未来十年深圳房地产趋势：关外追赶和关内守成

房产投资其实并不难，总结起来就一句话：发现改变，预判趋势，抓住机会。深圳目前的城市发展阶段是格局已定，接下来不会再有关外远超关内的涨幅。

一、下个阶段：延续

深圳过去十年的发展呈现出中心强化和外扩的趋势，但考虑到深圳关内还有安托山、前海、河套这样的大块空地和旧改棚改的推进。

关外还有北站商务基地、空港新城和光明科学城等规划远远没有落地，所以大概率这种关内关外齐头并进的趋势还会持续下去。

也就是追赶和守成的趋势，会长期存在。

但是，考虑到现实的土地利用程度和规划格局已经确定的情况，政府对关外区域投资的边际效益递减。

原关外空白区域超越全市的上升趋势会趋缓，不会再有从0到1的夸张变化，也不会再有远超全市平均的惊人房价涨幅。

像大运新城离市中心有30多公里，周围并没有高端就业机会，辖区内也只有全市二三流的龙岗外国语学位。

但代表片区头部的“四神盘”，均价就已到了6-7万，接近福田区的平均水平。未来想让大运彻底追上关内的南山福田，甚至涨到8-10万均价，绝没那么容易。

所以全市的整体趋势越来越倾向于守成，原关内和关外核心的整体守成。

深圳是一个很小的城市，建成区已经几乎覆盖全市的可开发土地，这个答案非常容易找到。全市各区域格局雏形已经基本确定，核心资产已经确定，不会再有颠覆性的改变。

所以，深圳目前城市化所处的阶段，就是：

关内守成和关外追赶的趋势会延续下去，但全市整体的趋势越来越趋向于守成。

那么，在全市整体趋向于守成的大趋势下，该如何谨慎地选好筹呢？

二、深圳的胡焕庸线

在这里画了一条蓝色的线（图上蓝色），划分的原则是：一、产业结构不同，二、配套和人口结构不同。这条线区别于过去的二线关，将全市划分为南北这样两个片区。

还记得划分我国人口分布密度有一条胡焕庸线，给这条蓝色的线取名为“深圳的胡焕庸线”。

蓝线以北是以制造业为主的生产性片区，包括高端制造和电子科技类产业，也具备一定的研发能力。

而蓝线以南呢，是全市配套和人口的精华，以五大总部基地、五大城市客厅和广深科技走廊等平台为载体，包括金融、商业、研发和总部经济等等产业，是全市智力、资本和产业的上限。

因此，蓝线以南的区域代表了全市的相对核心资产。

而资源最集中的地段，从香蜜湖沿海岸线延申到后海、前海、宝中的区域（图上红色虚线圈内），就是深圳的绝对核心资产。

这里有6家深圳本土世界500强总部，现在还在增加世界级的商圈和配套。这里有全市最好的自然和人文资源，同时是全市财富集聚沉淀最集中的区域。这里的改善型房产是深圳真正意义上的只买不卖的核心资产！

为什么蓝线上面还有两个“耳朵”呢，

不要局限地以空间距离去丈量城市，而要以通勤时间来衡量。11号线和14号线这两条快线，把东部的大运和西部空港这两个重要区域拉到市中心半小时通勤圈内了。

至于沙井，因为从西乡延伸到福永、沙井的这条发展线上，都没有空白地来统一建设，全部要靠旧改驱动。

沙井地区与旁边的空港填海区整体片区属性差距很大，人员素质与关内差距也很大，所以不包括在内。

这条新的“胡焕庸线”很重要，我们可以利用这条线来区分、经营自己的房产投资，确定该守成还是该追赶。

三、守成与追赶

守成：核心资产更适合守成。

选择投资性房产的时候，很简单，就挑这条红色线内配套好的地方，也就是挑选深圳这座城市的核心资产。根据自己的财力情况，在绝对核心资产和相对核心资产中间斟酌筛选即可。

如果资金实力充足，就购入香蜜湖、科苑、后海、深圳湾这些区域的改善住宅。这些地段的产品会一直引领全市房价上涨，涨幅和稳定性都可预期。

如果资金实力有差距，适当舍弃一些面积，选择上面这些区域内交易量旺盛的一房、两房户型。最好带有中上的学位，同样可以享受到领涨全市的优势。

买房道理其实很简单，就在每个人的生活中，没有太高深的道理。

每个人都想住的环境好，上班上学方便。工资高，离家近，学校还要是名校，这都是人们最基本的工作生活需求，会支撑这些地方的房价维持在一个高水平。

兼具守成和追赶：前海同时处在关内向西拓展和中心强化的趋势之中，从上图也可以看出，这个红色线之内，唯一的一块大规模土地供应，就是在前海。

前海本身的面积有15km²，如果算上前海湾内环的宝中和大铲湾片区，总面积将达到27.2km²。深圳关内再没有这么大面积的一块空白土地，与之对比，大河套只有3km²，后海总部基地也只有2.26km²。

深圳没有一个区域可以像前海这样，集万千宠爱于一身。有各种鼓励企业创新和总部入驻的政策支持，有明确的中央意志要成为城市新中心，同时又是与现有的老中心城区零距离链接的空白地。

所以购入这个区域的房产，就是兼具守成和追赶的投资。

除了前海之外，关外的核心大运、宝中和北站等地区，由于2010年以来的发展，城区面貌媲美关内，然而房价也媲美关内。所以他们现在已经不是单纯的追赶，而是介于守成和追赶之间的选择。

现在的大运空地还很多，规划今年才开始确定，空港还在填海，宝中也有很多空地和新的规划，北站商务中心区也远远没有成型……

这些地区新的配套依然在增加，学校、商业和人群等因素都在改善，可以看到这种追赶的趋势还在继续。房价虽然短期已经有比较高的溢价，但长期看依然还有不错的上涨预期。

追赶：前文已经讲过深圳现在格局已定，如果未来还有纯粹的追赶区域，必然是现在仍属于洼地，未来还有重大利好的地区。

不过已经看不到兼具这两点的地方存在了，深圳就这么大，目前与关内衔接紧密的二级辐射区，他们的价值都已经被认可并追捧上去了。

即使还有这样的追赶区域，也会存在距离市区太远或者其他的缺陷，伴随着较高的投资风险，所以并不推荐。

就像2000年以后买南山和龙华的都获得了远超全市的涨幅，但是也有买观澜、盐田、龙岗，最终涨幅并不明显的。

高利润往往伴随着高风险，不要盲目去追赶。

其实现在很多人投资二三线城市，也是按照追赶的思路，但是微观层面的选筹落地，就需要对该城市基本面有足够的认知。

如果没有，那么建议是：少犯错比多赚钱更重要。

守成和追赶，是两种不同的思路。是选择放手一搏，还是倾向于守好自己的一亩三分地呢，这个答案取决于个人的眼光和智慧。

四、最后的建议

1.投资尽量避免再购入城市边缘性资产，而应该把主要精力放在主城区淘金

在城市格局已定的情况下，边缘区域升级到城市次级核心的机会几乎不会有。像北站、宝中这类核心与主城区联系紧密，有得天独厚的位置优势，其他区域很难复制。

而关外除了这些热门区域外的其他地方，基本都是城市发展过程中次选的次选。价值未知，风险更大。

2.以后不是所有的房子都具备投资属性，而只集中在少数优质物业上

房产投资应该更加重视改善型需求，将主要精力集中在筛选包括楼盘品质在内的综合属性上。

随着城市财富的积累，这种房产未来的需求相对旺盛，涨幅也会比较稳定持续，较高的租金也能帮助降低投资成本。

要知道在深圳二次房改后，未来全市住房供应中，商品住房只占未来住房供应总量的40%左右，剩下的大部分将是人才房、安居房和公租房。

一边是越来越少的供应，一边是越来越多的流入人口，深圳商品房的稀缺性和金融属性会越来越突出。

而符合大众口味的优质物业将是市场上的硬通货，是真正意义上的印钞机。

3.核心区选筹更倾向于选择学位房和区域性的潜力发展片区

从2015-2018年的这波城市房价轮动中，先是从南山福田引爆，再到关外，最后回到南山福田的优质物业，短期内城市房价的格局已经稳固。

在未来很长时间的滞涨、缓涨行情下，只有城市核心区的学位房和区域规划重点地区的房产还能够保持足够的热度。

4.如果非要替刚需选个潜力点，现在能看到的基本面好些的就是光明

宝中、西乡等西部区域承接南山、福田外溢的人口和产业已经接近饱和了，目前明显有向光明转移的趋势，而13号线和6号线的通车就是这场人员和资源大转移的强力助推器。

光明独立成区后，前景愈发明朗。光明的储备用地很多，并引进了中山大学，规划也在向科学城调整。只不过这种转移的过程会比较久，短则五六年，长则十年八年，只有刚需等的起。

5.抛弃短炒理论，不可过于追求暴击

今年的整体行情趋稳，应该迈小步迈稳步，建立房产长周期投资的预期。一拍大腿就做决定的方法不可取，而应该以资产规划的角度去经营自己的资产。

重视租金收入，弥补房贷利息，构建自己家庭的房产信贷体系。

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