深圳楼市:再有钱也不要乱买地段,真赌不起,买房前要注意这几点

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，新人首问，2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年疫情影响担心房价会跌得厉害，很纠结买不买，请麻烦云叔帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老楼盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等； 现在多本证拆成一本证，户型相对奇葩，样板房在高楼层，视野也很好，算是罗湖少有的大花园社区；预计单价10万左右，卖深中学位；如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果考虑投资的话，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

提问：云叔，你好，目前夫妻分别在沙井和西乡工作，在南油有一套住房，红本在手，想买一套三房，考虑自住+增值，手上有资金300万，家庭年收入40万，请问福永的华强城4期或1期和沙井海岸城哪个更值得购入？可以具体分析下吗？谢谢

回答：你好，从投资角度看，华强城投资价值一般，福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套稍微比较弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套的不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通、商业、学校三位一体的大盘。距离地铁和学校太远，交通出行不太方便，出了小区，全是非洲地带，居住体验感比较差；海岸城这个盘还不错，地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，从长期来看，还是很有潜力的。

提问：云叔，你好，手上有100万的预算，考虑纯投资，请问深圳还有机会吗？

回答：你好，100w的首期资金？这三年内深圳投资就是要买学区房，但对应的三成首贷、总价300w，很多客户已经快把能买的扫光了，目前剩下比较有潜力的也是单价很高的小单间产品；从客观上来说，这类产品的涨幅空间是比较大的，随着调控、税费增加，家长们买学区房也在消费降级，上车学票房会很受欢迎；所以如果确定要买深圳，这是个确定性很高的选项，个人的理念就是单间需要有学位保驾护航，否则会很惨，具体详见圈子内部分享！

提问：云叔，请问横岗塘坑地铁附近的建信天宸怎么样？95平14楼414万毛坯，这个地段和大运又一城，坪山中心区比如何？又一城五万，坪山中心区4万，麻烦你帮我分析一下吗？十分感谢！

回答：其实建信天宸这个盘，靠3不靠14，弱于未来新建地铁口物业，又一城距离地铁回龙埔1.1公里，显然坪山中心更胜一筹。

提问：云叔，您好，孩子2022年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上，预算2000万+，瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？ 这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？

回答：你好，明德是小班教学，和深圳湾学校一样，比较偏重素质教育，具体还是看你的孩子适合什么类型；瀚盛花园从户型设计，会比花园会更胜一筹；学位房的价格=房子价格+学位价格，房价怎么走，需要看这两者走势，房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑赢大市，房子新+学位好、产品、区域没问题的话，房价所向披靡。具体高投资的楼盘详见圈子内部分享！

提问：云叔好，请教一下福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

回答：御景华城这个盘是福田的上车盘，买了是不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性也很好，但从增值角度上看，缺乏爆发力，可以跑平大盘吧。

提问：云叔，你觉得龙岗龙东风临四季的小两房还有上涨空间吗？是等16号线开通在出手，还是现在出手去置换更有价值的标的？麻烦云叔指导一下，感谢！

回答：你好，从短期内看，没有空间，确实要等到地铁16号线通车才会有变化，楼梯房总归是要置换掉的，具体还是结合你的家庭和名额情况来通盘考虑吧，如果需要的话，具体详见圈子分享，现在这个两房在豪宅线以内，出手还是挺好的。

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