深圳楼市:2021年的房价会继续上涨,90%的购房者都不知道

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，现有两套房，后海一套自住有房贷，还有一套新洲椰树花园90平老房子已还清贷款，从投资角度5年的时间考虑，是否值得把新洲房子卖了换房，如果换房是否有好的片区推荐？ 换房可把卖房款做首付，同时每月可2w左右还贷，谢谢

回答：你好，椰树花园这类房子，不论从区位还是品质，都属于沉没类资产，跑输大盘确定无疑。 尽快出掉，套现500多万，月供2W，总预算可做到900W。 第二套只要置换正确，可以在两年的闲置期内，可比静止不动多获取100-200W的资产增幅。

提问：云叔你好，请问港城华庭那种62平的大概470左右，学位应该是福民小学，皇岗中学，考虑纯投资，可以入手吗？ 或者纯投资总价500左右，首付3成，或者云叔有什么好的建议吗？ 谢谢

回答：你好，皇岗有很多这样的港式塔楼，多梯多户，楼道黑布隆冬的，物管形同虚设，在普遍喜新厌旧的深圳客群里，还是不如近郊次新地铁带花园的房子更受青睐，而且皇岗就一个河套概念，说了多少年了，以目前的形势，恐怕规划要一直停留在PPT里了。

提问：你好云叔，皇岗片区属于福田价格洼地，景源华庭的房子投资加居住，地段不错，单价6万多，但是那个是独栋塔楼，有没有投资价值？麻烦云叔点评一下，谢谢

回答：你好，上车盘能选择的空间比较小，瑞景华庭这种类型的房屋交易量大，面积小，单价高但稳步上升，你可以参考丽阳天下这几年的涨幅，可以去参考对比一下。

提问：云叔你好，新人首问，我宝安中粮锦云有一套房，想按揭出来加上手上200多万，一起700万左右想全款买一套宝中或前海南的小房子投资，是否可行，云叔可以推荐一下更好的楼房吗？还有南山700万左右的学位房，比如麒麟小学是否值得投资，南山的学位房以后涨幅会如何？谢谢

回答：你好，麒麟小学算南山口碑还不错的小学，具体情况还得看什么学位，南山由于地段价值较大，如果学校成绩有上升，一般都能跑赢市场。700w，可看下南海中学、学府中学，具体详见内部分享。

提问：云叔你好，东莞大概率走深圳一样的发展之路吗？10～15年后的东莞大概率就是今天的深圳？包括房价？谢谢

回答：你好，东莞复制不了深圳，基本面差太多了，这一波大涨有内因，更多还是临深的带动。 东莞和深圳的房价，会一直差着十个惠州，两个城市唯一的相似之处，就是分化越来越严重。

提问：云叔你好，请问惠州大亚湾龙光城二手房目前是否适合入手？均价多少比较合适？龙光城的发展前景如何？麻烦云叔指点指点，谢谢

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 土豪随意，刚需慎重。买下惠州的巨大痛苦不仅来自于我们买下惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。

提问：云叔你好，请问首付大概100万左右，有三成首付名额，目前两夫妻，职业不受居住区域限制。首套刚需，考虑以后会有一个孩子。按照目前情形看，感觉只能买得起坪山或者龙岗。麻烦云叔点评一下，谢谢

回答：你好，去年年中，300w出头还能淘到有价值的三房，现在300w是高难度选筹。 如果坚持要买两房，只能往东部走，龙岗坪山鱼龙混杂，要从大量盘源中认真挑选。 如果你要考虑投住分离，在二次置换以后，还可以买投资类的小户型。老实说，300万值得买的小户型也很难选了。

提问：云叔你好，打算投资一套总价400左右，首付五成的学位房持有3-5年，有哪些合适的楼盘推荐吗？谢谢！

回答：你好， 400万内的预算，2个方案： A南山、福田学位30-40平1-2房；可以关注瑞景华庭、深华园南山区 、城市主场、 旭飞花园 、八卦岭宿舍 、B沙井、光明、龙华60-70平两房。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，深户首套，有过按揭记录，首期要五成，手里现金有230w，目前工作在宝安，能接受1.3w的月供，想买一套小两房自住，投资也可以，目前看宝安已经没有什么合适的房子了，打新的话沙井光明啥的也打不中，稍微有点远，住起来不方便，如果放弃宝安，只考虑投资的话，全市范围内是否有更好的选择。阳光里雅居和软件产业基地那个一房是否有继续增长的潜力，麻烦云叔点评一下，谢谢

回答：你好，阳光里雅居有潜力的，地理位置好，很适合刚需上车，出租也非常容易。但1房缺少学位，且一房都是家庭需要购买的，缺少居住舒适度，不如到外溢片区淘个二房，具体详见内部分享。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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