土地出让金划转税务部门可以抑制房价过高吗

昨天税务部门代收土地出让金的事，我那么通俗易懂的解释，还是有很多人在质疑。

有的人甚至文章都不看，就开始评论，说以后土地的钱中央拿走了，地方没钱了！

文件第八条写的明明白白，这钱还是归地方政府，过去怎么管理使用，以后还是一样。

但有的人就是闭着眼睛不看，不相信逻辑，不相信专业，只相信自己喜欢的，想要的东西。

其实我理解这种心理，很多人对高房价积怨已久，巴不得看到土地财政的模式马上终结，卖地的钱全部给中央拿走，地方没钱，就不会卖高价地了，高房价也就可以结束了。

我并不喜欢高房价，但是我忠于自己的理解和认知。

看问题不能太主观了，否则你会陷入失落中，期待太高，也容易错失机会。

前天看到《中国新闻周刊》的报道，跟我的解析不谋而合。

本来昨天就想发文章的， 晚上陪儿子睡觉，哄他睡把自己哄睡着了，一醒来快12点就没法发了。

很多人认为这次土地出让金由税务部门征收是第一步，是中央为了下一步分税制改革做准备的。

好像是说，中央眼红这块大肥肉，要来跟地方抢蛋糕了，先把土地收入由税务部门收上来，进了税务的账户，中央就占据主动权了，下一步跟地方谈判土地收入你必须分多点给我中央，你地方也只能同意。

分税制改革要是有这么简单操作就好了！

一年八九万亿的土地收入，涉及到31个省份的利益，如果把蛋糕拿走，地方不跟你急？他们还有什么积极性去搞建设，那还要GDP发展吗？

90时代我们第一次分税制改革，还是上头找各个省份一一谈判才谈成的。

中央为什么想多分点？那时候是国库空虚，急需填补，后来分税制改革后，中央大量盈余，钱根本花不完，怎么办，结果还是需要通过转移支付，返回给地方去花，毕竟你要靠地方来落地发展经济啊。

那现在有这个必要再做一次分税制改革，让中央把土地收入再管死吗？

说实话，中央现在也没有这个意向。

如果土地收入全部也上缴中央，由中央来支配，先不说各个地方会强烈反对，钱到中央后转移支付给谁，谁多分点，谁少分点？各个地方驻京办是不是又要忙活去找关系了？

2020年全国一般公共预算收入是18.28万亿，其中，中央8.28万亿，地方本级收入10万亿，基本上快接近对半分了。

中央拿着这么多钱，自己也花不完，基本绝大部分还是转移到地方去用，去年中央对地方转移支付就是8.33万亿。

即便返回这么多，另外还有8万多亿的土地收入，但地方财政依然是入不敷出。

去年财政部的报告说，中国31个省份，有30个省财政收入负增长，收支矛盾异常突出，地方财政运转尤为困难。

地方有多困境，中央心里是有数的。

如果把土地收入再拿走，地方怎么活？医疗、教育、地铁这些基础设施还怎么建设？整个社会怎么运转？GDP还能增长多少？光靠税收肯定不行。

很多人认为土地财政是高房价的罪魁祸首，有点以偏概全，因为你没有去考虑货币和供需因素。

无论如何，我们都不能否认土地财政模式对中国经济发展贡献巨大，让中国快速实现城市化，政府把城市建设搞好了，再吸引企业来投资，税收有了，就业也有了，整个社会运转就活了。把人吸引到城市里来，都想买房子，地价不涨才怪。

现在有什么可以替代土地财政模式，拉动中国这辆高铁继续快速前行的吗？

没有！

去年全国土地收入是8.4万亿，而一二线核心城市对土地财政依赖最严重的就很多，比如温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州，都超过百分百。还有很多城市在50-100%之间，低于50%的屈指可数，只有北上深和无锡。

这还是一二线城市，中国经济最活跃的压舱石，都有这么多城市依赖土地财政。

我们还有那么三四线城市，本身实体经济弱鸡的，税收收入少的可怜，只能靠卖地维持。

人口还在往一二线城市流入，三四线流出，十年八年后很多三四线的土地估计也不值钱了，他们如何生存是个问题。

以后即便房地产税推出对三四线的帮助也很小，如果税率高了，对三四线楼市更是打击，恶性循环，税率低了又征不了几个钱。

因为降低贫富差距，实现共同富裕是我们的远大目标。

其实办法不是没有，不需要中央统一来分配土地收入就可以。比如人地挂钩，建设用地指标转卖。

现在中国城市的问题是，大城市人多地少，中小城市人少地多，以后可以按人口分配土地指标，大城市指标不够的就花钱跟小城市去买，比如东北这种地方，人口持续流出，以后不需要建那么多房子了，但那又想靠卖地创收，那就把建设用地的指标卖给上海、北京。

这样其实就变相的做到了土地收入的转移支付。

有的人指望房地产税开征来替代土地财政，这个愿景是美好的。

房地产税开征确实是早晚的事，以后要想实现共同富裕，一定会让富人多交税，这个不用争论。

但现在单独的一项税种根本无法替代土地收入。

我们算一算房地产税能带来多少税收。

别的城市没数据，我以深圳为例：

去年深圳市一位副市长透露，深圳实际管理人口约为2200万人，结合2019年12月《创新发展论坛》第三卷数据（下图），推导出拥有不同数量物业的各人群占比。

深圳有房的总共是164.1万，其中一套房的143.5万人，占87%，2套房15.3万人，占比9.3%，3套和3套以上的5.3万人，占比不足1%。

深圳总的商品房是多少套呢？

200万套左右。

上面一套房和两套房的人加起来就是175.9万套了，剩下就是3套和3套以上的，加起来大概是25万套。

只有一套房的基本不会征税，所以大多数人跟房地产税无关。二套房的人面积大了，肯定要交税，但有些人为了避税，会搞JLH或者分给父母一套来规避，能征到税的也就是三套以上。

深圳人均住房面积是28平米，套均按100平米算。

25万套，100平米，总共2500万平米征税，假如按年2%的税率来计算，一年能征到的税是50亿，我算2%的税率是很高了，目前上海的房产税才0.4-0.6%。

就算我们把二套房的人也全算上，其中一套征税，按15万套计算，也只能多个30亿。

加起来还不到一百亿。

我这是非常粗糙的计算方式，因为房地产税肯定是按人均超出多少面积来征税的，比如上海是按人均60平米的免税标准，还有不同种类的房子税率也会不一样，比如重庆的，越是别墅，高档住宅征的越多。

如果按人均60平免征标准，一家三口180平，四口就是240平，基本上2套房的大都不用征税了。

我们就往大了算吧，一年加起来也只有大几十亿，去年深圳卖地收入就是1054亿了，房地产税只是土地收入的一个零头而已。

上海、杭州、广州、南京一年卖地收入都上2千亿了，广州和杭州一年的土地收入比全部税收还多。

跟卖地收入比，房地产税能征几个钱？杯水车薪！

所以到目前为止，我们还找不到任何一个税种可以替代土地财政的。

在房地产税完全可以顶替土地财政之前，土地财政不可能终结，至少十年都很难看到。

还有一个很多人关心的问题，我也跟你们解剖一下，有人说以前城投公司拿地，最后政府返回土地出让金，实际上地方很多的土地收入是虚增的，以后税务来代收的话，这种事就不可能再发生了，会杜绝。

我们先搞清楚政府和城投的关系。

有很多地方政府会跟城投公司合作，主要就是土储中心委托城投公司去做一级开发，负责拆迁、三通、五通一平等土拍前的工作。

一级开发做完后，城投公司再把土地交给土储中心拿去招拍挂。因为所有的商业用地都必须通过土储中心招拍挂出让，不能协议转让。

政府又还需要搞各种基建配套，想让城投开发，公司没钱怎么办？

政府一般的做法就是先把土地作为国有资产注入城投公司，因为很多城投基本上都是国企，城投和政府是一家人。

政府向国企注资，这个完全是合规的。

城投有了政府注入的土地后，可以去金融机构抵押贷款！就有钱开发了。

现在一般都是这种模式为主，而网上大家所说的城投公司参与招拍挂拿地的情况，一般是行情不好时，政府需要找一些国企去捧场，拉高地价，最后政府再返还地价，其实这种模式，也可以做到合规操作。

比如某城投公司最后真的拍下了一块地，30亿，实际上最后政府要返回20亿，那怎么返回？按规定土地出让金是不能返回的。你拍下来，这30亿就必须先交上去。

那就是城投先交30亿到账上，地到手后去融资，改天政府再以给国企注资的名义，把钱注入城投公司。手段有很多，但注资是最简单的操作。

所以在多种操作模式下，会因税务代收而改变政府委托城投开发的模式吗？

当然不会。