深圳“10·4新政”三周年：一些投资客在“割肉”楼市也在平稳发展

本文来源于公众号--中国房地产报

2016年深圳“10·4”新政叠加2018年“7·31新政”，拉开和延续了深圳楼市漫长调整的步伐。

时间进入到2019年，随着几大重磅政策陆续出台，深圳楼市进入平稳发展阶段。

来自深圳房地产信息平台数据也在佐证这一事实。

深圳新房均价最新数据为2019年4月24日，其成交均价为52104元/平方米；在2016年10月，深圳新房均价为55611元/平方米，这也意味着自2016年10月之后，深圳房价已超过30个月“横盘”了。

另据深圳贝壳研究院数据统计显示，在2018年“7·31”新政前后一年时间内，以深圳目前均价最高的南山区为例，涨幅最大的楼盘其涨幅也不过22.79%，排名第二的涨幅为15.17%，甚至有3个楼盘出现了下跌。

即使近两年受政策利好热门的深圳西部片区，如在宝安区40个热门楼盘成交均价当中，竟有12个楼盘成交均出现了下滑，有个盘成交甚至下滑了3.86%，最高的楼盘涨幅也不过11.22%。

一些投资客表示，如今的他们正考虑“割肉”，以折价出售部分房产。更有业内人士表示，深圳房价或会有结构性上涨，但依靠房地产赚钱的日子短期内不复归来了。

深圳楼市正在理性发展阶段。

深圳进入房价平稳时代

视线调回三年前。

2016年深圳出台“325”新政调控，导致深圳楼市成交量腰斩；同年，被称之为“史上最严”的“10·4调控”新政出台。新政规定，深户单身限购一套，非深户社保由3年提高到5年，无房有贷首付提高至50%，二套首付提升至70%，限购限贷进一步加码升级。据深圳贝壳研究院数据统计，2016年11月计税评估价进一步上调，令当年深圳四季度楼市成交量环比下降20%左右，成交均价环比下降2.3%。

2017年初，全国各地热点城市调控政策频出。5月底开始，深圳房贷收紧，首套房利率由打折变为上浮，市场陷入冷却。

2018年，作为深圳楼市调控继续深化的一年，“7·31新政”从个人限卖、企业禁买、抑制离婚炒房等角度进一步严控楼市，这一年同时也是深圳楼市继续筑底、量价不断优化的一年，限价举措引导2018年新房市场有序运行，全年新房住宅成交均价在54000元/平方米上下波动，成交主体以刚需和改善型需求为主，切实执行了“房住不炒”的调控目标。

步入到2019年，今年一季度央行两次降准，深圳首套房贷利率进一步回落到至基准利率上浮5%，二手房交易增值税中的附加税减半；3月，粤港澳大湾区规划出台，在一系列微刺激利好之下，春节后的深圳市场又开始快速回升，二季度成交量突破2.2万套，创近三年来的阶段新高，成交均价小幅上涨约4%。

8月18日，中央重磅文件出台——支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，楼市在传统的“金九银十”之前迎来一波成交高峰，仅8月末的3天，深圳便成交了约2000套新房，单日成交破百亿元。

在今年7月30日的中央政治局会议上，国家再次为房地产市场定调：“稳”，重申“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，表明政府不会因经济环境变化而改变对房地产调控的方向，楼市出现过热的机率极小。

不过，整体来看，近三年无论是深圳新房交易量还是房价都处于平稳状态。“横盘”带来的还有成交量的变化。从成交量来看，2017年、2018年深圳楼市再次筑底，均为2010年以来成交量最低年份。2018年深圳成交29396套新房住宅，同比2017年25830套增加了3576套；2016年，这个数字是40443套。2019年上半年深圳新房住宅累计成交17681套。

房价涨幅速度明显放缓

“横盘”带来的主要变化则是投资客的减少。来自深圳中原研究中心数据显示，2016年之后，深圳二手房投资客比例远低于2015年的30%和2016年20%比例，自住需求达到73%。

不过，拉长时间来看，深圳依旧是5年来全国房价最为高企和坚挺的城市。据深圳规土委数据统计，受楼市调控影响，自2016年6月深圳房价达到峰值以来，近3年涨幅速度明显放缓，2016年，深圳新房成交均价为53454元/平方米，2017年，深圳新房成交均价为54445元/平方米；2018年，这个数据为54120元/平方米。2019年上半年，深圳新房成交均价为52104元/平方米。

美联物业全国研究中心总监何静茹表示，由于限购升级、购房利率不断上升，投资者利用杠杆进入楼市已经越来越困难；另外楼市已进入平稳期，企图通过短期买卖来获利已经很难。

反映在单个楼盘上，据粗略统计，自2016年以来深圳涨幅超过3成的楼盘不足20%，超过2成的楼盘也属于少数。以持有3年时间计算，算上各种税费、资金成本、中介交易费用等，涨幅需超过20%才能实现盈利。不过，深圳各区2016年后买入的楼盘仅少部分实现盈利。

以深圳龙华某标志性大盘为例，2016年，该盘开盘均价在5.8万元/平方米左右，比2015年一期开盘高出1.2万元/平方米，但3小时内，1046套房源依旧被抢购一空。到了2019年7月，该盘又一次开盘，开盘均价在5.8万元/平方米，几乎等同于2016年开盘价格。不光新房如此，二手房亦然，龙岗区一套建筑面积60平方米的两房2016年成交价格在218万元，2019年5月，成交了一套同户型房子，价格依旧是218万元，价格未有变化。

2016年买入布吉片区某楼盘的业主小林（化名）以450万元总价买入某楼盘69平方米两房，当年8月的成交均价为4.9万元/平方米，由于今年考虑置换大房准备出售该套房，“从3月份挂盘差不多5个月时间，最后以480万元成交，这两年还贴了月供、装修费用，算上通货膨胀，亏损了差不多20%。”

购房者刘晶（化名）在尝到2015年深圳房价暴涨的甜头后，曾在2014年～2018年3年间陆续买下5套房产的他，现正为每月近10万元的月供发愁，“除了在2015年前买的涨了的那两套之外，后面三套涨幅基本没什么变化，2016年之后购置的房产涨幅都比较小，尤其是放盘量大毛坯多的楼盘，投资客也多，不降价很难出售，如今的他正考虑“割肉”，以折价出售部分房产。

据深圳贝壳研究院数据统计显示，在2018年“7·31”新政前后一年时间内，以深圳目前均价最高的南山区为例，涨幅最大的楼盘其涨幅也不过22.79%，排名第二的涨幅为15.17%，甚至有3个楼盘出现了下跌。

即使近两年受政策利好热门的深圳西部片区，如在宝安区40个热门楼盘成交均价当中，竟有12个楼盘成交均出现了下滑，有个盘成交甚至下滑了3.86%，最高的楼盘涨幅也不过11.22%。

多数房企依旧看好深圳市场

对于房企而言，在融资收紧的情况下，舒缓资金压力最为直接的方法便是加速销售，尽管市场面临前所未有的调控，但头部房企在深圳市场依旧录得不错的销售数据。从近三年销售业绩来看，头部房企销售增速虽然放缓但依旧“淡季不淡”，同比、环比增长绝对值依旧较大。

在不少房企人士看来，房地产行业虽然进入下半场，但一二线城市房地产市场会相对平稳，相比大涨与大跌，深圳市场正向更理性的方向发展。

深圳某大型房企负责人认为，深圳市场会保持相对平稳，“判断房价会否下跌首先应看地价，从深圳量价关系来看，市场的推动力和惯性依旧非常大，整体销售量依旧可能创新高，因为市场需求在这里。”

另外，深圳房地产研究中心主任王锋认为，深圳限购限价政策未来仍会持续，一方面继续严格执行2016年制定的“深八条”调控政策，另一方面，加快建立“租购并举”住房制度，大力发展住房租赁市场，在调控取得阶段性成果的形势下，面对深圳市较高的居住成本与较大的住房需求，长效机制要加快建设，未来深圳房地产市场调控依然不会放松。

责任编辑：马琳 曹冉京 审读：戴士潮

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