深圳楼市，这次真的凉了？

深圳楼市，预期变了

深圳人向来买涨不买跌的心理，去年行情好，网红盘一个接一个，今年行情一般，好盘都没人去抢了。

去年大家还在热烈讨论“打新”、“社保巨子”、“网红盘”、“业主反价”、“控盘抬价”，没有深圳卖不掉的房子。

现在，躁动的深圳楼市，终于逐渐回归平静。

话题竟然切换成了“去化率低”、“看空”、“捡漏”、“二手房停贷”，网红盘都不香了。

更让深圳人不淡定的是，前几天还出了“先审核购房资格，再网签”的政策。

虽说是打击炒房客ABC单的政策，但也误伤了置换客，毕竟置换客为避免踏空深圳楼市，一直都是“先买后卖”的策略。

现在的深圳市场，俨然就是插上一刀，再补上一脚的感觉，唯恐它来个回光返照。

政策端和金融端的双重打压，深圳楼市，这次真的凉了。

这也让深圳楼市逐渐显现出2种现象：购房者的价格抗性越来越严重、深圳的资金溢出效应，非常明显。

购房者的价格抗性越来越严重

新房资料审核严格，二手房卡着指导价，房贷贷不了多少钱，买家的价格抗性非常大。

关于新房，西部的网红盘有倒挂，还没有冷，但后劲乏力。

尖岗山板块万科都会四季，二套都可以买到。

前几天开盘的宝安山海御园，去化才三成，去年差不多地段的固戍富士君荟都能日光，除了有地铁其他条件差不多，行情真的变了。

一直缺乏概念的东部，新盘认筹比不足1：1，直接就可以买到。

关于二手房, 今年的3月到6月，深圳二手房单月网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套，以平均500套的尺度逐月递减。

而2020年，深圳大多保持月均10000套的成交量,时隔半年，真是天壤之别。

二手房指导价的威力，可不仅仅是干倒鼓吹房价的中介和膨胀的业主。

更可怕的是，随着时间拉长，让投资者看清了横盘的趋势，不会再盲目买入，这就顺理成章拉长了二手房成交周期。

像深圳这种单价高，总价高的房产标的，会更加注重看涨预期。现在凉凉了，可不就如鸟兽散了吗？

深圳楼市也含了太多炒作的概念。投资客盯着倒挂价差，盯着核心区产业，盯着区域利好和概念，有节奏有计划地跟着房价轮动规律去买房。

传言深圳8月要出最新的指导价，对资质和资金要求更高，到时有时一盆冷水。

而且深圳第三季度供应量大增。

入市商品房17878套，其中：住宅144.66万㎡，14372套；商务公寓16.47万㎡，3506套。

其中还有热度可与华润城四期相媲的香蜜湖板块海德园，地段、学位、产品，都经得起检验。

接下来，让我们期待一下海德园的去化率，如果连海德园这样的好盘，都不需要积分，可以买了，那说明深圳楼市真的凉透了。

深圳的资金溢出效应，非常明显

深圳如此严控的市场，导致买不起深圳的、没有房票买深圳的，大多都看清了形势，不再死磕深圳，跟着大湾区的房价轮动去投资。

500万预算的深耕广州，200-500万预算的果断下注佛山珠海，预算低于200万的，去惠州中山搞一套。

虽然广佛珠本轮周期稍晚于深莞，但这轮行情，也让大家看出了好城市核心区的上涨动能丝毫不弱，也是非常优秀的投资标的。

广州的综合素质非常均匀，佛山的强大制造业基础，珠海舒适的气候环境，都有其优势之处。

深圳东莞短期内都没有什么增量土地，而广州佛山珠海未来还有很大的增量，有地就有未来，赌的就是大湾区的大势。

受限于购房资格或预算买不了深圳的人，我强烈建议，不妨把眼光投注到大湾区，佛山和珠海还有很好的机遇，还是一个入手窗口期。

从长期来看，就冲着大湾区攒够500㎡的目标。

深圳楼市接下来的走势如何？

以前的深圳，市场的炒作氛围太浓，全民购房意识觉醒，各个都想着梭哈all in高杠杆，勤勤恳恳上班不如炒一套房来得多，博一回赚快钱。

深圳以前的限购限贷限售限价、提高房贷利率和税费的调控，总是有各种民间黑科技可破。

而现在的各项调控，对各种骚操作，围追堵截，再高阶的投资人都破不了。这是实际需求和市场周期的双重利空。

所有的人才入户、追溯、析产通通无效，官方在制定调控政策时，就已经把各种漏洞前置解决。

1.去年715调控，升级限购资格，3年深户+3年社保，二手房不满五，需交4.7%增值税；追溯离婚前3年的房产情况，破除离婚析产

2.所有中介APP一律隐藏挂盘价和历史成交价

3.208调控出台二手房指导价，且半年更新一次

4.716深圳中介收到通知，被要求二手房交易要先经过资格审核,打击没有购房资格提前签合同，打击ABC单

5.接下来还有各种打击反炒房的补丁政策......

深圳出台的一系列政策:针对打击炒房客，从审核房票、资格来源、控制网红盘的网签价、掩藏中介APP的二手房挂盘价和历史成交价.......

全都是针对深圳职业炒房客，而且这次的政策，不是求稳，而就是冲着要把深圳楼市打趴下。

官方从资金来源、资金成本、预期收益、投机群体，精准打击，全方位阉割。

所以深圳接下来的走势是：西部还能维持热度，特别是光明，东部彻底凉凉；高位二手房趋凉，打新为主。

光明科学城的建设，还是不错的

结语

所有的放松，首先从房贷放松，所有的收紧，首先从房贷收紧。能不能贷到便宜的钱，就是深圳楼市的关键。

站在未来5年来看，今天深圳的凉，真的只是个中场休息，有时歇歇也蛮好，凡事过犹不及。

治大国如烹小鲜，讲究的正是平衡之术。