偏高，公司将依据经营现金流安排，实施前紧后松的拿地策略。

　　进入2020年，保利地产明显加大了拿地力度，一季度合计新增土储建面约458.6万平（3月108.2 万平），对应总地价约346.9亿元，平均楼面价约7564元/平米。一季度累计新增土储建面、总地价同比分别增长64%和118%（不含国外项目）。

　　克而瑞数据显示，一季度百强房企拿地金额与2019年同期相比下降23%。十强房企中，仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨。

　　有机会实现逆周期超越

　　4月17日，中共中央政治局召开会议，再次提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。提出，要把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

　　这也给房地产行业敲响了警钟，随着疫情得到控制，预计后续房地产行业资金面会重新转向收紧，高负债房企资金链紧张局面持续。这也给资金充裕的品牌房企带来了超车机会。

　　地产锐观察认为，越是逆周期，央企在融资和拿地方面（含产业勾地、旧改）的优势就愈发明显。也许2020年突然而至的新冠疫情，会在接下来的几年里，让地产江湖座次重排提速。

　　而保利地产作为央企龙头，融资优势明显（2019年综合融资成本仅为4.95%），且销售回款能力强（2019年销售回笼率93%），资金面稳健，不存在负债压力（2019年末短债覆盖比2.1 倍），这让保利地产在逆周期有实力占据优质土储新增先机，而土地是房企实现规模持续扩张的根本。

　　但也有业内人士指出，因为保利地产和保利置业有不竞争条例，一些好的城市保利地产无法进入，比如深圳和宁波就是保利置业的地盘，这对于保利地产来说稍有遗憾。

　　在业绩会上也有投资者提出了这个疑问。公司副总经理潘志华回复，保利地产于2017年收购了保利置业母公司保利香港控股50%股份，实际上也可以通过保利置业业务发展取得收益。

　　早在2017年12月的股东大会上，保利发展董事长宋广菊就明确表示，“未来两至三年公司要重回行业前三”（2012年位列top3）。

　　如今两年已过去，这个目标没有实现。但保利地产重回行业前三的决心没有变过。在去年5月份举行的股东周年大会上，宋广菊表示“这是一个3至5年（2022-2024）的目标”。

　　现在看来，保利地产重回前三，也许不用等那么久。

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