2021年是土地市场变革大年 四省土地出让金跌超50%

[ 全国各地12个城市的财政局对土壤的依靠水平超出100%，各自为温州市、昆明市、福州市、杭州市、太原市、合肥市、武汉市、西安市、广州市、南京市、佛山市、郑州市，排行第一位的温州市，土地财政依存度做到了179%。 ]

邻近岁末，各城土地出让进到序幕。2021年对土地出让而言，是极其独特的一年。2月颁布的“集中化供地”示范点是我国土地出让有史以来极其重要的转型，全年度销售市场则经历了上半年度的太热到后半年冷冻的快速变化。

城市中间亦有分裂，上海市、广州市、南京市、杭州市、北京市等头顶部城市卖地收入仍然居高不下乃至超出上年，但更大部分的城市则迫不得已应对土地出让收入大幅度下降的实际。

虽然卖地收入骤减引起对地方财政收入下降、可融洽資源降低、城投公司偿债减弱的忧虑，可是，销售市场针对房地产业十几年大假期迈向结束早已产生的共识，土地资源的收益也将无法如以往一样支撑点地方财政的强盛。通过了2021年的长幅振荡，很多地区将迫不得已再次思索土地财政这一实际而又急切的问题。

头顶部城市充分发挥平稳

全国各地各城土地出让基本上大局意识已定。

依据Wind数据分析，截止到12月27日，上海市以3075亿人民币的土地出让金（含住房、商住和工业生产特性），位居全国各地城市第一，卖地收入已超过上年全年度（3061亿人民币）。广州市、南京市、杭州市、北京市则排序第二至第五位，南京市和北京市卖地收入一样超上一年全年度。杭州市则在前不久刚完毕第三次集中化供地，数据信息并未被Wind记入，假如算上杭州市第三轮卖地收入，杭州亦由于年成交额提升3000亿而与上海市角逐卖地收入第一的王位。

从时间维度上看，上半年度，全国各地土地出让经历了一段时间的兴盛。依据链家房产数据信息，一季度全国各地300个城市交易量楼板平均价则同期相比增涨13%，中国50个受欢迎城市的土地出让金做到7021亿人民币，同比增加26%，创出历史时间新纪录。自二季度逐渐的第一轮集中化供地，大部分城市土地拍卖也是竞争激烈、土地价格暗涨。

转折点发生在2021年6月，房地产企业购地意向降低，土地出让减温显著，这一状况持续至年底。

大家都知道，土地出让金在大部分当地政府的总收入菜盘中占有比较大份量，很多城市比较依靠土地出让收入填补收入支出空缺，依据Wind统计分析，地区土地出让收入从1998年的507亿人民币，一路暴涨至2020年的8.4万亿，提高165倍。

2021年是土地出让转型大年夜，当地政府的卖地收入到底遭受了什么样的危害？

在Wind数据分析的258座城市中，上海市3075亿人民币的收入超出2019全年度，在其中居住用地转让收入为2553亿人民币，占有率83%。总体来说，2021年的土地出让起伏并没有对上海市的总卖地收入造成危害。但是集中化供地以后，上海市的居住用地价钱的确降低了。2021年上海市宅基地均值楼面价为12114元/平米，盈率4.8%，相较为上年均值楼面价12989元/平米及其均值盈率10.1%，有显著降低。

而好地网统计分析，杭州市2021年土地资源(未统计分析仓储物流和工业土地)出让金收入达3132亿人民币，同比增加近20%。广州市做为上年的第三名“参赛选手”，2021年的主要表现也是不错，土地出让收入早已越过2000亿价位，而上海和北京市均已超过同期相比。

“一部分城市节奏感把握得不错，2021年上半年度早已进行绝大多数土地出让每日任务，因此全年度数据信息沒有得到很大危害。而上海市再次反映‘平稳’，现行政策颁布和集中化供地的机构都主要表现稳定。”一位参加土地出让主题活动的专业人士对小编表明。

有别于上海市，其他前五城市的均值楼面价均升高。在其中，北京市的居住用地均值楼面价做到了31015元/平米，为全国各地最大，超过上年的28822元/平米。杭州市、南京市、广州市均值楼面价同期相比上年上涨幅度显著。

重庆市则是交易量土地面积最大的城市，成交额总面积达到1603万平方，已达到上年总产量的三倍，这代表着重庆楼市下面或有大量供货进入市场。

四省土地出让金跌超50%

在土地出让上，各城市中间悲欢并不互通。

第一财经小编据Wind数据分析，2021年前11个月，在土地出让具一定经营规模（收入超50亿）的城市中，有112城卖地收入同期相比下降，有20城的土地出让金收入涨跌幅超出了50%。土地出让金涨跌幅排名前十城市各自为：南充市、太原市、株洲市、昆明市、南昌市、乌鲁木齐市、宜春市、信阳市、洪雅、黔西南布依族苗族自治州，在其中，包括了4座省会城市城市。

下降力度较大地市为四川南充市，2021年1~11月土地出让金收入为60亿人民币，对比同期相比260亿人民币，整整的少了200亿，涨跌幅做到77%。

涨跌幅排在前端的省会城市城市则包含：太原市，从同期相比476亿人民币降到138亿人民币；昆明市，从往年的486亿人民币降到156亿人民币；南昌市，从623亿人民币降迄今年的209亿人民币。

依据金投固定收益数据信息，东北地区、大西北、西南地区等较差地区，土地出让金收入同期相比下降超出30%。海南省、黑龙江省、云南省和西藏自治区四省土地出让金收入增长速度下降超50%，广西省、内蒙古自治区和陕西超出40%，甘肃、河北省、贵州省、新疆省、江西省等省区同期相比下降在30%~40%中间，四川、湖南省、河南省、辽宁省、辽宁、甘肃省和福建省尽管下降力度小于30%，可是总体仍弱于全国各地水准。省部级（含市辖区）行政区域中，仅天津市、北京市、江苏省、上海市和安徽省完成正提高。

金投觉得，土地出让显著减温，早已引起对地方财政收入下降、可融洽資源降低及其城投公司偿债减弱的忧虑，后面全国各地土地出让收入下降发展趋势很有可能不断，而且将持续全国各地分裂发展趋势。

针对土地出让下降缘故，一位华东地区房地产企业的专业人士觉得：“2021年部分地域土地出让金收入下降，除开受销售市场总体危害，还跟民企房地产企业流通性焦虑不安相关，房地产企业资金短缺是关键危害因素。今年下半年，仅有中央企业、国营企业能担负拿地主力军的人物角色。”

减少卖地依存度

前不久，我国房地产数据研究所发布了一组全国各地关键城市土地财政依存度的排行。在其中，全国各地12个城市的财政局对土壤的依靠水平超出100%，各自为温州市、昆明市、福州市、杭州市、太原市、合肥市、武汉市、西安市、广州市、南京市、佛山市、郑州市，排行第一位的温州市，土地财政依存度做到了179%。

土地财政依存度高，即代表着该城市的土地出让金超过一般公共性费用预算收入。以排名第一的温州市为例子，2020年全年度，温州市一般公共性费用预算收入为602亿人民币，土地出让金收入做到了1054亿人民币。杭州市2020年的一般公共性费用预算收入为2090亿人民币，而土地出让金收入则达到3132亿人民币。

土地财政依靠排前12名的城市中，省会城市城市占了10个。一方面，表明这种省会城市城市在靠卖地支撑点城市基本建设发展趋势；另一方面，他们存有着土地供应过多风险性。

比较之下，一些城市土地出让金与一般公共性费用预算收入比处在有效区段，表明城市产业发展规划与房地产业的相互关系是均衡的。例如北京市、上海和深圳三个一线城市，土地财政依存度仅有29%、28%、19%。

从2021年我国实行的新政策看来，当地政府变弱土地财政依存度是必然趋势。

2021年6月，国家财政部等四单位发布通知，决策将四项政府部门非税收入的征缴组织改成税务部门，在其中就包含国有制土地使用权证转让收入。此项岗位职责划拨备受关注，被视作中间正确引导当地政府在土地出让阶段更为慎重有效，“卖地”收入将透明度，当地政府必须积极减少对土地财政的依靠。

8月，自然资源部再召开工作会议，规定各城第二次集中化供地的宅基地盈率不可超15%，且不得提升起拍，再次抑制着当地政府的土地财政依存度。

银河证券(000776)觉得，从历史时间行情看来，土地出让金与地产销售总面积、地产销售额度行情基本一致，在房地产金融谨慎管理方案不会改变、双减危害学位房预估、房地产税改革示范点推动的情况下，地产销售预估仍将底位彷徨，一样，土地出让收入同比增长率将在底位彷徨，不清除短期内再次下滑。

光大证券(601555)总裁经济师任泽平则觉得，中国房产大研发的时期已经落下帷幕，从土地财政向房产税衔接是必然趋势。