李铁:从内循环看我国未来房地产发展趋势

目前很多时候“谈房地产色变”，中央一再强调“房住不炒”，强调稳地价、稳房价、稳预期，时刻绷紧房地产调控这根弦。

当前经济形势要求：

立足解决国内矛盾 做好加大内循环的准备

从2005年至今，总体上，全国、广东和深圳GDP增速保持下降态势。深圳2006年GDP增速最高的时候达到16.7%，2019年增速降为6.7%。全国社会消费品零售总额增长速度平稳下降，从2015年的10.7%降到2019年的8%。

原中国城市和小城镇中心主任、理事长 李铁

从2010年至今，全国的固定资产投资增速一路下滑，广东则呈现出波动式下滑，深圳则在2015年实现了跃进式高速增长，增速达到21.4%，2017年深圳固投增速为23.8%。2019年，深圳固投增速18.8%，全国增速只有5.1%。地方财政是投资下滑的重要影响因素之一。

近20年来，全国房地产投资增速的每一个重要拐点，几乎都与政策调控和限制有关。2010年，全国房地产投资增速为33.16%，成就了最高峰，2015年出现断崖式下跌。而在不断调控情况下，尽管增速下滑，房地产投资依然保持不断增长，投资需求还在。2019年，房地产投资增速恢复到了10.01%。未来看，房地产投资预计依然会向上走，与大的经济发展环境和需求有关。

与整个经济形势态势一致，居民收入和消费支出的增速在降低，对外贸易货物进出口总额增速严重下滑。

对经济形势的判断，我个人认为，经济下滑趋势的出现并不是始于疫情；中美贸易战影响了外需，但对内需的影响并未严重释放；疫情导致断崖式下跌，并不会影响经济下滑的长期趋势，会出现报复式增长，但也不会改变经济下滑的长期趋势；相对其他国家，我国经济形势较好，但国内矛盾并未解决，消费生产虽然恢复，财政、金融风险等问题还未解决；长期因素是国际环境的变化要求我们做好加大内循环的准备。

促进内循环

城镇化仍是持久动力

从2000年到2019年，中国城镇常住人口从4.59亿增长到8.48亿，农村常住人口从8.08亿减少到5.52亿，常住人口城镇化率60.6%。但是，还有近2.28亿人将从农村进入城镇务工，尚未完全实现市民化。

另一方面，中国目前684个城市，100-300万人口的城市103个，300-500万人口的城市21个，500-1000万人口的城市10个，超过1000万人口的城市6个。

建成区人口3万以上建制镇数量为2073个，5万以上的为1132个，10万以上的为329个。再加上大量的产业园区、国家级开发区和省级开发区。根据前瞻产业研究院的“全国产业园区大全”显示，目前收录的产业园区已达53132个。截至2019年10月，我国各类国家级开发区共609家，国家级新区19个，省级开发区共2053家。如果将这些都发展成城市，也会形成包括住房投资、基础设施、公共服务等在内的巨大的投资需求。

人口空间变动大趋势 改变住房空间供给格局

人口空间变动出现大趋势: 一是跨省人口流动放缓，省内流动加大；二是区域间流动相对稳定；三是人口流动从向沿海地区大规模的转移，转变成向内地中心城市转移。

这对房地产市场影响较大。很多省会城市房价上涨，人口流入地区需求上升，房价上涨。在城镇化大趋势下，人口的空间变动会改变我国的住房空间供给格局。这个变化趋势也给房地产市场提供了未来进一步发展的动力。

农民工进城购房比例升至20%

外出农民工（进城农民工户）居住方式发生变化。2010年，外出农民工（进城农民工户）购房比例只有0.90%，2018年达到19%，2019年接近了20%。农民观念发生变化，解决子女教育、解决老人医疗等问题，影响到农民进城购房的增加。

举几个例子。根据山县房管局资料，2011年山县新出售商品房5709套，其中近40%的购买者为来自县域内各乡镇的农户家庭。五十岁上下有儿子的农村父母构成了山县进城购房的一大主力军，进城购房理由是“为儿子结婚”。2013年中国城市规划设计研究院的团队曾在不同乡镇的7个村庄做过问卷调查，结果表明：三分之二的已进城购房的农户家庭将“娶媳妇”列为进城购房的第一理由。2015年山县某中低档新建商品房小区物业登记材料显示，该小区400多户居民中近60%来自山县各乡镇的农村。

房地产发展形势

产业向周边中小城市和远郊转移、服务业逆城市化

房地产还会随着城市空间结构发生变化。伴随逆城市化必将出现产业空间再配置，并影响住房供给的空间格局。

其中最大的变化就是工业从中心城市向周边中小城市和远郊区转移。比如佛山主城区禅城区里面没有企业，东莞主城区也没有企业，企业都分布在下面的镇里。北京更是如此，工业都迁移到了远郊。这种变化带来了人口的变化，大量的蓝领人口迁移到了远郊去住。

第二个变化就是服务业的逆城市化过程，消费的逆城市化过程。伴随逆城市化，服务业向周边中小城市和远郊区辐射。假日经济中“大长假”和寒暑假是全国性的流动，周末经济基本是向郊区去消费。结合消费特点和地价的高低，大的商业中心，传统的百货商店变成了购物娱乐文化中心。大型消费娱乐中心比如北方的滑雪、广州番禺的长隆等都不是在城里，地价和自然空间所决定。

在工业向服务业转型过程中，会改变城市形态、影响土地价值及住房供给空间格局。随着地价的攀升，通过空间结构调整来解决住房发展的问题，产业空间配置影响着住房供给。

房地产红利并未消失 对经济发展依然作用重要

我们经常把美国、日本的房地产泡沫作为研究借鉴，他们的城镇化率达到80%，我们的户籍人口城镇化率不足45%。美国、日本的人口空间结构结构已经相对稳定，出现的房地产泡沫是金融发展过程中的正常现象，尽管也需要防范，但是我们的城镇化率还没达到他们的水平，人口、空间变迁还在动荡过程中，怎么能说我们的房地产红利已经消失了呢。

我们经过长期的宏观调控，近20年来，房地产业增加值占GDP比重始终一路上升。房地产开发投资占GDP的比重依然处于高位。由于房地产的调控，导致一定程度的收入下降，消费下降，形成了连锁反应。房地产在城市经济中的地位是不可撼动的，至少在城镇化增长期是如此。

多重因素影响房价  千万人口中心城市附近发展潜力大

房地产供求波动的空间表现不同，不是孤立的看居住面积和房价，需要综合的观察情况，主要是看以下几点。

一是都市圈地区，离千万人口中心城市越近的地区，房地产的发展有潜力，某种程度上说，房价上涨符合经济发展规律。北京、上海提出控制人口，但是需求在上升，普通收入市民因房价限制只能到郊区买房。只有充分的解决了土地供给和住房供给，才能解决他们的住房需求问题。

二是人口流入地区，人口越集中，房价上涨的压力大。供需矛盾突出。人口流出地区，部分三四线城市住房供给过剩，主要是由于地方政府财政动机放大了波动幅度，导致房地产库存加大。一旦出现过度供给的情况，就容易带来金融风险。

三是优质资源高度集中的地区。比如北京四环以内有全国35家知名的三甲医院，有众多的大学、中学，还有考大学的优势。高等级城市及中心城市主城区集聚了优质公共服务资源，是主城区房价高的重要原因之一。

四是交通设施分布格局会改变中心城市周边的房价。比如城际轨道、高铁、高速等。

30公里半径房价拉开距离 城市之间房价互相影响

郊区的房价，主要看千万人口以上中心城市的距离，30公里半径在日本东京，房价相差十倍。此外，城市房价不能孤立的看，比如广州和佛山，广佛同城化，佛山房价虽然也上涨了不到1万，但只相当于广州房价的约1/3，因交通基础设施不断完善，广佛达到半小时通勤圈，对广州人而言，相当于房价下降了2/3。因此，我们在政策制定时应辩证的分析，都市圈房价不能看孤立的一个城市的数据，通过另一个角度看待佛山、东莞等城市的房价上涨，需要看城市之间相互联系的数据。

逆城市化居住和消费现象等多重因素的影响，决定了城市未来的房地产需求空间，是中心城市中心城区的旧城更新改造和住房郊区化并进。

关于房地产发展趋势的几点判断

从大的政策来看，对房地产行业发展做出了限制，但不等于房地产红利消失了。城镇化持续发展的大趋势，决定房地产发展的潜力还在，也一定是内循环的主动力之一。

因此，对房地产发展趋势的判断。长期看，政策不发生根本变化，要求“房住不炒”和稳房价，房价涨幅有限，稳固发展房地产业。虽然疫情会导致断崖式下跌，但也会出现报复性反弹；地产郊区化是必然趋势，中心城市周边小城市有发展潜力，尤其是一些建制镇；要注意产业在空间上的变化对地产的影响，同城化等影响；要注意交通格局变化产生的影响；要注意改革进程和宏观经济政策调整的影响。

都市圈核心地区住房供给在一段时间内会面临短缺，只有增加住房供给才能缓解中低收入人口的压力，充分利用都市圈的大范围空间来调整供求关系。

关于房地产转型的建议

首先是关注政策落实和未来变化，坚信政策的长期利好。一是户改政策是否有效落实。户籍政策改革是拉动内循环，推进城镇化的核心问题之一。特别在都市圈地区对房地产市场的发展影响深远，也是房地产最大的利好之一，涉及到长期消费。二是土地改革政策是否顺利推进。空间产业格局和住房分配格局发生变化，将带来更廉价的土地，更多的土地进入市场，降低房地产业的地价和投资成本。三是设市改革能否释放中小城市活力。释放几千甚至上万个城市空间主体，对促进内循环将带来巨大的发展空间和活力。

重在提高质量 重视新增需求

其次，我们在快速发展过程中，要重在提高质量，重视新增需求。

建筑平均寿命，日本100年，美国74年，我们只有30年。这30年中包含了城市危旧房和农村住房。即使在发达的北京，天安门西侧大片地区的危房，无法改造，改造成本很高，也无法建设高楼。

一套房向二套房的消费需求转变带有中国特色。城镇地区新购房产目的带有居住和投资双重因素。

第三，传统住宅建设要适应消费型住宅的变化,不再是单一的居住功能。现在不仅仅是“住”，还是休闲、度假、娱乐、休闲等多元化功能紧密集合在一起。此外，注意新型产业业态对住房带来的影响。

适应长寿时代和中国家庭深层结构的变化

第四，我们需要适应长寿时代和中国家庭深层结构的变化，来研究住房问题。

从过去孩子们给老人买房，到现在老人们给孩子买房。这些趋势变化还没有在政策中体现。住房分离化，从一套房向多套房转变，是很多观念发生变化，有人考虑帮助给孩子买房。同时，要考虑老龄人口生活空间和自然结合，可带动大健康产业发展。

文旅地产开发强调与自然、人文和社群等相互结合

第五，文旅地产开发，要有效利用资源，减少投资浪费。国内目前旅游绝大多数还是国内旅游，国内旅游的增速远高于国外旅游的增速，还是以内循环的旅游消费为主。这些旅游不仅仅是“游”，还和住、分时度假等结合在一起，居住型房地产开发一定成都要让位于酒店式或分时度假等不同形式的地产开发。

因此，文旅地产要强调自然空间、人文空间和社群等相互结合，强调各种朋友群体的空间集聚模式等。

第六，关注轨道交通建设，特别是城市群之间、都市圈周边的城际轨道交通建设，尤其是主城区30－50公里的城际轨道交通规划。

加快房地产智慧化的探索 提高房地产质量

本次疫情的出现，让我们深刻体味到，一个居住小区是否实现了互联网覆盖，是否实现了一定的智能化，意义重大。房地产业在发展过程中，要探索建设智慧小区的样板，探索物业管理的智慧化，将家用电器的智能化植入住房空间。互联网应用，新基建比如充电桩等的建设，共享单车的停放空间，将智慧型服务突破社区的边界，这些将决定未来房企的发展。将智能产品的供应，将智慧元素的创新融入住宅小区的发展，将超出目前现有的传统房地产企业，带动科技、创新、市场化需求，推动更迅捷的变革，就能将房地产企业自身的创新发展与未来的市场，与中国城镇化大市场更紧密的相结合。

站在这些角度看，房地产业的转型发展和变革还拥有众多的机遇，红利还在。

（以上根据峰会记录整理而成，未经本人审核）