远郊新房VS市区老破小,在深圳买房应该这样选!

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：深叔，你好，我最近看了一套远郊区的新房和一套市区的老破小，两个价格差不多，我就很纠结，到底是应该买哪一套？老师能否给点建议？

深叔：你好，对于同样价格，主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房，在品质方面，新房的品质确实很好，但老破小位于市中心，你能获得的有效信息更多，这便是地段优势。但老破小也不能一概而论，这样的老破小直接排除：1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买，如果地段都不好，那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小，不仅贷款年限有问题，而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买，上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套，夏天存在西晒，且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小，就说明其价值一般，不要购买。符合下面几个条件的老破小是可以购买的：1.具有优质的学区房的老破小，在市中心，学区好的老破小一直都非常有市场，如今房产的消费者变成了年轻群体，他们更加注重教育，所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小，户型设计也基本符合现代人的生活方式，小区有正规开发商建设，档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小，说明价值比较高。

2.提问：深叔您好，现在深圳楼市都在上涨，我不想高位站岗，现在在深圳怎么挑利好的楼盘啊？

深叔：你好，购房时由于各区域板块发展潜力不同，就算是同时期购房，未来的价格也可能相差甚大，比如南山区的深圳湾，南山对于深圳的核心地位不言而喻，因此在发展前景的加持下，深圳湾的房价也是一涨再涨。随着城市发展不断推进，各楼盘的价格也会发生改变，巨大的红利差也会随之凸显。选楼盘要注意以下几点：第一、能形成较新商品房区，资源配备齐全的小版块；第二、处于核心地段，交通便利的楼盘；第三、带电梯带花园的改善型楼盘最佳。在宝中地区发展的带动下，这里的新盘和次新盘也有很大的发展潜力。总之，选楼盘首先要看改善特质，地段、学位、居住面积、居住环境、档次等都要考虑；在此基础上，一些现在不起眼的楼盘，未来也有很大升值空间；而这些改善特征齐全的楼盘，未来的发展值得期待。

3.提问：深叔您好，在深圳工作多年，有房票，准备着手看房了，目前还是小白一个，想问老师，在深圳买房有哪些购房秘诀或者诀窍呢？

深叔：你好，深圳买房秘诀，记住以下几点：一、由于老房比较破旧，银行难以给出七成贷款，购买前要了解清楚首付比例；二、在深圳投资，房产价值和租金回报率不成比率，回报率总体较低，考虑自住的家庭可以选择双拼户型，总价低，不建议投资者入手；一些地段不错，或是带电梯带花园，居家环境好的板块将会补涨；选豪宅楼层数很重要，不同楼层的价格相差很大；景观盘由于地段、配套等因素，升值潜力未必很大，注意避坑；能形成商业热点、价值起点高、离住宅近、居住舒适度高的商业楼盘适合投资；731政策之后，商务公寓楼限售限购，投资首选地段较好、有住宅功能的中高端商务公寓。

4.提问：深叔，你好，今年深圳楼市还有哪些区域有新的发展契机？哪些板块可以持续关注？还有哪些未来城市规划？

深叔：你好，未来的深圳楼市还有很大的发展潜力，不仅有10+1区定位及重点项目和17个重点区域，还有9大爆发板块。宝安区的空港新城板块是太空港建设的核心部分，属于粤港澳大湾区新城，建设项目众多，交通路线和商业配套也在不断完善；龙华区的深圳北站商务中心区板块，这里主要发展产业金融、信息服务、电子商务等服务业，除了有高铁途经站之外，地铁线也在陆续建设，教育、医疗等方面也在完善；福田区的香蜜湖金融中心板块是深圳高端金融中心，配套设施完善，还有不少传统名校；福田区的深港科技创新合作区板块，该板块的定位是科技创新，有地铁通过，教育资源丰富，商业设施有待完善；南山区的高新区北区板块，未来这里将是四条铁轨交汇点，交通便利，区位配套设施也在规划落地中；龙岗区的板雪岗科技城板块，有华为等顶级电子信息产业集群，坂银通道开通后，距市中心近；光明区的光明科学城板块，该区集生活服务、产业发展一体，交通发达并即将进入地铁时代，配套设施正在建设中；罗湖区的笋岗清水河片区板块，这里主要发展商贸、金融、文化产业，有一定的交通优势；福田区的梅林彩田片区板块，这里将建设大量的商业、商务区，交通便利，教育资源丰富。

5.提问：深叔，您好，我是深圳人，第一次买房，之前看了一些文章里面说得房率比较高的房子比较好，请问老师什么是得房率啊？怎么计算判断呢？

深叔：你好，买房时许多人会关注得房率的问题，希望房子具有较高的得房率。得房率指的是可供住户支配的面积与每户建筑面积及销售面积之比。公摊面积对于得房率的影响最为直接，公摊面积越大，得房率越低。而公摊面积又与房屋结构、楼体形式、楼盘形态以及赠送面积、公共活动区域等因素有关。房屋结构上，房子的梯户比越高，公摊面积越小，得房率越高。楼梯形式上，板楼的公摊系数小，得房率较高，塔楼则相反。楼盘形态上，楼层越高，得房率越低，得房率：别墅>多层>小高层>高层。赠送面积上，飘窗与阳台可以提高房屋得房率，而且一般不计入房屋建筑面积。公共活动区域上，区域面积越小，公摊面积也越小，得房率越高。一般而言，低层低密度洋房得房率85%~93%，小高层住宅得房率为80%~85%，高层住宅得房率在75%~80%，购房者在签购买合同时，为了保证得房率，可以查阅建筑测量报告、最终设计图纸以及数据计算方法等资料，应要求开发商出示公摊面积数据，看是否与合同吻合，还可以在合同中约定公摊面积。如果购房之后，实际公摊面积与合同中面积不符，合同有明确约定的，可以按合同处理，如果没有明确约定，可以依照法律规定处理索赔。

以上内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。