“绿本房”买卖合同有效案例,拿走不谢!|小产权房案例研究

创作者｜张茂荣

房地产业异议处理权威专家、信荣律师团 总裁刑事辩护律师

主要：房地产业大要案、小产权房子（含农户楼、历史时间违建、绿本房动迁交易析产）纠纷案件

大家都知道，房地产管理机关单位授予的不动产登记证是房屋所有权的法律规定支配权凭据，在所有权产生争论时引起使用权确认之诉中，买受人可由此认为支配权。

假如合理合法有证房屋房产存有违反规定加建，产证是不是还能主观臆断具有确定产权年限定分止争的功效？广东高級人民法院案例回答是：不可以！

实例：梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英诉刘爱莲使用权确定纠纷案件重审核查与审判监督民事裁定书

裁判员法院：广东高級人民法院

案号：（2020）粤民申9976、10449、10450、10451号

裁判员時间：2020年11月27日

裁判员全文：

梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英申请再审称，二审法院法律适用不正确，应撤消（2020）粤03民终8910号民事裁定，将此案发回重审。关键原因是：（一）涉案房屋存有早已依规备案一部分和加建未备案一部分，2个一部分尽管同归属于涉案房屋，但特性不一样、互不相关，理应差别解决。（二）涉案房屋早已依规备案的一部分，异议人早已获得绿本房地产业证。针对拥有绿本房地产业证的房屋，产权年限可以依规切分。（三）申请者的诉请是对于涉案房屋早已依规备案的一部分，并不是是对于加建未备案一部分，申请者的诉请应归属于法院审理民事诉讼的范畴，不应予以驳回申诉。

广东高級人民法院审判觉得：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条要求，上诉人的提起诉讼需要合乎四个标准，即上诉人是与此案有立即利益关系的中国公民、法定代表人和其他组织；有明晰的被告方；有实际的诉请、客观事实和原因；归属于人民法院审理民事案件的标准和受诉人民法院所管。

此案中，涉案房屋存有加建状况，其现况与房地产业证、确定产权年限表里记述的信息内容不一致，且加建个人行为沒有有关报批报建办理手续。现梁洪波提起诉讼规定确定涉案房屋产权年限，必定涉及到涉案房屋的基本建设是不是合乎设计规定、是不是要做出相对应解决，这归属于国家相关行政单位的职权范围，不属于人民法院审理民事案件的范畴。因而，一审法院裁定驳回起诉、二审法院给予保持，具备法律规定。

裁判员結果： 驳回申诉梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英 的再审申请。

买绿本房14年，遭产见证人提起诉讼退还，結果......

信荣说：此思想观点或引起大量纠纷案件没法止争

用简单一点得话了解，广东高級人民法院也就是说：就算是拥有不动产登记证的合理合法工程建筑，只需存有违反规定加建的状况，合理合法物权法即被违章建筑祸及同化作用，不动产登记证便不可以具有法律规定产权证明的功效，而务必“优先后民”，由行政单位作出解决。

这般评定的結果是严重错误的：假如产证备案在借款人户下，是不是还能够评定为其合法财产被申请强制执行？假如使用权人售卖，是不是还能够评定出卖方有着物权法支配权？买卖协议是不是合理？假如总体租赁，房屋租赁协议是不是合理？故意被告方是不是会借此机会违约躲避合同义务的执行？假如这种状况下又可以忽视违反规定加建的存有，那法律法规的统一性又在哪儿？

（表明：此案房屋为绿本房，按此裁判员思想观点，红本房也是一样。）

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