宝中，会是下一个暴击的区域么

01.

如果说最近深圳的哪个片区的二手房卖的最火，当属宝安。

最新数据显示，这两个月以来，宝安片区共成交3451套二手住宅，一年多来首次超越龙岗，成功坐稳深圳楼市成交龙虎榜的第一名的位置。

8月份，宝安二手房成交1659套，龙岗成交1519套；

9月份，宝安二手房成交1792套，龙岗二手房成交1683套；

而安静也在文章中多次提到过，最近宝安的业主，反价其实蛮厉害的，而且心态也异常的稳。

比如说宝中的入户级小户型花样年花乡一房，年初的时候一房的价格才160万，现在涨到192万，而且业主不一定诚心卖。

之前安静也会在小密圈里发布一些笋盘，其中也包括一些宝安的刚需户型，总价不超过500万的，现在也发布的少了，为什么？

因为笋盘基本都被消化的差不多了，即使有一套像样的房子流出来，很快就会被吃掉。

最近遇到一个比较好玩的业主，不太懂市场行情，将自己手上的两房挂牌305万。之后电话一直进线，忙个不停。后来反应过来了，直接调到350万，心态爆棚。

房子总价无端端调价了14.7%，还不诚心卖，你说气不气人。

宝安成交为什么这么火？总价500W选宝安是一个好的选择嘛？这次，安静不做证明题，不卖广告，来好好分析一下这个片区。

因为宝安实在是太大，这次，安静将重点挑一个相对热点的片区——宝安中心区。

02.

宝安中心区，是宝安唯二的”豪宅片区“（另一个是尖岗山），这个片区虽然被称为”豪宅片区“，但相较于南山、福田等豪宅区的时候，实力还是偏弱一些。

一个是因为他的发展周期比较短，缺乏一些底蕴，所以很多人更习惯的称它为”表面豪宅区“，价格是豪宅的价格了，动则9万+、10万+一平，可是相对于豪宅，仍缺少些什么。

另外一个是圈层，我们知道，能够称作豪宅圈，必定是要有一些圈层的，形成一些神秘的富人群体。

像早期的香蜜湖、深圳湾等，但宝中，基本都是一些”富码农“的集中地，资产上亿的豪客，是不太看得上的。

要知道，在深圳，1000万的资产，并不算得上是真正的富豪。

但是，宝中的地理位置还是比较好的。这里面的位置较好，是因为有前海这个老大哥”撑腰“。所以说，找对大哥很重要。

早期的布吉、龙华就是这样，布吉是罗湖的小弟，但大哥没落了，布吉就不行了。

龙华是福田的小弟，房价涨的很快。但龙华涨的太快了，盖过了大哥的风头。于是，横盘三年...题外话。

我们知道，前海基本是没什么住宅的，加上现在招商领玺和颐安湾与之前的前海时代一二期，也才三个，但入市的目前就一个，而且已经很多年了。

在前海上班的人怎么办？自然跑到宝中去住。所以，宝中无论是新的还是旧的楼盘，都会挂上前海的旗帜。

更夸张一点的，包括新安福永沙井的新盘，有时候都要扯上大前海，这就像大亚湾的楼盘号称深圳东，东莞塘厦凤岗的楼盘号称深圳北一样。

当然，现在前海还没有发展起来，只能借个概念。目前的话，宝中二手房的最大的功能，是它能够承接南山各片区的码农精英，因为他离南山近。

03.

宝中目前主要的购买力，大部分还是支撑于南山30多岁为主的家庭，这些相对偏年轻化的家庭，因为买不起南山，又不想买龙华，于是跑去了宝中。

宝安中心区是填海区，市政配套均是全新规划，马路宽敞，也有仿照福田中心区规划的中轴线，片区内几乎看不到农民房或者厂房。

另外，相比起其他原关外片区，宝中成熟的生活配套氛围，目前已有图书馆、体育馆、少年宫、大型商业等成熟配套。

所以，无论从现有的配套以及未来的规划（比如说华侨城的欢乐港湾），以及邻居老大哥来说，宝中对手上拥有200W左右现金，首房首贷的客户来讲，都是有非常致命的吸引力的。

这一段时间宝中的反价为什么这么厉害？是因为818之后，外地投资客跑过来了。他们在收割了二三线城市的红利之后，手上有闲钱，看中了前海，然后跑到宝中去买房。

但是，宝中的最大缺点是，缺少一所名校配套，目前唯一能够拿的出手的，就只有宝安中学、宝安实验。

宝安中学排名在全市排名基本在第16、17名的位置，宝安实验排名第27、28名左右的样子。目前来看，还不能匹配豪宅的价格，算是很大的弊端。

04.

2005年，宝安中心房价大约5000元/平出头、2014年片区房价约35000元/平。从2016年初开始，区域内成交均价由6.5万元/㎡向上突破。

2017年9月起，站稳7字头，并小幅波动上涨，2018年4月成交均价达7.5万元/㎡。如今宝安中心房价已经破8万，壹方中心更是直接上10万/平。

最新数据显示，宝中中心区的成交参考均价已到8.85万/平左右。

宝安中心区的楼盘，大致可分为三个梯队——

第一梯队：熙龙湾、壹方玖誉、天御、宏发领域等，均价大概在10-13万/平之间。

第二梯队：

尚都、天悦龙庭、幸福海岸、第五大道、深业新岸线等，均价大概在7-8万/平之间。

第三梯队：西城上筑、西城雅筑、泰华君逸世家、绿晶国际等，均价大概在6-7万/平之间。

第一梯队的熙龙湾，小区基本都是大户型配置，主力户型是115平-145平的户型，价格在10万-11万之间，还有部分户型更大，在178平左右，均价在9.5-10万/平左右。

房子的建成年代是2008年左右，赠送多、2个亲密地铁口、3个商业中心、5分钟到前海，而且还可以看海，部分户型的阳台超级大，所以能够卖的比较贵。

有线报说，最近熙龙湾最近成交一套十几楼257平复式，31XX万。年前同面积同户型高出两层的急卖2600W成交。

有朋友反馈：熙龙湾春节前有8万+的户型，也有个别报价11万+的。现在来看，当时的8万+类似户型涨到了12万，最高的复式则已报价15万+。

另外一个地标楼盘壹方玖誉，相对熙龙湾来说，房子比较新一些，参考价格在10万-13万/平左右。

距离宝华地铁站约500米，小区楼下就是壹方城商业综合体，一路之隔就是宏发的商业城。只不过，户型的实用率不太高。

第二梯队的尚都、天悦龙庭、幸福海岸、第五大道、深业新岸线，房子也比较新，价格参考在7-8万/平之间。户型设计比较好一些，比如说第五大道，可以做到户户朝南。

第三梯队的西城上筑、绿晶国际、泰华君逸世家，参考价格在6万-7万/平之间。这梯队里面还也性价比比较高的楼盘。比如说泰华君逸世家，赠送比较多，离宝体的C出口也不远。

...

宝安中心区的二手房市场基本是这样，作为前海的小弟，这个片区的房价在深圳楼市横盘的情况下仍有不错的表现，片区房价三年翻了一倍。

但是，业内普遍认为房价仍然未被透支，还有一定的想象力。

自住方面，宝中作为前海的外溢居住片区，南山码农精英的集中地，再加上本身拥有的醇熟配套以及未来即将开业的华侨城欢乐港湾，也会形成一些小刺激，相信未来仍有不错的表现。

最近，宝安有不少新盘上市，依据个人观点来讲，相对于逐渐消化的限价红利，宝中的二手房房子较新，相对新房会有很大优势，进攻些会强一些，大家可以参考。

下一篇，继续写碧海片区。更多问题请进文末小密圈~

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