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2019年剩下不到5天就要结束了，马上就要迎来2020年了，最近收到最多的私信，就是问我到底能不能买房？现在买是抄底，还是说高位接盘？

对于这类问题，我经常会根据购房者的需求，来给他一些理性的分析和中肯的建议。虽然不能说百分之百正确，但我也是尽量把我知道的分享给他，让他在买房路上少走一点弯路。

那么今天，我将来跟大家聊一下，2020年，我认为那两类房子，我依旧不建议大家买。

第一类：商住用房。

通俗点说，就是写字楼的办公室改成可以居住的公寓。熟悉我的朋友就知道，我一直都在劝大家，不要买这类房子，因为这类房子的问题确实多。

可就在不久，有一位网友私信我说，他爸爸在没跟商量的情况下，听中介的话，在三线城市汕头全款买了一套公寓给他当婚房，问我怎么样？

还能怎么样，婚房，公寓，三线城市，简直就是踩了大坑啊。先不说住起来舒不舒服，以后卖也是一个大问题啊。

或许有些网友会反驳我说，很多公寓现在也不差啊，有70年的产权，跟住宅一样，而且还拎包入住，不用装修费，还双层LOFT的，住起来可真舒服。

如果你也是这样想，那你也可爱的很天真了。

首先，公寓居住体验差，特别是那些没有阳台的LOFT商住公寓，晾衣服就成了一个大问题。而且室内不通风，夏天来了经常需要开空调，而商用水电就不用我多说了吧，比平常的住宅水电，贵多一倍费用。

还有，公寓经常是4梯20多户，人多杂乱不说，每天去上班的时候，你要面对乌泱泱的人，搭个电梯就跟上了地铁站一样。得房率我就不多说了，公摊太大了，不过有些人沉迷在LOFT中无法自拔，说了也听不进。

其次，就是无法落户。要知道，买房最重要的就是落户，可以让孩子读书。如果没办法落户的话，就已经失去了房产最重要的附加价值，所谓的居住功能，不过也就是比租房更好一点，更确定一点的“高端床位”而已。

最后，就是涨价慢，税费高。公寓每年能涨个5%，就可以谢天谢地了，根本不敢去想他能跑赢大市。税费的话，那就是逆天，有增值税、附加税、个税、印花税、土地增值税、契税，才管你房子满不满多少年呢。

当然，以上的缺点只是公寓的冰山一角。因此，如果明年还有朋友或者中介劝你买公寓，这篇文章直接甩他脸上。

不过，有一些人可以买，就是钱多没名额，还有公司购买。

第二类：老破小。

我对于老破小的定义，就是房龄超过25年以上，面积小于50平方，这类房子最好别买，除非他带了非常牛的学位或者学区，那没办法，人家是有附加值的。

当然，这种附加值可能在未来会发生某些变化。大家都清楚，“学区划分”一直在推进中，万一哪天不小心，你们这片区域被划到别的学区了，那么老破旧房子的最大增值可就没有了，价格也会一泻千里。

那么假设老破小失去了学区这个附加值的话，将会面临以下风险。

首先，房龄老意味着居住属性打了折扣，其中房屋质量老化、管道问题、小区氛围都会出现问题。并且贷款年限不长和贷款额度少，社区氛围差，资源很难聚集。

其次，银行对于房龄超过25年的房子，基本都是拒贷，那么我们就得全款购买，无疑是浪费了我们宝贵的“3成首付”。

最后，随着各城市人口流动都从旧城转向新城，老城人口减少，也会让老破旧房子的出售更加困难。

所以，还有人劝你买这类老破小房子的朋友，真的是得远离了，别相信什么价格便宜，买了先上车，以后再换。你想下，你自己都不愿意住这类老房子，未来就一定能找到别人来接手你的房子？

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总而言之，在“房住不炒”的背景下，楼市大涨已经不现实了。未来楼市将会进入惨烈的“二八时代”，买房赚钱的往往是那20%，那么“做对”就显得比“做多”更重要。

因此，选对房子就成为最关键的因素，那么2020年，还让你买这“2类”房的朋友，我真心劝你离他远点。