惠州楼市,到底坑了多少人?

楼市头条 2021-05-15 08:32 阅读 2000+

说正事之前，我们先来看一个视频：简单点说，这个视频的核心要点有这么几个：1、花50万买的海景房，一年去看一次海；2、4年过去了，房价一点都没涨；3、二手房无人问津，折价卖都不一定有人要；4、每年还要交2000多的物业费这个视频里说的事，跟你自己的经历是不是有点像，或者你家七大姑八大姨也有类似的遭遇。这些看似夸张的故事在惠州真实存在着，无数被开发商和中介洗脑的业主置业惠州后，现在正在为他们当初的冲动买单。像视频里面的例子还有许多，惠州这座城市，凭借着临深的优势，愣是让无数的深圳客，折在了他们的山海里。

你在惠州的房子，亏了吗？

据说，惠州，是一座投资客扒层皮才能走的城市。因为，想来惠州薅羊毛的投资客，却反被惠州薅了羊毛。说正事之前，先来给大家讲个故事。在深圳生活和工作的魏然，2017年去惠东双月湾度假的时候，恰巧遇到中介在推某湾二期的海景房。当时中介把房子讲得天花乱坠，“年轻人一定要买一套来度假！老年人一定要买一套来养老！”如果不住，可以用来经营民宿或者酒店托管。如果托管，每个月能固定返还1200元左右，年底还可以参与分红。不管中介怎么算，租金回报率似乎都很客观。加上那两天沉迷双月湾的“美貌”，她脑子一热就刷卡买下了38套房。后来，魏然了解到酒店托管有很多坑，此前就有不少业主因为托管的酒店管理水平不高、管理不当，很难有收益，这导致业主和开发商常年出现纠纷。于是她决定自己经营民宿，没一年就后悔了。“千万不要买海景房，不好打理就算了，平常真的很少有客人赚不了多少钱。”租金回报率低她忍了，房价几年不涨她也忍了，但房价一直在跌算怎么回事？因为手头的房子太多，魏然想把一些卖出去，万万没想到挂了一年根本没有人过问。魏然表示“现在谁想要都卖，每套亏本5万卖。”有人给魏然算了一笔账：按每套降价5万的价格售出，那么全部卖出去魏然账面上也要亏损190万左右，加上近4年280多万的贷款利息，470多万是她消耗的直接成本。以上这个故事来自于一个公开报道，可不是我瞎编的。

事实上，有魏先生类似遭遇的人，一抓一大把。

在另一篇报道中，还有这样一个故事：在惠州，有一套原价120万的房子，现在85万就准备卖了，准备拿钱进股市，房子挂出去半个月了，没有回应。惠州的房子有多坑，其实账是很好算的。比较简单的算法是，从2018年到2019年两年间，惠州的房价没什么起色，一直在1.1万/平左右徘徊，直到2020年，才有了上涨的势头，一路飙升至1.38万/平。但是，算起来，这三年惠州的房价涨幅仅25%左右，而且几乎都是今年才涨起来的。而且，这25%的涨幅指的还是新房，如果是二手，还至少要打个8折才有人愿意看看，如果要成交，那得更多的折扣。换句话说，2018年买入惠州的一大波投资客们，现在还套着。而更早以前买的，就跟不用说了。

惠州楼市，为什么会坑人？

相比起深圳，惠州的房子普遍容积率较低，居住舒适，不少楼盘还是有山有湖还有海，重点是单价远低于深圳，在一万到两万之间，听起来确实让人向往。很多深圳客想着惠州算是房价洼地，加上中介对惠州美好未来的渲染，很轻易就上车了惠州楼盘，想着自住投资一手抓，一下买入十来套就想着以后当二手房卖掉，简直不要太美好。然而理想很丰满，现实很骨感。惠州二手房，一直以来都是“坑中之王”。

1、天量的供应、超少的人口

惠州的房价之所以低，究其根本，还是因为惠州拥有天量的土地供应。首先，惠州开发强度仅为9.2%，远低于广州、深圳和东莞30%以上的水平，大片地块出让开发，地价一直上不来。大湾区9个城市，惠州的地价是最低的，与外围的肇庆差不多。近3年惠州大量卖地，溢价率一直保持在10%以下。

其次，惠州土地供给整体大于需求。贝壳数据显示：惠州在今年1-11月大湾区城市新房住宅成交排行榜中，以13.8万套的巨量成交位列第一。而今年前11个月，人家大广州新房成交也就9.4万套。宇宙中心的深圳，新房成交量只有4万套。单以成交量来看，惠州才是大湾区的核心，才是宇宙中心。但小屁孩都知道，事实并非如此。惠州人口少得可怜。惠州面积最大，11599平方公里，接近东莞的五倍，深圳的六倍；但常住人口只有477万，仅为深圳的1/4、东莞的1/2。

掰扯到这，稍微有点脑子的人都清楚了，惠州的房子都被外地人买走了。

2、外地人的疯狂投机

众所周知，深圳周边城市房价的大涨都与深圳有关。深圳人不仅把自己城市的房价推高，周边的城市也都没有放过。比如东莞、南沙、中山、惠州......其中惠州作为与深圳接壤的城市，其楼市因深圳获利无数。惠州楼市房价的发展，深圳的功劳没有百分百，也有九十九了。乐有家2020年上半年一手住宅成交数据显示，惠州楼市成交中深圳客占比达62%。也就是说上半年在惠州买房的人，有一大半是深圳客。

图源：乐有家外地人去惠州买房干啥？当然是投资赚钱。哦，不对，应该是投机赚钱。外地人的投机有多疯狂呢？还是用数据说话。据腾讯网数据：2017年，惠州新房成交13.3万套，二手房成交是4.2万套；2018年，惠州新房成交15.3万套，二手房成交不到4万套；2019年，惠州新房成交14.2万套，二手房成交3万余套；我滴个神！如此海量的供应，如此巨大的一手成交，哪儿找那么多二手房的接盘侠啊。惠州的可怕还远不止如此。贝壳数据显示：惠州在今年1-11月大湾区城市新房住宅成交排行榜中，以13.8万套的巨量成交位列第一。但在大湾区六城二手住宅成交套数中却榜上无名，其二手房成交量甚至比2.2万套的江门都少。

3、惠州二手房流通性极差

深圳人都知道，投资想要达到赚钱的目的，买房后就得转手成功。然而，整个惠州的二手房流通性极差，换手率相当不乐观。在新房成交量年年保持高位成交的情况下，二手房成交量还在下滑。可以说，近年来，惠州的二手房连卖都卖不出去，哪会有收益呢？这几年，惠州商品房供给量整体大于需求量，消化周期高达13-15个月。

来源：搜狐网消化周期大，自然需要更多的常住人口来增加需求。再加上惠州常住人口在近几年没有较多的增长，楼市去化主要靠外来需求。从供需关系来看，惠州地大物博，最不缺的就是土地，注定了不能像深圳一样寸土寸金，一直处在卖方市场。天量供应，消化周期长，充分说明了惠州楼市最重要的还是在于去库存。投资进去市场，怕是要站岗许久。

你想象的美好，或许并不存在

很多人说，去惠州买房，看的是长远的投资价值，而不是短期的价格波动。我只能说，你骗得了你自己，却骗不了鬼。这么跟你说吧。在诸葛买房上，2011年入市的碧桂园十里银滩，目前售价9841元/平，在售二手房1081套，近3个月成交了8套。

2012年入市的的合生滨海城，目前售价13134元/平，在售项目92套，近3个月成交了5套。

2015年入市的的中信水岸城，目前售价15854元/平，在售二手房138套，近3个月成交了6套。

这个时间够长了吧，套得算是够深了吧。可能你还会告诉我，你的目光太短浅，等到有朝一日，深惠同城了，手里的房子一定赚大钱。但实在不好意思，恐怕又要让你失望了，你期待的深惠同城，还要好多好多年。近日，网上有一则关于深汕高铁、深惠城际项目建设方案的惠州政府批文流出。

文章中表示：1、深汕铁路主要满足深圳市至深汕合作区的快速通勤，和我市无关，各项费用由深汕两地负责，我市不承担；2、我市同样不承担惠州境内的征拆费用，拆迁费用由深圳负担；3、我市只配合项目协调。通俗讲，就是深汕高铁是你们深圳和深汕合作区要建的，和我惠州没有关系（虽然我有两个站点），包括项目征拆、融资、建设、运营，整个过程我都不想出钱，我也没有钱。至于深惠城际，深圳段你们先建吧，惠州段的让我考虑下（没有时间限制），给我留好预留条件就可以。而今年11月，在一位市民对于14号线惠州段推进的问题中，惠州政府做了如下回复：惠州不具备地铁建设条件，近期无法动工。