内地购房大军杀到，深圳这类产品火了

最近，今年以来陆陆续续有内地朋友向笔者咨询关于深圳置业的问题，特别是深圳“先行示范区”地位的确立之后，笔者接触到这类的问题陡然增多，其中对于不限购不限贷的公寓产品尤为感兴趣。

1

陡然“暴走”，谁买走了深圳的公寓？

见微知著，笔者接触到的内地朋友的需求只是冰山一角，实际上，这两年随着深圳城市的快速发展、价值跃变，越来越多的包括内地客在内的置业者开始青睐住宅之外公寓类产品。据深圳中原研究中心数据显示，2018年下半年公寓成交了6974套，反而比去年上半年增加了72%。而咚咚找房数据显示，2019年上半年公寓一共成交6080套，相比新政出台前的2018上半年增加了49.6%。

而8月18日，“先行示范区”意见落地后，深圳公寓产品受欢迎程度让人咋舌。同样来自深圳中原研究中心的数据，9月全市商务公寓共成交2202套，环比上升103.32%！成交面积10.89万㎡，环比上升80.66%！10月份，在公寓供应量下降的情况下，成交面积11.45万平，环比上升5.15%，成交均价也上升9.18%至59628元/㎡。其中，位于城市中心区域的公寓更是成为成交的主力军。

特别是龙岗核心位置的仁恒梦公园项目，除了深圳本地客户在购买之外，内地的客户也展现了超强的购买力，据说一个上海购房者在该楼盘一次性买了三层，而另一上海购房者也一次性花了2900万买了21套。

另外，位于福田CBD的中洲滨海商业中心，也为公寓产品，其交通便利，周边配套齐全，开盘当日半小时便销售千套房源。深圳的公寓产品受欢迎程度可见一斑。

那么，为何公寓这类产品陡然“暴走”了呢？

2

城市价值跃升，楼市转向，公寓价值彰显

笔者认为，在“房住不炒”的大背景下，住宅严格限购限贷，由于具备不限购不限贷、投资门槛低、未来数量稀缺、投资回报不错等特质的商务公寓反而成了市场的“香饽饽”。

深圳商务公寓一向不缺投资客，去年“731新政”对公寓给出了限售五年的杀手锏后，商务公寓成交量出现短暂下调，而随着《粤港澳大湾区规划纲要》出台，“先行示范区”意见落地等因素影响，不限购不限贷的商务公寓得到了全国购房者青睐。

另外，近两个月以来，深圳房价有明显的上浮，多数新盘备案价限制松动迹象明显，楼市风向有变，包括深圳在内的全国聪明的房产投资者们已经嗅到了楼市触底上扬的入市良机，自是不会再驻足观望，大手笔配置房产资产，也是可以理解。

同时，更重要的是，深圳这座晋升为“先行示范区”城市的价值跃变，日新月异，让对深圳投资的投资者信心倍增。如今的深圳，连续两年“全球城市竞争力排名”中内地第一名，今年更是超越东京、旧金山等著名城市名列全球第四；如今的深圳，已经是世界一线城市，近日由全球化与世界城市编制的全球城市分级排名中，深圳首次跃入世界一线城市行列。

正是深圳特区成立近40年来的发展成就，给足了在这座城市置业的置业者们不可抵挡的信心！

3

经验之谈：购买公寓几点建议

在这里，对于关注深圳公寓投资感兴趣的、特别是不太了解深圳市场的朋友们，笔者对购买公寓有几个小建议，分享给大家。

第一，必须买真公寓。必须先为大家普及一下公寓的常识，目前深圳市面上的公寓主要分为三类：商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。

其中，商务公寓一般偏向于居住属性，是可以有阳台、通燃气的住宅式公寓。此外，商务公寓的房屋性质属于商业，所以也可注册营业执照当办公房用；商业性质房屋对第2次改善型换房无影响，仍能享受第1套按揭利率等。

商业/办公类公寓，可以通俗的理解成办公性质的公寓，产权年限一般为40年。这类公寓在预售证上的土地使用性质一般为商业/办公，这类土地性质按法律规定是不能改的。

产研用房类公寓，其土地性质一般为产业用地，产权年限大多是50年。产研用房是将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，包括新型产业用房、配套公寓等多种物业形态。这类公寓只能以企业名义购买。

根据2017年5月深圳规土委曾明确下发相关文件规定：严格控制商业办公研发用房变相改公寓，加建烟道、管井等，将公寓当“住宅”开发销售。也即是，以居住功能的属性向客户销售的商务公寓合规合法，而以上体积的后面两类公寓如当做住宅功能向置业者销售则会涉嫌违规，置业者欲购买之，必须谨慎。

另外，2018年颁布的“731新政”中商务公寓限售五年，各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售”，表明购买商务公寓未来至少5年后才能交易，无疑是为了限制公寓的交易。这也意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少。同时，市面上一手公寓也会大量减少，目前市场在售和待售的一手公寓大部分是新政前拿的地，将是公寓市场靠后的一批新品供应。

也即是说，如果你想购买公寓，真公寓未来愈加稀缺，如果市面上有真公寓在售，可得好好珍惜，毕竟奇货可居。

第二，尽量买核心地段、占据城市核心资源的公寓。与住宅一样，投资公寓看重的是地段、占据的城市资源，你看市面上有的公寓可以卖出单价10-20万的“天价”，每年还在继续往上涨，而有的公寓却只能偏安一隅，涨幅微微，如之于手中的鸡肋，食之无味弃之可惜。

所谓的核心地段，指的是城市配套之中心、发展之重心，一般汇聚了一个城市较高规格满足人居的配套，未来发展重心之归宿，发展规划之高地，同时又占据了核心的城市资源，如生态、文化、市政、产业等多重稀缺资源。

在这样的区域购买公寓，一是，能保障人流、财流，繁华而蒸蒸日上的地带，公寓产品无论是租金回报亦或是升值回报，皆可有最基本的保障，不说涨幅超过同片区的住宅，超过一些远离市中心的物业也属正常现象。二是，这样的区域的公寓价值往往随着城市规划价值的兑现，获得城市发展红利的机会，一个产业集群的规划形成、一个商业带的兑现繁华，或一个市政配套的落成，可能就是该公寓坐收红利的时候。

4

华盛珑悦公寓：占据城市核心及稀缺资源

今天为大家推荐的一个产品正是具备以上特点的商务公寓——华盛珑悦公寓。

区位上，华盛珑悦公寓位于“宇宙中心”之称龙华的核心位置，其与福田中心区、南山中心区、前海新区等区域并列的城市级中心。政府规划5年投资3700亿元，4倍于福田CBD 投资规模！以亚洲最大的交通枢纽——“深圳北站”作为引擎的北站商务片区，已日渐成型，其为深圳六大总部基地之一，规划有商办面积约950万㎡，办公密度与前海相当，另外，规划就业人口规模25万人、居住人口规模11万人，精英商务人士汇聚。华盛珑悦公寓离北站商务片仅4站的距离，三千亿资本流向，瞬息链接。

龙华北站中心区规划图

另外，华盛珑悦公寓所在片区规划旧改项目约39个，约1300万㎡更新体量，鸿荣源、中洲、海岸城、华侨城等众多品牌纷纷进驻。大规模旧改项目陆续启动，片区即将迎来新一轮价值发展的重大机遇。

城市资源配套上，华盛珑悦公寓与政府定位的“商业文化中心”红山片区经过龙华线仅3站距离。这里配备着城市高规格的市政配套——“四馆”，包括3.5万㎡建成后将是深圳最大的美术馆的深圳市美术馆新馆、建面约3000㎡的展览馆、标志性的形体和显要的位置成为整个红山片区的亮点和规划的视觉中心的演艺馆、3.6万㎡建成后将成为深圳第三大图书馆的深圳市图书馆调剂书库。这些高规格的配套资源将为居住于华盛珑悦公寓的高阶人群提供文化休闲的最佳去处。

龙华“两馆”效果图

同时，华盛珑悦公寓毗邻约60万㎡壹方天地旗舰商业，未来450万㎡商圈核芯，铺陈金色前景，邻约60万㎡壹方天地旗舰商业，距全深圳第二家山姆会员店仅约500米，项目周边规划新增450万㎡商业，将成为深圳最大的高端商业集中地，这也将为华盛珑悦公寓提供源源不息的人流、财流。

壹方天地实景图

值得一提的是华盛珑悦公寓的品质打造上，该公寓由国际知名设计团队合著，外立面采取一层一板高规格银灰色铝板立面，让外立形象恒久如新，大气锋芒，而精心设计华加日门窗+中空LOW-E玻璃，则是细节彰显对居住者的用心，园林设计由Aecom大师团队打造，筑就华盛珑悦公寓宜居多彩的园景公寓。物业方面，该项目合作的是仲量联行顾问，对标世界物业的标准，为业主提供高规格的酒店式服务。

据了解，华盛珑悦公寓为深圳稀缺真公寓，在售44-72㎡空间，约3.6米层高，灵动多变空间户户观景阳台，提供精致、智能、品牌的悦系品质装修，总价仅2字头起，70年产权，不限购不限贷，是目前市面上不可多得的投资佳品。

心动不如行动，无论是深圳本地亦或是内地的朋友，如果你对深圳这座城市未来发展前景抱有强烈信心，也看好真公寓投资价值，这个项目可别错过啦！