关于化解更新整备项目涉及城中村整治问题思路初探

关注微信公众号：众智晨城，可免费领取地产、城市更新干货类学习资料！！

很久没有写文章了，一方面工作任务繁重，另一方面现在更新整备圈的高手云集，各种公众号有许多高质量的文章，为了不浪费大家时间，同类文章小舵主就不写了。去年可谓是政策年，基本上两个星期出一个新政策，从读政策的习惯被动变成存政策，完全消化不过来，去年出台的一系列政策对各大地产开发商或多或少有一些影响，今天跟大家探讨一些更新或者整备项目被划入综合整治区，有何化解方法？

根据《市规划国土委关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》，《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》的编制和生效，深圳市58平方米公里被划入综合整治范围，不得进行拆除重新的城市更新，占全市城中村总占地面积的55%，预示深圳有超过一半以上的城中村不能进行拆除重建，只能走综合整治，这个影响非常巨大，许多城中村项目本来符合城市更新立项条件的都变成“做不了”，下面以案例进行探讨，看有没有化解思路：

上图为一个虚构更新案例，如有雷同纯粹巧合，《城中村总体规划》出台前，可以整体拆除重建，但在政策出台后，该更新范围的旧村范围被划入整合整治范围，如下图：

该项目的旧村被划入综合整治范围后，将面临无法全部进行拆除重建，这时会产生新的问题，涉及物业的村民强烈反对，要求开发商继续履行协议把旧村纳入拆迁范围，否则不配合申报，甚至追责开发商违约，开发商面临两难，在这种情况，有没有化解思路呢？小舵主需要脑洞大开，思考一下《城中村总体规划》核心是什么？ 以我愚见，其中一个核心出发点是保留大部分基层的居住空间，让低收入人群有更多的选择。

拆迁其实有四大块：土地补偿、物业补偿、物业拆除和土地移交。村民其实只涉及土地和物业的补偿，而物业拆除和土地移交主要涉及政府。

面对上述案例，小舵主大胆设定一个构思，如果把综合整治范围的旧村，由开发商进行安置补偿，完成土地征转关系和建筑物经济关系，作为贡献按现状移交（不拆除建筑物）给政府，由政府接收并整治为保障房，同时给予开发商转移容积率和奖励容积率，这个思路既满足《城中村总体规划》要求，又能满足村民诉求，保证项目顺利进行，岂不美哉。

当然，此思路比较适合旧村整治范围占整体更新范围不宜超过50%，且旧村现状容积率不宜过密，否则经济账比较难平衡。另外，此思路还可以考虑用在涉及历史文物等项目。

以上思路，只是个人假设，希望能通过此文抛砖引玉，寻找更好的思路，欢迎大家拍砖，感谢大家。

文章这么赞，转发一下朋友圈，分享给更多人学习。本号每篇推文都是经验总结，超赞好文。关注“众智晨城”微信公众号。或者搜索微信公众号“众智晨城”关注。每周还会发送投拓学习资料，经验干货，欢迎关注哟。

感谢阅读，全文完！本文来源：本文转载自房产通。内容本身不代表公众号观点，如有侵权，请私信小编删除，感谢原作者分享。如对文章有异议，请私信或评论留言~

想了解更多深圳产权房请点击下方“了解更多”！