法考内容 土地所有权·城市与农村集体土地转让的区别

依据法律规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，城市郊区的土地有可能属于农民集体经济组织所有。近几年来，各地城市规模扩大，“城中村”的现象成为社会的热点问题，城市发展给他们带来了富裕，频现媒体。

城市郊区的集体土地依土地用途，可将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。新修订的《城市房地产管理法》出于平衡社会关系的需要，作出了特别的规定，对上述三类土地不再区分类别，但转让受到了严格的限制。《城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

土地的分类与土地所有权没有关系，国有土地与集体土地按用途均为以上三类，也就是说，国有土地与集体土地均有三种分类。新修订的《土地管理法》对农村宅基地管理、集体经营性建设用地入市作了相对宽松的规定，对促进乡村振兴和城乡融合发展具有重大意义。

首先，明确了宅基地可以通过转让使用权获取利益。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。为城乡融合发展奠定了法律基础。过去饱受争议的城镇居民在农村购房各地有不同的裁定可以划为句号。

其次，依法登记的集体经营性建设用地可以入市。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。减少了因转让集体土地使用权中的层层盘剥，为促进乡村振兴奠定了物质基础。

上述城市与农村集体土地转让的区别是明显的：即，城市郊区的集体土地不区分用途，并且转让必须通过转化为国有土地后方可入市；农村集体土地中的宅基地从本质上看，也是建设用地，而农村集体中只有建设用地才能转让，但无需通过转化为国有土地后即可入市。

对此，人们可能产生疑问，为何同样是集体土地，法律作出了不同的规定？从法理上看，《城市房地产管理法》《土地管理法》均为经济法，经济法的制定的原理兼顾个人利益与社会利益，最后落实到社会为本位的宗旨。“城中村”的村民已较为富裕，并且成为了社会热点，“城中村”已经从过去的郊区，成为了城市一部分，从《城市房地产管理法》规范来看，一个城市的房产实行两种土地制度难以管理。而中国广大农村地区“空巢”现象严重，说明农村地区没有得到充分的发展，放开农村集体建设用地的管制势在必行。