创作者｜张茂荣 

房地产业异议处理权威专家、信荣律师团 总裁刑事辩护律师

主要：房地产业大要案、小产权房子（含农户楼、历史时间违建、汽车绿本房动迁）纠纷案件、涉房家务事、股票大宗交易、民行/民刑交叉式等

处在查封情况的房子，解除限制以前，买家是不是有权利规定判决强制性过户，人民法院是不是可以判决强制性过户，对于此事坚信绝大部分法律人都觉得是不太可能的，缘故是：

1、不论是原《合同法》第110条，或是《民法典》第580条都明文规定：被告方一方不履行非钱财负债或是履行非钱财负债不符承诺的，另一方可以要求履行，可是有下面情况之一的以外：（一）法律法规上或是实际上不可以履行！——查封的房屋在解除限制以前是不太可能产生物权法变化的，申请办理过户办理手续存有实际上的不太可能。

2、原《广东省高级人民法院 关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第21条也是明文规定：房子被依规查封，购房人提起诉讼要求背叛人申请办理房屋产权迁移备案的，法院可以向其释明变动诉请为终止合同、损失赔偿，或是告之其可以按照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的要求认为支配权，即：选购查封房法律规定救助方式是根据《民事诉讼法》第225条、第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第28条、第29条，根据执行异议之诉、执行异议之诉程序流程处理，但清除查封实行务必具有法定程序（如务必在查封前已签署合理的书面形式买房合同并合理合法占据、已付款所有工程款或已依照承诺付款一部分工程款且将剩下工程款交货实行、非因我方缘故未办过户备案），针对不必备条件的查封依然是没法处理，而就算必备条件，也需要经历执行异议之诉、执行异议之诉一审、二审、乃至再审程序，也是十分的用时、费力，而人们的顾客耗不起！

法律法规来自日常生活，服务项目于日常生活，“法律法规是死的，人是活的”，是否有一种能够让人民法院判决查封房子过户呢，小编觉得：一切需试着，试着有取得成功和无效二种很有可能，而不试着仅有不成功一种必定，从科学方法论视角而言，一切事只需合情合理、有效，就算沒有法律法规，还可以去争得，惊喜通常在争得后发生！就查封房子能否过户，一个基本上无异议的基本常识是：假如买家自行偿还商家查封负债，债务人即应申请办理解除限制，解除限制后过户阻碍清除，判决过户理所应当，就算不可以偿还商家查封负债，假如查封未来明确可以消除，判决解除限制后过户都不违背法律法规，即：不可见到查封就退避三舍，而应客观性应对，找到解决之策，并细心说动大法官适用自身的思想观点。

命不久矣，买汽车绿本房的您被商家“勒索”了要多少钱？就买家自行股权代持商家查封负债的查封房过户，小编早在2017年已经有经典案例：《【重磅消息】典型案例：查封房子可以判决过户！》（点击阅读）基本上案件是房子价格翻番疯涨，订金仅有五万，沒有违约金条款，那时候人民法院不兼容价差赔付，假如不可以强制性过户，只有赔付五万！接纳买家授权委托后，小编胆大增加商家债务人为第三人，并规定偿还，要求人民法院一并判决先偿还后过户。

深圳市罗湖区法院一审觉得（判决全文）：“因涉案房屋现阶段已被福田法院查封，此类情况下，上诉人仍规定再次履行涉案二手房买卖合同书、过户、付款延迟交货合同违约金、行驶涤除权等本诉要求，我院不予以适用。”2016年8月30日一审判决：驳回申诉买家所有诉请。深圳市中级人民法院二审觉得（判决全文）：从此案的具体情况看，涉案房屋除此案查封外，还存有着福田区法院的一个在先查封，假如福田区法院的在先查封可以解除限制，则涉案合同书的履行即沒有阻碍。依据福田法院回函內容得知，在先查封涉及额度约30余万元，沒有超出此案合同书涉案额度，假如上诉人（买家，相同）允许将该一部分实行额度付款给福田法院，则在先查封将给予解除限制，此案合同书履行的阻碍将未找到。此案中，上诉人允许将该一部分实行额度先予付款给福田法院，因而涉案合同书履行的阻碍早已未找到，涉案合同书可以再次履行。

2017年2月27日二审判决：

1、撤消深圳市罗湖区法院一审判决；

2、交易双方再次履行《二手房预约买卖及居间服务合同》，买家在本判决起效10日内将剩下购房款220万余元付款商家，商家应在接到220万余元剩下购房款后立即清除在先查封并依照承诺将房子过户到买家户下（买家也可以立即委托偿还小区业主在福田法院在先查封案子中的支付责任，委托偿还的相关购房款在220万余元购房款中扣减），并在看到所有购房款生效日三日内将房子交货买家。过户的相关税金依照合同约定压力。商家承担相互配合买家申请办理税金免减的合同书附随义务。本判决未确立的合同约定的其他责任彼此依照承诺履行。

本案因而当选“中律评杯”“2017年度十大合同纠纷案例”，得奖词是：

【典型性实际意义】摆脱了企业内大伙儿一直觉得查封房不可以再次买卖的思维定势，通过坚持不懈不懈的努力，将申请办理查封涉案房子的案外债务人增加为此案的第三人，做到债务人完成债务，售房合同得到再次履行，维护保养了法律法规的公平与正义，受托人完成利润最大化。

买家想要偿还可以规定先偿还后过户一并判决，假如商家查封债务过高，买家不愿意偿还，或是查封不能够根据偿还解除限制，是否就明确不太可能判决过户了呢？

回答是：不一定！小编刚接到深圳市中级人民法院审核判决：顾客买的是预售房，一审人民法院也是以查封造成合同书履行不可以为由驳回申诉投资者的所有需求，二审人民法院重判解除限制后先由房地产商过户给商家，再由商家过户给买家，二级人民法院审理思想观点如下所示：

深圳市南山区法院一审觉得：至本判决做出时，涉案房屋仍处在另案查封情况，在涉案房屋被解除限制以前，尚处在被强制性竞拍、产权年限迁移别人的不确定性情况，显而易见早已组成涉案买卖协议再次履行及涉案房屋过户的履行阻碍。

故买家规定商家在满足条件时立即申请办理其户下涉案房屋一手不动产登记证、再次履行买卖协议，在获得涉案房屋一手不动产登记证后将涉案房屋过户至买家户下的诉请均存有法律法规上不可以履行的情况。买家可待涉案房屋的查封消除以后再行认为。

2019年6月20日一审判决：驳回申诉买家的所有诉请。

深圳市中级人民法院二审觉得：

因该房屋现阶段处在被查封情况，故须待涉案房屋消除查封后能够再次履行合同书，买家亦认为待涉案房屋消除查封后再申请办理有关产权登记过户事项，我院给予准予。

2021年11月25日二审判决：

1、待涉案房屋消除查封后，原审第三人华润地产（深圳市）有限责任公司为商家申请办理涉案房屋的房地产业资格证书；

2、商家于获得房地产业资格证书的当天帮助上诉人买家将涉案房屋迁移备案至上诉人买家户下。