教你判别你投资的是房产，还是被深房理证券化的金融产品？

昨天一朋友说手上有笔资金，又不想投到公司里去，还是想投进房地产，但深圳现在这样下不了手，慎的慌，现在龙华和宝安还各有一套，也在想准备出手，无奈有价无市，挂在那里无人问津。而且上海北京的朋友都在准备出手房子，就更不知道还有哪里可以投了。

我问他，只有深圳才有“深房理”吗？有没有北房理？上房理？杭房理？温房理？苏房理？记得十五年前在长三角房地产项目操盘的时候，那时候就只说房价肯定会涨，开发商、代理商、买家、卖家、中介，整个行业里的从来也没人提没人问能租多少钱。估计没人能说得清，从什么时候开始，我们的房地产开发和投资开始淡化和不再提“房价收入比”、“房价租金比”、“回报率”这些基本概念了。

常有人问我们国内和国外房地产市场最大的区别是什么？并不是海外有永久产权，不是海外的比北上广深便宜，不是不限贷不限购，根本的区别，在于一个是健康发展的房产市场，一个是屡禁不止屡教不改的病态市场，不否认，房地产拉动了GDP，致富了几代人，结果呢？就是现在这样，知道一身毛病但又耐他不何。

举个最简单的例子，租金，和当地消费水平直接相关，消费水平和当地人均收入相关，收入水平和地方经济相关，和房价息息相关，和二手房市场流通性相关，和房地产市场健康程度相关。简单的说就是一个租金，就能直接反应房地产是在“房住不炒”，还是被金融证券化了。

全球主要房地产市场，包括纽约、洛杉矶、温哥华、多伦多、伦敦、曼彻斯特、墨尔本、悉尼、奥克兰、东京、大阪，甚至东南亚泰国的曼谷、马来西亚的吉隆坡，普遍租金回报率都在5%左右，更高的如日本8-9%，低的如伦敦3-4%(主要城市核心富人区例外，如洛杉矶比弗利山庄、纽约曼哈顿半岛、悉尼Rose Bay、墨尔本Toorak等)，为什么只有我们房产租金回报率才1-2%？能到2%已经是很高的了。

如何测算你那里房价泡沫多少？倒推。用你现在住的房子，一年的租金，除以5%，就是你那套房子相对合理的总价，再和市面售价对比，房价被浮夸了多少？有没有被金融证券化，是房子，还是金融产品？