卢天锡建议完善商品房预售管理制度入手有效防范房地产市场风险

华尔街见闻（北京市，新闻记者 张静翀）讯，全国人大代表、江西住房和城乡建厅厅局长卢天锡提议，从健全商住楼预售管理方案下手合理预防房地产业风险性。

最近，住房和城乡住建部、中国人民银行、银监会下发《关于规范商住楼预售资金监管的想法》，在预售资金监管上明确提出了一些有效的各项政策，但预售规章制度的薄弱点问题仍未切实解决，在我国房地产行业依然面对着极大风险性。

“尽早修定《城市商住楼预售管理条例》，尽早制订《城市商住楼预售资金监管方法》，并调节购房的钱支付方式。”卢天锡提议。

卢天锡并建议，更改现阶段由购房人“一次性全额的”支付（含住房按揭贷款）并由监督机构按进展拨款预售资产的方式，变成购房人按施工进度分期还款的方式，

即在工程项目投资总额或工程项目施工进度做到一定规范后，由购房人交纳要求比率的首付，剩下货款按预售合同约定的施工进度分期付款付款，新项目做到完工交货标准后结算余款，在其中一定信用额度转到由监管部门的品质保修金专用存款账户。申请办理贷款银行的，后面按揭贷款款依据预售合同约定的施工进度逐渐放贷。

尽早制订《城市商住楼预售资金监管方法》

全国各地房地产业主管机构自主制订的预售资金监管方法比较错乱，且《关于规范商住楼预售资金监管的想法》的标准法律效力较法律法规规章制度来讲相对性较低。

卢天锡提议，我国方面研究制定《城市商住楼预售资金监管方法》，进一步标准和加强预售资产整个过程管控，提升房产开发公司违反规定应用商住楼预售账款的行政处分规范，提升金融企业违反规定扣划、建筑企业和原材料经销商等相互配合房产开发公司违反规定骗取商住楼预售资产的惩罚条文。

尽早修定《城市商住楼预售管理条例》

卢天锡强调，应进一步优化确立全国各地统一的商住楼预售批准标准，明显提高预售批准门坎（如双层行为主体到顶、高层住宅主体工程2/3，高层住宅行为主体一半以上），直到衔接为现房销售。

卢天锡提议，确立预售合同书与所有权预售登记同样的法规影响力，禁止已开设土地资源质押的房子预售，禁止将已预售房子再开设不动产抵押，确保购房人合法权利。

除此之外，还需创建商住楼预售履约担保体制，减少购房人风险性。创建预售新项目信息披露规章制度，预售新项目施工进度、预售款应用状况等重大事项应按时或立即向购房人公示公告公布。