实探 | 总价400万买关内3房新盘？！我承认我心动了3秒

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摸鱼刷朋友圈时突然看到——

“400万关内一手新房住宅，三房精装修，品牌房企，这就是2019年最后的底价献礼。”

必须承认，有那么一瞬间的心动。

但一看到“盐田”两个字，顿时恍然大悟，原来如此。

这是在盐田的佳兆业城市广场，开车回福田CBD最快也要40分钟呢。和小y一样心动3秒然后回归理智的人，不在少数。

据中原统计数据显示，盐田佳兆业城市广场三期国庆期间共去化54套，而备案房源有1394套。

作为盐田目前最大体量的新房，为何去化一般？小y实探一番，区域、配套、产品，一起来看看。

△在建的盐田佳兆业城市广场3期项目

盐田：请不要再让我解释我是市区

不少来到深圳工作的朋友听到盐田是关内的时候，都会一脸诧异。这不奇怪，要说深圳最没有存在感的区域，非盐田莫属。

△网上流传的段子

对于以前的深圳来说，关内与关外是天壤之别。如果你到了关外，你就会觉得不仅远还很偏僻。这两样，盐田都占了。可是，对于不熟悉深圳楼市的人又岂会知道，盐田的房价在十年前可是领涨深圳。

2008年是盐田楼市史上辉煌的一年，以2.4万元/㎡成为全市最高均价的区域。要知道，当时连福田南山罗湖都还没跨入均价2字头。

10年弹指一挥间，盐田新房房价相继被南山、福田、罗湖、宝安、龙华超过。而光明、龙岗也在加快步伐。盐田作为小透明，内心也是无奈得很。

如果要说制约盐田的房价因素，交通和土地跑不了。盐田有着74.99平方公里的土地，但仅有23平方公里是可开发利用的。加上去盐田的公路又少，拥堵成了日常的事。最重要的是，对于坐惯了地铁的人来说，盐田没有地铁，这是最大的硬伤。不过，明年开通的8号线将一扫盐田没有地铁的尴尬。

△8号线规划图

为了摆脱盐田的小透明身份，在今年的9月18日盐田区召开区委常委（扩大）会议上，盐田将建成宜居宜业宜游的现代化国际化创新型滨海城区，全面对标西雅图、悉尼等国际一流滨海城市。至于大饼什么时候落地，只有时间才知道。

项目：国庆期间仅售54套，去化不到1成

本次小y踩的佳兆业盐田城市广场原为盐田整体搬迁项目，位于深圳市盐田区洪安路与东海四街交汇处。

项目总占地26.6万㎡，规划总建面面积107万㎡，由12个地块组成，其中8-2#、9#、10#、11#地块是可销售地块。项目整体规划包括住宅、商务公寓、写字楼、商业建筑，含有超13万㎡的商业。另外移交给政府及用于村民业主回迁的面积近60万㎡，包含3万㎡政策性人才住房。

二三期产品梳理：

小y踩盘当天，三期项目还未推出，二期（9#地块）还有少量户型在售，均价在4.8万元/㎡。据销售透露，二期卖得最快的是71㎡两房，实用率高不浪费，深得不少首付拮据的刚需喜爱。

在10月1日开盘的则是项目三期（10#地块），推广案名为二期御景佳园，占地面积约3.7万㎡，建筑面积约14.4万㎡，由4栋建筑组成，包括3栋住宅和1栋幼儿园。预计交房时间为2021年底，带精装修。

本次共备案1394套房源，包括1246套住宅和148间商业。

具体为：

住宅共1246套，户型建面约89-146㎡，单价区间在4.4-5.5万元/㎡，均价4.9万元/㎡，相比二期均价仅提升了1000元/㎡，总价区间则在401-744万元/套。

商铺共148间，户型建面约27-1134㎡，单价区间在2.7-12.8万元/㎡，均价7.5万元/㎡，总价区间在142-4340万元/套。

部分户型平面图，左右滑动查看更多

据中原统计数据显示，截至10月6日，佳兆业城市广场三期仅成交54套，去化不到1成。

配套：8号线明年开通，学位是弱点

◎地铁

现在：无

未来：距离项目最近的是建设中的8号线1期工程盐田路站，500米左右，未来5站入罗湖。预计明年开通运营，届时将一扫盐田无地铁的尴尬。

◎学校

现在：项目周边共有3所小学和1所中学，小学分为乐群小学、中山纪念学校、盐港小学，中学为盐田实验学校。

△盐田实验学校2018年中考排名为197名。（来源：名校榜）

未来： 项目规划自带二所幼儿园及一所48班制小学。

◎商业

现在：片区周边的商业有鹏广达广场、8万㎡的翡翠岛广场，基本能满足日常购物需求，如果要高端商业MALL，那只能自驾去较远的万象城和壹海城了。

未来：项目自带13万㎡大型商业，1.4公里长的步行街。

◎休闲

盐田的休闲配套很丰富，除了梧桐山、东部华侨城、大小梅沙外，沿着盐田港海边漫步。对了，还有吃货爱去的盐田海鲜一条街。

◎车位：

二期756个，三期1122个

◎周边房价

目前在盐田港片区有378套二手房在售，均价在4.1万元/㎡，项目周边较高的二手房是倚山时代雅居，均价约在5.3万元/㎡，其余楼盘在3万-4万/㎡之间，但是楼龄比较久。

△数据来源：深圳贝壳

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碎碎念

通过对区域价值、项目价值、附加值三大类合计22项指标的综合打分：

佳兆业盐田城市广场三期综合得分72分。

作为佳兆业的项目，户型设计很均衡。方正、实用，高度匹配项目的主流客户——刚需群体，高楼层甚至还能看到海景。不过，项目部分户型靠近公路会受到汽车的噪音。在户型的选择上，可优先选择三期89㎡三房，对于首付拮据的也可淘下佳兆业盐田城市广场一期或其他片区内的二手房。

目前的缺点是，项目所处的位置是港口范围，大货车较多，对居住生活、出行安全都会造成一定的影响。其次是项目所在区域的学校实在一般，无法对后期项目形成学位溢价，升值的预期不高。最后，片区人口也比较少，会减弱房产的流通性。综合下来，去化率也就一般了。

总之，小y觉得这个项目更适合对学校期望不高，工作范围在罗湖、盐田的刚需。

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