地王亏本入市 深圳金茂府的教训

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龙华金茂府效果图

2016年6月，人民日报发表楼市评论文章：“树不能长到天上，房价也一样”。

文章里提到一个数据，当年前五个月，全国已出现152宗地王，2015年全年都只有95宗。文章劝告地产商不要争抢“地王”，而是要适当降价。

第二天，深圳第一宗现售住宅用地竞标。一宗建筑面积14.6万平方米的住宅用地，竞标底价约45亿元。

竞标之前，主持人特意援引人民日报文章，告诉18家地产商风险所在。

最终，竞标报价结果主要分为三个阵营，第一个阵营即是以中国电建、中国金茂、葛洲坝地产、中铁建工为代表的央企。

中国电建、中国金茂联合体以82.89亿元夺魁，葛洲坝地产报价73.5亿元，中铁建工报价69亿元。

第二阵营是以招商、中海、金地、碧桂园为代表的本地上市房企，他们报价介于60-70亿元之间；第三阵营是以泰禾、龙光、卓越、龙湖、中洲为代表的民营企业，报价在55-62亿元之间。

比第二高报价多出了将近10亿元，中国金茂拿到了深圳“入场券”。

三年多后，龙华金茂府以现房入市，拿到备案均价10.3万元/平方米，最低9.46万元/平方米，最高顶层复式14.42万元/平方米。

与此前13万元/平方米的“吹风价”，足足少了将近三成。很显然，政府对房地产调控的“限价”政策仍未放松。

均价10万元的卖价，中国金茂（00817.HK）的利润比较微薄。总地价高达82.9亿元，可售物业的楼面价格超过6万元/平方米。

龙华金茂府定位高科技豪宅，建安加上装修成本预计接近1.5万元/平方米，再加上三年资金成本、运营成本，项目总成本将超过9万元/平方米。

对于一个净利润率超过30%的公司，龙华金茂府显然是一笔失败的投资。

两种不同声音，一直在评论金茂府，一种是“限价”政策牵制了金茂府，如果没有限制，金茂府确实值得13万元/平方米的价格。

另外一种声音则是，就算不限价，金茂府的价格天花板，也将受到区域整体价值的限制。“毕竟，龙华只是福田北。”

要评判哪种声音正确，需要看金茂府最终销售情况。这还只涉及，金茂府产品价值与区域价值的分歧。

金茂府项目给予地产商真正的教训，在于如何处理“无法穿越楼市周期”的土地投资。

三年前，金茂以高出第二名10亿元的价格拿地，他们自己应该心里清楚，利润的一大半已经不见了。

三年后，龙光在同区域拿地，楼面价格为6.7万元/平方米，土地价值并未大幅上涨。这已经是战略判断失误。

加上现房入市，金茂府整整花了三年的时间建设。高成本投入，让金茂府笃定必须卖出高价，与政府进行反复博弈，这是对调控政策放松抱有期待。

“高地价+现房+限价”之外，其实金茂府还需要遵守“9070”政策，不过最终得到豁免，有了如今清一色大户型产品。

来看另外一家央企，如何处理无法穿越周期的土地投资。

去年11月8日，华润置地（01109.HK）22.2亿元拿下光明住宅地块，折合楼面地价3.06万元/平方米。一年后，项目华润公园九里以精装修入市，均价4.83万元/平方米。

开盘第二天，华润低调启动“二三级联动”，即发动全城二手房中介，给华润九里带客户。相比较于华润自己销售，中介渠道费用更加贵一些。

实际上，光明最新土地拍卖的楼面价已超4万元/平方米，华润完全可以再晚一点入市，等待穿越光明房价周期的时机，但华润的行动果敢，年底冲刺业绩、回笼资金愿望强烈。

金茂府当然也有回笼资金的需求，当年除了引进中国电建之外，还引入了基金资金，占股25%，两年时间差不多也快到退出的时间了。

另一家央企处理则显得纠结。

2018年2月1日，中海（00688.HK）以12.5亿元拿下坪山住宅地块，折合楼面价3.3万元/平方米。该项目与惠州仅一路之隔，地价与周边房价接近。

比华润早9个月拿地，目前中海项目还未入市。对于楼市前景的判断，中海显然是希望以时间，换取价格上涨的空间。

金茂、华润、中海这些拥有低资金成本优势的央企，他们在房价周期上的尚且挣扎。对于民营企业来说，挣扎则存在于各个方面。

2017年底，世茂（600823.SH）239.43拿下龙岗综合体项目，其中还指定建设一座600米+的高楼。凭借着中国第一高楼的定位，此前该项目公寓产品“吹风价”超过6万元/平方米。

后来，项目高楼的高度被砍，加上公寓产品在市场中的“冷遇”，项目以4万+的价格入市，回款压力之下最终销售平平。

“高地价、高成本综合体、公寓”，这是世茂在无法穿越周期情况下，需要处理的多个现实问题。

当年金茂府地王一出，万科项目迅速发出“地王一出、涨势喜人”的海报，并称“6月5日之前，绝不涨价”。

这仿佛在告诉人们，接盘也需要排队，最后能为“地王”买单的除了是购房者，也可能是当时的“接盘侠”。