深圳市土地整备利益统筹办法公开征求意见

3月30日，深圳整体规划和自然资源局公布《深圳土地整备利益综合方法》（征求意见），公布征询建议。

目地和服务宗旨：为贯彻落实《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》，加快建设城市空间综合运用新模式，推动总量低效能用地做大做强及国土空间管理提升，确保重要产业链、城镇化建设和公共配套设施等项目实施，增加定居用地供货。

应用领域：本方法适用以未健全征（转）地赔偿办理手续用地、已征未健全转让办理手续用地、国有制已转让用地等总量低效能用地为关键执行目标的土地整备利益综合（下称“利益综合”）新项目。

在其中，国有制已转让用地已出让期限正常情况下不可低于15年，坐落于地市级以上重点项目范畴内、市土地整备总体规划明确的行业室内空间储备区、综合性作用储备区的以外。

利益综合新项目应列入全省土地整备年度工作计划，有关新项目应该有方案、简单化，分次、妥当稳步推进。

利益综合新项目赔偿：包含资产和留用土地资源两一部分。

利益综合项目实施方案包含储备资产计划方案、权益容积方案、留用土地资源计划方案、项目实施方法等內容。

利益综合新项目在项目实施方案及土地整备模块计划审核根据后，可以由房产权益人执行拆迁，还可以由人民政府引进或经人民政府确定的企业登记进行拆迁商谈、搬迁补偿协议书签署等工作中。

据了解，2018年深圳市修定颁布《深圳土地整备利益综合项目风险管理方法》（深规土规〔2018〕6号，下称“6号文”）。

“6号文”得到了原农村集体经济机构继受企业的适用，在确保外环高速、南坪三期、地铁站4、6、12、14、20地铁线等公共配套设施、城镇化建设用地，及其立讯精密、南京金龙车辆等重要产业链项目实施的与此同时，也深入推进了国土空间管理提升。

尽管“6号文”实践活动得到了一定成果，可是新形势下对自主创新土地整备利益综合现行政策也明确提出了新规定。

本现行政策整体策略是创建以利益共享资源为标准、权益容积为基准，更为公平公正更可持续性的土地整备利益综合现行政策管理体系。

具体内容如下所示：

（一）现行政策应用领域

在“6号文”的根基上，本方法将现行政策目标扩张到各种产权年限的总量低效能用地，包含原农村集体经济机构继受企业具体操控的合理合法用地和未健全征（转）地赔偿办理手续用地、已征未健全转让办理手续用地、国有制已转让用地等。

除此之外，为加强现行政策对接，本方法规定列入土地整备利益综合新项目（下称“利益综合新项目”）的国有制已转让用地已出让期限正常情况下不少于15年，但坐落于地市级以上重点项目范畴内、市土地整备总体规划明确的行业室内空间储备区、综合性作用储备区的不会受到转让年限限定。

（二）土地整备资产计算

本方法持续了“6号文”的现行政策构思，针对建（构）筑物依照重设价赔偿，地上青苗的和附属物等依照土地整备有关规范赔偿。已征未健全转让办理手续用地、未健全征（转）地赔偿办理手续用地中，不属于土地整备市政规划用地的依照土地整备有关规范计算。

新项目涉及到的服务支持费、不可预见费、业务费等，依照《对于进一步提升土地整备项目风险管理工作方案的多个对策》（深府办函〔2018〕281号）有关要求实行。

（三）留用土地利用规划容积

本方法更改了 “6号文”“先计算留用土地资源经营规模、再核准留用土地功能，最终测算留用土地开发抗压强度”的方式，建立了“先计算留用土地利用规划容积，再明确留用土地资源容积率，最终测算留用土地资源经营规模”的标准，以推动不一样土地整备新项目中间的利益均衡，创建更平等的土地整备利益分配原则。留用土地利用规划容积由权益容积、配套设施容积和共享资源容积三一部分组成。

1.权益容积

2019年4月，中共中央办公厅 国务院下发《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》，明确提出要公平维护各种生态资源财产产权年限行为主体合理合法权益。总量用地是生态资源的关键构成部分，维护总量用地及地面上的建构筑物权益既是贯彻落实国家治理新规定的重要举措，也是促进总量低效能用地再研发的主要基本。

根据这一环境，本方法自主创新了权益容积的定义。权益容积是对新项目范畴内房产权益的赔偿，实际计算方法如下所示：

权益容积 =（土地资源权益修正系数 工程建筑权益修正系数）×土地面积×相对密度系统分区标准容积率×留用土地功能修正系数

因而各作用留用土地功能修正系数的选值占比需达到下述标准：

2.配套设施容积

配套容积为留用土地资源中根据法律规定整体规划、《深圳市城市规划标准与准则》及有关整体规划等规定贯彻落实的附建式公共配套设施、交通安全设施及市政基础设施的总建筑面积。

3.共享资源容积

共享容积就是指经整体规划科学研究，可在权益容积和配套设施容积的根基上提高的容积。共享资源容积不超过权益容积的20%，并优先选择分配定居主要用途。

为提升现行政策可操作性，共享资源容积可挑选按下列方法之一分派：一是共享资源容积中60%完工后无尝转交政府部门用以土地整备按置用地或公共租赁住房、保障性住房租赁房等，其他40%属于房产权益人用以产品住宅；二是共享资源容积所有用以共有产权住房，共有产权住房依照有关要求管理方法。

（四）留用土地面积

留用土地面积根据留用土地利用规划容积及整体规划容积率明确。

在其中留用土地利用规划容积率融合《深圳市城市规划标准与准则》、法定图则及有关计划规定等科学研究明确，应达到附近公共配套设施和城镇化建设承载能力的规定。为正确引导留用土地资源节省集约化运用，在符合要求规定的条件下，本方法规定留用土地利用规划容积率标准不低于《深圳市城市规划标准与准则》中相对应作用的标准容积率。留用土地资源中整体规划住房总建筑面积还应合乎《深圳市城市规划标准与准则》要求的定居容积率限制。

（五）留用土地资源落地式

留用土地资源应优先选择在本新项目范畴内分配。留用土地资源没法在本新项目范畴内布置的，本方法给予了与本行政区域范畴内别的利益综合新项目、城市发展新项目综合解决或在国有制贮备土地资源上分配等各种方法。需要在新项目范畴外分配的，依照使用价值非常的标准，权益容积指标值需按两个地方土地价格的比率换算，且不可超过在原地不动计算的权益容积经营规模。

（六）利益综合项目风险管理

本方法基本上持续“6号文”有关土地整备项目实施方案、土地整备模块整体规划的监管规定，但在搬迁补偿协议书签署、执行管控协议书签署、留用土地交易等阶段对“6号文”开展了提升。

1.拆迁商谈和搬迁补偿协议书签署

本方法提到了执行搬迁补偿的三种方法：

一是房产权益人自主拆迁，二是引进企业登记拆迁，三是由人民政府机构拆迁。

对比“6号文”，本方法容许在项目实施方案及土地整备模块计划审核根据后，由房产权益人或人民政府引进企业登记进行拆迁商谈、搬迁补偿协议书签署等工作中，在其中由房产权益人引进企业登记的应经人民政府确定。

利益综合新项目牵涉原农村集体经济机构继受企业具体操控用地的，引进的企业登记还理应合乎团体资产处理有关要求。除此之外，为了更好地保证工程成功执行，本方式对工商企业的资质标准也明确提出了规定。

2.新项目执行管控协议书签署

房产权益人自主进行拆迁的，或是根据有关方法引进的企业登记进行搬迁补偿协议书签署的，人民政府理应与房产权益人或企业登记签署项目实施管控协议书。针对利益综合新项目引进企业登记的，市场主体务必进行所有搬迁补偿协议书签署，完成新项目范畴内的全部权益迁移归一后，方能签署项目实施管控协议书并转让留用土地资源。

除此之外，除提早转交政府部门的用地外，企业登记或自主拆迁的房产权益人应该与人民政府签署项目实施管控协议书后才可按照规定拆卸利益综合新项目范畴内房屋建筑。

3.留用土地交易

土地整备利益综合归属于总量低效能用地再研发的一种方法，在土地资源管理工作与新增加土地资源各有不同。

为贯彻落实《综合改革试点》有关自主创新土地供应方法的规定，充足确保房产权益人财产权和合理合法权益，本方法明确提出留用土地资源可以根据协议书方法出交给房产权益人或满足条件的企业登记。

（七）有关缓冲期现行政策对接的表明

因为在利益标准上与“6号文”有一些差别，为确保项目实施有序推进，本方式对缓冲期现行政策对接做如下所示分配：

本方法实施之此前列入全省土地整备年度工作计划的利益综合新项目，早已进行项目实施方案审核的依照已审核根据的计划方案实行，没完成项目实施方案审核的可依照“6号文”或是本方式实行；

本方法实施生效日六个月内新列入全省土地整备年度工作计划的利益综合新项目，可依照“6号文”或是本方式实行；本方法实施生效日六个月后新列入全省土地整备年度工作计划的利益综合新项目，按本方式实行。

一、 政策评估

（一）有益于推动联片一片储备

本方法扩展了土地整备利益综合执行目标，将原农村集体经济机构继受企业具体操控用地、国有制已转让用地、已征转未健全转让办理手续用地等各种总量低效能用地列入现行政策范围，完成现行政策目标全覆盖，有益于推动各种总量低效能用地的开发设计。

现阶段本市已经进行比较大总面积产业链室内空间储备、综合性功能分区土地整备等联片一片储备工作中，将各种总量低效能用地列入现行政策应用领域可以防止因现行政策不遮盖而提供的执行范畴开天窗问题，有利于产生集中化联片高品质国土空间，确保大量重要民生工程设备、重要产业链项目落地执行。

（二）有益于土地空间布局建筑物功能构造的改进调节

本方法贯彻落实本市国土空间整体规划“保民生、提定居、优工业生产、控商业房产”的城市的发展对策，根据土地整备利益综合贮备集中化联片用地用以重要民生工程、重要产业链等新项目，根据留用土地资源优先选择分配定居增加住房的销售市场提供，且根据修正系数设计方案适当操纵商业服务服务行业用地。与此同时，本方法确立了公共性住宅的最低值占比，并给与现行政策指数奖赏，进一步提升住房供货构造，提升公共性住房供给。

（三）有益于土地整备的高品质可持续发展观

土地整备是本市降低企业成本低效能用地、完成国土空间管理提升的主要方式。本方法创建了以权益容积为关键的利益标准，充分考虑储备新项目的土地产权构造、现况工程建筑权益、留用土地功能等要素明确工程项目的权益容积经营规模，降低因规划条件区别产生的新项目赔偿差别，推动不一样土地整备新项目中间的利益均衡，切合了十九大有关更公平公正、更可持续性的发展趋势规定，为土地整备的高品质可持续发展观给予现行政策支撑点和制度保障。

（四）有益于产生可拷贝、可宣传的总量低效能用地再开发设计工作经验

本方法贯彻落实了《综合改革试点》中有关降低企业成本低效能工业生产用地的改革创新规定，在土地供应、利润分配、整体规划调节、历史时间遗留用地问题解决和体制创设等领域开展了有利探寻，为别的大城市给予可拷贝、可宣传的总量低效能用地再开发设计“深圳市工作经验”。