2021年在深圳买房应该这样买!

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问：

1.提问：深叔，你好，我首套房，有房票，现在首付预算在60万左右，想在深圳投资买一套小户型，请问这个预算在深圳能买什么样的房子？

深叔：你好，首先，如果是投资，那么建议再多攒点钱，将预算提到90万，毕竟总价200万左右的房子都比较差，反而浪费了房票，300万左右的房子，虽然也不够理想，不过相对200万来说有了很多选择余地；如果是自住，那么可以在好地段买小户型或者租好一点的房子。深圳楼市一直都是西强东弱的局面，如果从小户型上来说，西部的优势将会更加明显。200万的总价不管是买东部还是西部，未来都会存在差距，自住或者投资都尽量选择中西部楼盘，作为刚需首套超小户，要看重房子本身的升值潜力，但如果是300万，情况就会好很多，详情推荐见内部分享。

2.提问：深叔，你好，今年深圳的房地产市场会怎样？买的话买哪里呢？如果买深圳周边城市的话，可以考虑哪里？

深叔：你好，现在来说很难定论，但是早一点买总是好的。来看几个数据，2019年人口净流入40多万，2020年的，虽然还没有公布，但也不会少；2020年深圳市金融机构本外币存款余额10.19万亿元，增长率达到21.4%；2020年的GDP增长率虽然还没有出，这是随着疫情的影响减少，今年的增长率将会翻几倍。目前深圳买房社保门槛高，资金流水和贷款来源查得严，惩罚也比较严格，目前相关部门也在对新房价格倒挂，打新等现象进行调控。在板块轮动的原则下，今年深圳龙岗中心城、布吉和西乡三个片区很受关注，不过福田、南山等核心区域的价格仍然是主要支撑，未来发展空间大；而学区房凭借优质名校的加分，趋势也是利好，而学位也越来越被深圳购房者们所看重。未来并不是所有房子都能上涨。如果想买周边城市的话，也要选对区域、政策、配套和产业发展一个都不能落下，惠州新房供应量大，适合自住；东莞处于限购阶段，涨幅较大，比较值；南沙区规划名气大，价格已经不便宜，二手房也有幅度；中山的地理位置和交通都不占优势，所以考虑这里的购房者比较少。

3.提问：深叔，你好，我是浙江人，在浙江做生意赚了一些钱，很看好深圳的发展，但我没有购房名额，怎样才能在深圳买到房？

深叔：你好，没有购房名额的问题，最稳妥的办法就是交社保，但是需要等上3至5年，时间比较长；除此之外，如果另一半或者父母亲友有深圳房票，那么也可以用来买房。另外代持可以解决限贷限购的问题，甚至还可以降低首付比例，一般来说都是直系亲属，这样比较保险，但也有找非直系亲属或者朋友代持的，这样容易出现风险，一旦所购房屋获得较大收益，代持人很有可能在利益驱使下将房屋占为己有，又由于本人并没有房屋所有权，加上代持本身不受法律保护，因此无法进行追究。因此，选代持人的时候，一定要慎重，一份代持协议并不能保证万无一失，需要采取多种方式，首先签署借款协议，并且约定不能提前还款，支付违约金的条件，避免代持人出现问题；在交房后签署租房协议，避免代持人卖掉房屋， 民法典正式实行之后还可以签署居住权合同，保护自身权益；最后，在房产下来之后，重新签署一份借款协议，保证代持人能交房产抵押还你。

4.提问：深叔你好，我家在二线城市，最近想把我家的房卖掉来买深圳的房子，我想就算以后想回二线城市发展了，也可以把买的深圳的房子卖掉再回去买房子，老师您觉得我这种想法如何？

深叔：你好，买房卖房一直都是人生中难以抉择的一件大事，是卖二三线去拼一线还是卖掉一线退回二三线，都值得仔细斟酌。可以分为两种情况来看，首先看卖掉二三线去拼一线的，这一类主要是年轻人或者是为孩子考虑的父母，如果站在投资的角度上来说，这样做是值得的，只要在一线买房不要出错，从长远来看，涨幅可以跑平甚至跑赢市场；第二种是卖掉一线，退回二三线的情况，这一类主要是因为理想或者逃避现实压力，为了逃避压力而退回二三线，这样的选择有些被动，而一些在国内外追求理想去打拼的人，最后难以在当地买到合适的房子，不得不退回最初的地方，或者是赚到足够的钱想退回二三线实现财务自由。这种情况很难有成功的案例，因为一线房子的资源和城市资源不是二三线能与之相比的，并且一线房产一直处于上涨状态，所以一旦离开这里，未来再想回来就比较困难。那么如何在这两种情况中进行选择，要把投资房产和自住房产分开看，如果是从投资角度出发，一定要保留一线城市房产，这样未来的升值空间才会大，但如果从自住角度出发，就不需要考虑未来升值等因素可以遵循本心，只要把这两点分开，就不能找到合适的房子。

5.提问：深叔您好，我现在想买房投资，打算先出租然后再卖掉，我想问老师你觉得多大面积的房子比较会受欢迎，未来5-10年后容易出手？

深叔：你好，随着社会的不断发展，对于房子的要求已经不仅仅是简单的居住，而是考虑到了居住的体验，普通房子到智能家居的转变，未来的话90-130平方的面积会受到购房者的欢迎。

1.在购房成本方面，不仅要考虑首付，还要考虑到税费问题，90-144平米以内的房子，契税比例为1.5%，超过144平米的为3%，这笔钱是超过了普通购房者的能力的，对于刚需来说是比较吃力的，所以130平米以内比较合理；还有就是未来对于接盘人来说，超过144平米的房子还要缴纳豪宅税，这笔钱也不是一个小数目。

2.在转手率和保值率方面，，现在的购房者要不就选择先买一套小的过渡，有钱了再置换，要么就直接买三房。对于直接购买三房的购房者来说，也不会选择小面积，而是选择90平以上的。所以购买了90-130平米的业主，不用担心未来没有接盘人和卖不出价格。而且这个面积段的三房对比两房和四房涨得更多，购买率和复购率也是最高的。

3.在居住舒适度方面，90-130平米的三房对于现在的大部分家庭都是够用的，居住和生活都是非常舒适的。综上所述，未来90-130平米的房子不管是从税费、性价比、转手率、保值率，还是自住来说都是最受购房者欢迎的。

以上内容选自“深叔说房”微信公众号，粉丝提问

深叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。