自从今年一套政策组合拳下来，深圳二手房成交直接爆冷。尽管新房表现比二手房稍好，一季度住宅成交量甚至还创下三年来新高，但后续的日子就明显没那么好过。据中原研究中心统计的数据显示，7月全市新房共成交4474套，环比下降7.8%，成交套数连续三个月不足五千套。相比2020年普遍的火热行情，今年楼市已经是大变天。二手房，冷了；打新潮，萎了；学qu房，慌了；各类贷，凉了；中介，跑路了。任何冷淡的市场，都会迎来理性和平静。深圳人开始重新审视楼市的未来。毕竟，购房成本在急剧增加，购房的杠杆率却越来越低。如何让自己所购物业抗跌、增值，成了当下买房人最关注的问题。因此，@深圳买房计划 梳理了近期待入市项目，发现18个热盘值得关注。
新房市场真相：K型分化从上图可以发现，新盘销量的分化其实很严重。其中，7月入市了6个住宅项目，仅光明的星河天地华府启动积分排序规则且当日售罄。其余新盘的认筹量普遍不高，甚至有个别楼盘还需要启动转介。你会发现，都是新房，都存在或多或少与二手价差的优势。但两者是完全分开的走势。用时下的热词解释，就是K型分化。英语字母K有两条腿，一只向上，一只向下。上端显然是竞争有力的产品，被广大买房人盯着；下端是素质一般的产品，销量艰难，甚至要让利吸引客户。这相当能体现时下买房人的口味。源于，买房人知道了当下行情，不能无脑看多。对于稀缺性、抗跌，增值的确定性产品有更大的追求。比方说，星河天地华府，地段好，属于深圳副中心——光明中心区
，离地铁近，又是刚需最多的价位，认筹3倍启动积分排序并不意外。万樾府，依旧是处在深圳副中心——坪山中心区，地铁口物业，300来万出头就能买3房，认筹量接近3倍。山水华庭，首付仅需90万起就可以买入龙华。但地处龙华观澜，离地铁又远，推出108套住宅，仅有24批客户认筹。下半年该怎么买？从逢盘必打，到细细筛选。楼市的爆冷，也让深圳打新人的心态发生变化，对于新房开始挑剔起来。毕竟，深圳房子动辄几百万上千万，追求好房子，追求增值的确定性无可厚非。有人时不时问，哪些新房最值得关注，有哪些较好的选筹技巧。除了较为常规的通过生活半径、工作半径去挑选房子。当然，最重要的还是老生长谈的话题——区域。先行示范两周年，深圳的经济基本面
自然是毋庸置疑的，但问题是，每个区域都能跑赢大势吗？并非如此。同样是K型分化，才是当下的真实情况。最核心的区域一定是领涨的，次核心跟涨，最外围的微涨，甚至不涨。如果钱包允许，选择最核心的区域再好不过，或者区域里最核心的片区也不是不可。比如，除去学qu房的影响，深圳的价格天花板是——深圳湾、香蜜湖。这是全深圳最贵的地方，而且价格都是经过市场充分验证后的结果。其次是深圳的副中心区域。意味着，这是各区资源相对集中的地方。具体可关注的重点片区就不在这赘述，感兴趣的可以看之前的文章：未来5年，深圳重点发展的41大片区，这里全捋清了！这些重点发展的片区，也许会成功，也许会失败。成功则有机会做“先驱”，失败可能会变成“先烈”。当然，每个人买房的需求都不尽相同。区域虽然重要，但也要兼顾其他因素。大家都知道，买房的趋势是紧跟热点区域。同样400多万，是买光明新盘还是坪山的新盘？相信大家会选择光明，毕竟是当下的刚需宠儿。但我的一位供职于坪山事业单位的朋友却选择坪山，给出的理由是必须要在选择距离上班地点更近的地方。很明显，坪山是朋友通勤距离最友好的区域。同样，面积户型的大小、学校、地铁、商业等，这关乎着未来自己住的是否舒服，也代表着居住的真实需求。而这些也是普遍约束买房人的条件，所以每个人的购房需求无法一概而论。而我们能做到的，是在平衡中找到适合自己的好房子。写至文末，按照上述选房逻辑，统计了近期各区待入市值得关注的热盘，供参考。来源：深圳买房计划
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