捂成现房也不入市，深圳这几个“钉子盘”究竟在等什么？

文 | 丸子君

深圳购房者大多都知道，现在的新房市场可以说是“无房可买”。

在深圳住建局公布的二季度计划入市项目中，有近20个新盘到现在都没入市，而住宅项目入市后也大多卖得比较好。

从去年年底开始，短则三个月，长则一年半载，深圳住宅项目都能消化得七七八八，连地段比较差的新盘，也不用启动中介。

但就是这样的市场环境下，还是有开发商左等右等，把预售的房子捂成现房，都不入市。

01.海景豪宅2年不入市，销售先离职

首先，不得不提的是新世界临海揽山御园。

这个在南山蛇口的海景豪宅，从2019年9月开始开放展厅，到现在，已经过去了快两年时间。

从那时开始，关于这个项目“即将开盘”的消息就不断出现，但又一次次成为了“传言”。

现在，这个新盘也已经脱下绿网，基本装好外立面，与现房差距不大。

而早在一年前，就有意向客户发现，曾经接待过自己的销售已经离职了。

但直到今年5月，项目才姗姗来迟地开盘了——只备案入市公寓房源。

一般来说，既有住宅，又有公寓的新盘，大部分都会先入市住宅房源，再销售公寓。而新世界临海揽山御园却恰好相反，让人不得不怀疑坊间传言是不是真的。

有网友称，开发商嫌政府限价太低，所以迟迟不肯开盘。

虽然这个说法很难验证，但项目的公寓部分确实备案均价只有10.88万元/平方米，而界面楼谈在2019年踩盘时，项目销售称价格可参考周边二手房价，区间为11-15万元/平方米。

按这个“理想”价格来看，均价可能要超过12万元/平方米，和不少网友所说的“想卖12、13万元/平方米”的说法比较接近。

不过，就连前海最新入市的新盘，均价都还在“11字头”，如果新世界临海揽山御园真的想卖到“12字头”，估计还要继续等下去。

02.深圳最高住宅楼，两次“放鸽子”

在住宅新盘极其稀缺的福田，也有一个新盘酝酿了很近都没有入市，那就是加福华尔登府邸。

在2019年一季度，这个项目就已经出地面数层，但直到2020年12月，才传来项目开营销中心的消息，再之后，直到现在都没有入市的消息。

而在今年1月，深圳住建局公布的一季度计划入市项目名单里，就出现了加福华尔登府邸。

不过，项目并没有“按计划”入市，而是继续加入了二季度计划入市名单里。

但整个二季度过去了，项目也没有入市。

整体来看，加福华尔登府邸虽然顶着“深圳最高住宅”的头衔，独栋239米、高67层，但是这个头衔本身的含义，就不是那么受欢迎。

独栋高楼，意味着高容积率。

项目的容积率8.04，而深圳的一般住宅只有4-6左右。

市面上普遍认为容积率超过5，居住舒适度会打折扣。因为人口密度更高、自由活动的公共空间相对更少，就连公共设施也会使用更加频繁，老化得更快。

所以，就算项目在4号线、10号线交汇的福田口岸站旁，是双地铁物业，还有福田外国语南校区的学校配套，但却不太受购房者认可。

现在，加福华尔登府邸的主体基本完成，还装上了“土豪金”的外立面。

而关于项目价格，到现在都没有准确消息，市场传言有说“单价12万”，也有说“销售透露卖15万”。

就深圳新房限价情况来看，界面楼市猜测项目最高不会超过“12字头”，而且比起传闻卖12.9万元/平方米的海德园，加福华尔登府邸基本没有优势可言。

03.宝安刚需盘，被约谈也不开盘

比起前面两个新盘，宝安的一个刚需新盘——盛意家园，曾经被住建局约谈，仍未开盘。

在2020年5月，《宝安日报》就报道过，盛意家园的开发商被住建局约谈，原因是有购房者质疑项目捂盘。

当时，开发商还在报纸上刊登《关于澄清针对盛意家园不实言论的声明》，声称项目仍处于装修阶段，未达到现楼销售条件。

而到2020年12月，界面楼市实探时，这个新盘的主体、外立面就都已经完成，绿网脱下，也没有工人在施工。

直到现在，又一年过去了，项目还是没有入市。

作为独栋住宅，俗称“单体楼”，盛意家园只有200多户，也没有多少绿化、小区设施需要建设，却耗费了整整十年，都没有建好。

据深圳房地产信息网消息，盛意家园所在的A003-0406宗地早在2010年已出让，而项目的开发公司深圳市海汇房地产开发有限公司也是在同一年成立。

据天眼查APP显示，公司股份为村民集体持有。

在今年4月，网上流出了项目的户型图信息，47-154平方米，共220套。

这样的小户型在新房市场上可以说是非常罕见，但因为项目在宝安中心区，有猜测项目售价会在“9字头”上下。

那么，就算项目有超小的刚需户型，搭配这么高的单价，也很难满足刚需的需求。

整体来看，项目与5号线翻身站只有一路之隔，与1号线宝安中心站的步程也只有10分钟左右。

距离壹方城也只有12分钟步程，加上周边有滨海小学和海旺学校，还有在建的宝安艺术中心，居住环境算是不错。

目前，项目周边的二手房价在9.6-13.4万元/平方米区间。

4、到底为何“捂盘”？

开发商“捂盘”在深圳并不算罕见。

在2020年，宝安中心区的都市茗荟花园、新锦安海纳公馆、榕江云玺锦庭被外界称为“捂盘三兄弟”。

细究起来，开发商想延迟开盘，也可能存在其他原因：

一是，新盘想要以更高的价格出售，但碍于政府限价，无法通过审批，只能等房价涨到“合适”的价格，再备案出售。

二是，新盘的蓄客情况不乐观，开发商不想降低售价，也不希望去化太难看，只能继续“吆喝”。

虽然不清楚以上列举的三个新盘是哪种情况，但新盘迟迟不入市，会导致市面上可售的房源更少，不利于增加新房供应。

事实上，为了避免“捂盘”，深圳对出让的宅地有严格的规定。

比如，土地出让之后一年内不开工，将按闲置土地处理，并要求土地出让后在一定年限内建成等。

但是，对于早年出让的宅地，以及通过旧改入市的项目，约束力却较低。

上面三个新盘中，盛意家园是2010年出让的土地，其他两个都不是招拍挂拿的地，所以才能一再拖延入市时间。

从这一方面来看，随着深圳旧改项目越来越多，或许也是时候考虑新的防“捂盘”政策了。

 

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