一.得房率不同

所谓得房率，即实际使用面积/建筑面积，就是你实际享用的面积比上你掏钱买的面积。在其他条件差不多的情况下，得房率越高，房子越划算。

即便是在同一个小区，不同的房子得房率也不一样。

一般来说，得房率受两个方面影响，一是公摊面积，二是开发商偷面积。

公摊好理解，公摊越大，得房率越低。

但偷面积就各式各样了，有的房子110平能给你偷出130的5房出来，得房率高达120%。

什么叫偷面积呢？就是开发商在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下，想方设法多弄出一些你不用掏钱的面积。

一来，地方对报建小区的容积率有规定，开发商这样可以在不超出容积率的情况下多建些面积，就能适度提高单价增加利润；二来，这样可以让购房者感觉捡到大便宜，利于出售。

我所见过的偷面积方法大体有这八种：

1. 报建入户花园，实际做房间。

在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。

入户花园本质上是扩大本属于公共面积（公摊）的销售面积，其设计初衷，是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，让人在家里就享受到私家花园，而现在入户花园主要变成开发商偷面积的常用手段，很多人在花园放置杂物或者改造为书房。

2. 报建设备台（就是放空调外机的那玩意），实际并入房间

它是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间不相连通的对外敞开的室外空间，这一块公摊面积，也经常被拿来偷面积。

很多开发商便将设备平台进行包装，利用高层框架结构在设备平台部分开个小门，或者和阳台打通变成一个更大的阳台，作为“赠送面积”吸引用户。

3. 报建多个阳台，实际将部分并入房间

根据最新《建筑工程建筑面积计算规范》，露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件是不计入建筑面积的。

开发商将部分楼板、外展空间设置成花架，又可以作为楼板的梁，验收通过后，在花架梁上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间。

4. 做飘窗，不计面积

开发商最常见的偷面积的办法就是从窗户入手，所谓凸（飘）窗，从字面上理解就是凸出的窗户，开发商把凸窗推移至建筑物外墙以外，使其成本建筑的附属品。

根据现有《规范》要求，窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m 及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2 面积。

5. 做露台，不计面积

一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求或改善室内外空间组合而在其他楼层中做出的大阳台。由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中。顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上。

在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。

6. 私享独立电梯厅

特指电梯轿厢门门口人们等候的区域，部分住宅因为布局的关系，会存在一块属于公摊但其他人用不到的区域。

很多业主会用来堆放杂物或鞋柜，也有业主将其改造进建筑，或将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分套内面积。

7. 加建夹层或阁楼

结构层高在2.20m 及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m 以下的，应计算1/2 面积，所以夹层的手法就是对层高做文章。

在5米左右高度的空间中设计出两层的结构，将户型层高挑高做成两层，然后在上层做一个层高低于2.2米的夹层，两层小复式由此而来，而且高层只计入一半面积。

一般购买顶楼房屋都附赠阁楼，对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m 及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m 及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

阁楼层高一般小于2.1m，所以只计入1/2或不计入面积。

8. 加建地下室

除了赠送花园，有一些高档小区低密度小区也会赠送半地下室或地下室。一般是一楼的住户有楼梯可以同室内相连，结合起来就多出了一个空间。

当然，还有些偷面积的方法直接是违反规范的，比如先做天井、凹槽或透空等穿透空间，然后封上使用，俗称“倒板”。目前来说，只要没有大规模的举报，“倒板”倒成功了也可以正常用，只是拆迁的时候不算面积。

以上这些面积，房本里都是不能完全体现出来的，比如按某些地区规定，房本上的入户花园区域可能只计入了一部分面积，这样实际的使用面积就比房本上的大。

那么在二手房交易的时候，根据得房率不同，单价也就会不一样。

比如中介收你二手房的时候，告诉你同小区老李家的房子只卖1万，你怎么能卖1万2呢？

你当即掏出卷尺，用祖传的手法把家里所有能用的面积量了一遍，告诉中介：“这房子得房率可比老李家高出两成啊！”

二.楼层、朝向、装修、户型等

关于楼层，顶层和底层一般卖不上价，砍价的时候也可以以楼层为由让对方降价。

据我们对多位住顶层与底层的小伙伴的采访，顶层即便所谓的隔热层防雨层做得再好，难免会出现夏天热，雨季吵的现象，底层则一般有采光差，不安静，蚊虫多等弊端。

关于朝向，南向比北向要贵，一方面，九年义务教育告诉我们我国的太阳在南面，南边有更充足的光照，另一方面，我国北方的冬天有凛冽的西北风，朝北的话贼冷。

关于装修，卖家装修成本肯定是分摊到二手房价里的，然后有些“失误”的装修，买家也可以借此作为杀价理由。

关于户型，一般有以下几种不利的户型设计会影响价格，供大家参考：

◈ 1. 浪费面积

许多户型设计出来的一些区域，非常鸡肋。有的户型玄关设计不大合理。玄关又属于动线区域，太长的话只能浪费了。

◈ 2. 区间安排不合理

比如，有些户型的客餐厅区域做得巨大，比剩下所有区域加起来还大不少，如果不是豪宅而是功能性的正常户型，超大的客餐厅真没啥必要，如果不做饭你会在厨房里呆着吗？超大厨房就是浪费面积浪费金钱。这些不利的地方，都是买家可以和房东砍价的地方。

◈ 3.不规则户型

一些边边角角非常多的户型，看起来标新立异艺术感十足。但实际使用起来不仅利用率低，一些正常的家具更是不好摆放。

◈ 4.动线交叉

这几年置业顾问有个词必挂在嘴边，就是“动静分离”。但其实呢，大家都是一百多平方的房子，动静哪有那么明显，主要还是动线要合理。

一言以蔽之，楼层、朝向、装修、户型、景观等等，都是可以决定二手房价格的重要因素，全面细致的考察，更加能对一套房子的价值有着合理的判断。

三.税费与其他费用

这个说的就比较多了，我们在二手房交易中听到最多的一个词叫“满五唯一”，即取得房产证满五年，且为家庭唯一住房。

有“满五唯一”条件的房子，对卖方的个人所得税是免征的。这就意味着，如果没有达到这个条件，卖家往往会把税费转嫁到买家身上去，因而提高价格。

若是房子连两年都没满，卖家还要交买卖房子差价的5.8%的增值税，这部分费用卖家同样会转到房价上去，使价格更贵。这也就是许多房源要标注“满二”的原因。

再就是手续费，即便房子除了业主以外一切都一样，手续费也会不同。

有的业主是全款买的房或贷款还清的房，你只需把房款、税费和中介费这些该交的费用交齐就行了，就算你是按揭买他的房，也只需去银行走正常的贷款流程即可。

但有的业主是贷款还没有还清的房，这时业主就要全款向银行进行赎楼，显然业主是不愿意掏这大几百万的，那么约定俗成的操作是第三方金融公司借出一笔短期的钱，就是我们俗称的“过桥费”。无论是赎楼服务费还是过桥费，都是买家承担，而且过桥的利息可不低，通常可以达到房屋成交额的1%。

最后，如果业主的房子被赠予的或继承他人的，办理过户的时候还要缴纳20%的个税，这种“隐藏税费”，断不可忽视。

所以，非满五唯一的房一般贵一些，卖家转嫁了一部分价格给买家；全款二手房也可以比贷款二手房卖得贵一些，因为买家不用出那么多其他费用；赠予和继承房卖得便宜一些，因为买家要多交税。

总之，税费细节，一定要问清楚，这关乎到卖家有没有将成本转嫁给买家，买家需不需要多付不必要款项等等。

四.小区性质

根据小区的调性不同，同一小区的不同面积价位也会不一样。

比如，定位为高档小区的地方，刚需户型一般买的人少。因为沉重的物业费和高档配套的溢价，使得真刚需们完全买不起，但有钱人又看不上刚需户型，要买肯定买大的。最后的结果就是，高档小区的小户型一般相对便宜。

同理，在刚需片区，大户型往往就不那么容易卖了。原因也一样，有钱人看不上，穷人买不起。结果就是，刚需小区的大户型相对便宜了。

这里可以推演出两个结论。

一是别在刚需区买豪宅，也别在豪宅区买刚需，因为未来不好转手。

二是可以反其道而行之，偏偏在刚里挑豪，豪里挑刚，不过要等到业主实在难以出手，价格降到一定程度，才可抓住机会出手收之。有点赌时机的感觉。

五.业主挂牌策略和自身境况

一千个业主就是一千个哈姆雷特，你永远不知道他在想什么。

有的业主喜欢温水煮蛙，稍微把挂牌价提高那么一点点，然后让买家一点一点砍。这么煮着煮着价格就低了不少，买家掐指一算觉得自己捡了个大便宜，就匆匆成交了。

有的业主喜欢欲擒故纵，把挂牌价标的非常高，最后放出个差距比较大的底价让买家大吃一惊，开心成交。就和缅甸买翡翠一样，商家报价1万6，你一眼识破真假怒砍到280就地拿下，心里还美滋滋自以为慧眼如炬，其实说不定那块石头就值20。

有的业主确实是手头急需用钱，放个诚心价格赶紧变现，也就是我们俗称的笋盘。

有的业主只是想试探市场，挂个高价看看市场什么反应，好做进一步决策。

...

总之，淘二手房时，你看到的价格绝对不是业主的底价，中介描述的业主抛房原因也一般也与真实情况有所出入，买家卖家间的心理博弈，必须得好好下点功夫。

六.结

当你自以为淘到一个价廉物美的二手房时候，你买的可能是个得房率低、业主挂高卖低、户型漏洞百出、卖家还得交一大堆税的“伪笋盘”。

当你自以为房子卖了个好价格，比同小区其他房子单价高不少的时候，你的房子可能是个实用面积巨大、景观无可挑剔、户型天衣无缝、价格就该高于周边的“黄金钻石盘”。

关于二手房买卖，一定得多研究研究，毕竟鲁迅曾经说过：“凡事总须研究，才会明白。”

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