我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：房姐，疫情结束之后可以即可买入吗？还是要再等等？
回答：现在包括武汉在内的全国所有的城市，工作的中心要彻底的从防疫之战，转变为复工之战，经济之战，因为疫情，因为美国股灾，因为欧洲疫情，我们的经济压力之大，可能前所未有，这是现在整个国家的主要矛盾。
除了依旧强调“防疫”、“安全”、“网上办理”等老问题之外，比较有看点的是下面几条。
1.2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额达到25%以上，且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层(含六跃七层)及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。
——很显然，这一条是针对房地产企业越来越紧张的资金链出台的，让开发商赶快拿到预售证，赶快卖房，赶快拿到回款和银行贷款，避免资金链断裂。
2.在提高预售监管资金使用效率方面，2020年10月1日之前，在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%。
——先来解释一下啥叫“重点监管资金”，开发商在开工之后，需要将很大一部分资金纳入监管，在银行和政府的监督下，这笔钱专门用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。
说白了，就是要求开发商专款专用，不能挪用，避免拆东墙补西墙，引发烂尾。出台这条措施依旧是针对纾解开发商资金链的手段，目的和第一条相似。
3.非武汉市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的，其缓缴期可视为连续缴纳，补缴时限不超过6个月。
——对于因为疫情没能及时缴纳社保和个税的，在疫情开始(应该是今年元月到今年6月)，视为连续缴纳，这样就不影响那些攒资格买房人的买房问题了。
防疫救灾，武汉只能打80分，对于楼市救市，看来武汉市政府看来憋着要拿100分。
上面那个文件，可能只是开出的第一副药。
是否会有跟进措施，还需让武汉楼市，这颗子弹再飞一会儿。
这个道理，对于武汉楼市如此，对于中国楼市，亦是如此。
提问：房姐你好，坐标石家庄，上次听了您的建议重新梳理了思路，现遇一笋盘，顶跃170平，价格与同区三室122平一样（240W左右），业主称楼宇住户均已签字同意安装电梯，现问题是：1、业主应该是需要资金卖房，挂200余天，心理价位也一路直降，这算笋盘吗？2、了解到房产有银行抵押，是否还有个人、担保公司、小额贷款公司等其他形式的抵押，这个有什么办法查清楚吗？3、适合自住入手吗？交易的话，过程中需要注意什么？4、这样的房子适合GPGD吗？5、业主说不放心可以到高法查他的案底，这个有用吗？还是征信有参考价值？
回答：1.是不是笋盘，要对比同户型的最新成交价。不要看挂牌价。
2.在买二手房之前，产调是一定要拉出来看看的 二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？
第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款意外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。
第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。
第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。
第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。3.大户型低单价比较好操作gpgd，但是具体也要看评估价的高低
提问：房姐你好 坐标西安 本人女已婚宝宝不到一岁目前全职带娃 有婚前两套40平住宅16年入的 目前两套都是以租养贷每月租金还余1千5 婚前老公和公公名下一套全款目前自住 老公收入8W左右 我们现在手里有40W左右闲钱 最近看了高新区双地铁口商住公寓一套面积42 平层均价1w8 loft2w2 看了很多帖子都说商住公寓是坑 不知道能不能入 请教房姐最佳投资方法 谢谢美丽的房姐
回答：你好，公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。
子弹40，建议去高新和曲江淘淘二手笋。或者去能级更高的城市，比如北上广深 或者重庆成都。
提问：你好，房姐，手里150万，年收入比较稳定30万，已经有一套房，想改善住房或者投资，目前看上温州浙南科技城tod国际新城，但是那个板块143大户型的好像都卖不动，自己也不敢下手，请教温州有没有好的楼盘推荐，或者武汉也可以投资买房，麻烦推荐一下，另外想买杭州，但是要摇号，而且中签率也低，有没有办法？
回答：你好，温州有可能是永久性的衰落，自制造业空心化了以后。市区破败不堪，新区建设也严重滞后。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。
非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。
浙江人建仓首选杭州，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。中签率低可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。
剩余子弹可以考虑入手武汉，武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐您好，天津市津南区双港联东u谷总部大观，公司现在自购180平方的办公室办公，现在需要扩大办公场所～ 在同园区有独栋共5层研发厂房/意向购买单层320平方，均价7000元/平方，5成首付120万，贷10年月供12000（同等位置/面积房月租金也在12000左右）；用公司名称购买，方便抵扣增值税，每年房产税等避税操作，作为企业办公使用！公司年入200+ ，安徽亳州4～5线城市区有住房不想再投资！天津津南盈翠名苑（海教园旁）有自住房，想投资海教园房但因外地户口已限购，其他地区因不熟悉也没有过多了解！所以综合以上产业园区有投资价值吗？或者有什么更好的建议！谢谢！
回答：你好，绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级：1.甲级/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易） 2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层/分半层散售） 3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主） 4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理……基本没什么管理） 甲级/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（链家、太平洋、我爱我家、中原等）。那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？完全不是。各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。写字楼税费高，交易少，主要靠租金不看涨幅的资产，而且租售比超过5%以上才价值. 淘交通干道上的写字楼为主，道路的知名度越高越好，尽量不要选窝在小巷子里的写字楼。未来投资多关注北京市场，北京很简单破限购。
提问：武汉已购房：汉南，圣特立高层，已交房产证还没办，是贷款购入。本人情况：辽宁非武汉户籍，没在武汉工作，无社保缴费，汉南可以办落户武汉，名下首套。咨询目的：1.我下一步在武汉房产该怎么布局，选哪好？麻烦指点。2.如果是不建议武汉。其它地域布局，投资为主，居住为辅，我该如何做。现金流不多：首付能支持30万。dk这些还没算。希望房姐给予指导，我对武汉区的发展与小区的都不熟悉。个人感觉第二次的2008要来了，未来核心城市的房子才有价值。感谢指点也许就是我未来的转折。
回答：你好，汉南是武汉不限购区中最没有投资价值的，建议交房后就出手。
汉南属于武汉的远郊区，人口导入差很多。虽然通了地铁，但人口反向输送，一直属于补涨区，即使下一波行情来了，涨幅也比主城区差很多。辽宁人，可以考虑买沈阳。武汉1N+沈阳1N是非常好的资产配置。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：亲爱的房姐，想在上海上车，沪户，首房首贷，预算300-500，绿城亲水湾风华这个盘怎么样？有升值空间吗？过几年如果置换好不好出手？买54平350万？还是70多平450万更好？谢谢房姐
回答：康桥蛮适合居住的，比较安静，周边配套不算强，但也过得去。这个新房价格没有特别划算，所以不少需求被分流到周浦去了，建议你也去周浦看看。新房，如果自己特别喜欢，可以买。投资不要指望有太大增值。
新盘单价不会特别低，本来涨幅潜力有限，如果你考虑涨幅的话，就不应该选择新房，而是买二手。二手容易找折扣房源。
回答：深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。总结：性价比不高。
新天地名居在罗湖的文锦板块，同地段内是目前最新的社区，小户型租客为主，品质较好。39平的小户型，厕所在卧室里面，小麻雀五脏俱全，用来上车没问题，但是涨幅不太好。
这2个盘之间选择，优先深业东岭。
提问：东莞人，首套房，子弹90万，月供能力1万。投资角度东莞范围内买哪里比较好，可否推荐具体的楼盘；有无小孩在东莞莞城建设小学就读，如果考虑就近小区有什么具体推荐的小区。谢谢房姐大大。
回答：你好，2019年下半年，东莞步入上涨通道，主涨片区是松山湖和南城，到19年年底，涨幅高达30%。
东莞政府完全控盘的只有市区四街道和松山湖，目前东莞把南城定位为国际商务区，但基于老城区的区位、土地资源和开发强度，南城主要用来建设CBD商务区，东莞的长线发展引擎还是松山湖。
可以确定，东莞政府会把最优质的资源全部投给松山湖。
目前可以关注松山湖周边的大岭山和寮步，承接松山湖的人口外溢。东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘笋。
考虑莞城孩子上学自住，可以在附近租房住，并非投资首选板块。
提问：新人首问 房姐好，子弹120-150，sfsd想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请房姐帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾房姐给点建议。
回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是：
20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。
子弹150 深圳回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：晚上好鸭～ 我就是那个子弹二十还想穷折腾的崽，想跟您确认下：1、因为是个体户五险没有交，支付宝用的多流水也没好好搞，所以怕武汉主城区gpgd炸了，评不出来完了又补不出来款。所以主要考虑去沈阳搞两套小户型？2、选择沈北新区道义片区？3、能麻烦您指点我下思路吗？雅居乐摩卡已交房的一室均价7900的清水房买来后简装出租。或者辽大南边的柳岸鑫居这种2011年老旧的楼梯房均价5000多？4、沈阳明着说可以做低首付的二手房源还是挺多的，除了雅居乐哈哈哈哈，您建议我找次新电梯一居还是好位置均价偏低的老旧小区的两居呢？5、清水房和装修过的差额到500以上是不是优先选清水呢？非常感谢
回答：你好，沈北是当下，浑南是未来。
沈北买的大多都是刚需，所以人气高，有人气自然商业也会繁荣（正良商圈），买沈北优势能较快入住或拿到租金收益，相比之下浑南（新市府自贸区范围）楼盘并没有想象那么多，多数楼盘没有入住。建议沈北道义板块地铁沿线淘笋，沈北有人口基数，特别是大学周边，好出租。浑南人口基数太少。
简装对你来说也是一笔费用，尽量看有装修的，可以直接出租。沈阳房价便宜，新房癌太多，投资首选5年内次新，次选10年内的次新，老破小暂时不推荐。
沈阳其实可以找到很多0首付的房源，只要用心淘。另外沈阳现在很多楼层折价比较严重，比如18楼，顶楼等。
北方城市 北京 天津 青岛 济南 郑州的顶楼歧视，都被两波楼市上涨改过来了。
如果能接受长持，想获得超额收益，也可以重点关注这些折价楼层，更容易出笋。
提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！
回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。
提问：新人首问：房姐您好，我估计是提问人当中最穷的了，介绍下情况。我在江西南昌，目前手上只有10万存款，小孩2年后才上幼儿园，目前主要担心利率下降引起房价变涨，毕竟南昌房价一直是居高不下。我的问题是：1、需不需要尽快凑齐首付买房？首付缺口大，除了老人资助，还有其它办法凑首付或者是否可以降低首付？2、个人意向是买二手房，可以省房租。是否有好楼盘推荐？或者如何跟二手房砍价？3、补充下：我与老公名下都无房社保已交满2年，个人拥有总额10万的2张信用卡。感谢指教。
回答：1.凑首付的方法很多，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》《无息贷款实操方案》
2.二手房重点淘你们生活半径附近的，沿着地铁线淘次新笋盘，年底是个比较好的入手时机。砍价技巧详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》
3.穷人翻身靠拼命，改变命运的唯一路径就是冒险。
人生要有坐标。有坐标是对自己的进步心中有数。
第一个坐标是自己的父母。如果你能超过你的父母，那你就已经很强了。有些人父母非常弱，那你超过他们也很不简单。
你为什么穷?因为你父母穷。你父母为什么穷?因为你爷爷奶奶穷。从一个几代穷人思维里爬出来，很了不起了。
第二个坐标就是同龄人。你每天一起床，就打败了80%的同龄人，这也很厉害了。如果你能打败朋友圈90%的人，那你应该升级朋友圈了。
第三个坐标就是你自己。如果过了几年，你还是这个水平，丝毫没有进步的话，你自己都应该鄙视你自己。
加油！先从融资开始。
提问：美丽的房姐，今年杭州民办学校改革实行公民统招，一些自媒体说公办学校生源会更好一点，学区房可能上涨，有人建议我年后马上就去入手一套，手头子弹200，我的女儿才一岁，要这么早买吗？（我看中的学区之后几年应该不会有大变化） 2、另外我在杭州郊区的楼盘叫融创金城未来海，刚刚交付，没有地铁，买的时候20000，现在均价27000，建议什么时候出手好呢？长期持有还是满两年后抛售呢？3、你对杭州之后的房价走势怎么看呢？我看很多文章都说7年后要楼市会崩盘了（马云也这么说），我女儿刚好7年后读小学。所以也在犹豫要不要今年买房，还是过几年再看，可以分享下您的预判哈～
回答：1.公办学校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商和家庭背景，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。你能为孩子做的，除了有良好的家学之外，可以想尽办法打进富人圈层的学区房，房价越高的地方 生源越优质。跟你早买晚买关系不大。
2.融创金城未来海可以继续保留，虽然没有地铁，好在属于未来科技城的辐射范围之内。未来能跑平大势。可以考虑用你的子弹，继续开发老人票，做接力贷入手倒挂新盘。
3.马云的话是给穷人的安慰剂，现在的房价对于马云来说不就是如葱吗？
别人说什么都听，自己不思考，没有判断能力，你是典型的韭菜。
提问：你好房姐，看了一下你对香港楼市分析，都是缓慢下行，不值得持有，请问可以详细解释一下吗？虽然香港经济下行，产业欠缺广泛，但不会依然因为供应量少，买房需求年轻人多而继续往上吗？另外中国楼市政策主導，会稳步上扬，但会不会出现像97亚洲金融风暴或08次按危机等，未来十年楼市大幅度下跌的可能呢？已经十年没有调整，如何判断现在不是高位？谢谢解答
回答：核心是人口。人口流入的地方即使有问题也只是时间问题。香港楼市不值得入场。
首先非香港居民买香港楼市，是需要交纳歧视性印花税的；
其次香港楼市是畸形的不健康的楼市；
再次香港的楼市已经经历过成长期了；
最后，香港人口一直涨不上去也是问题，迟迟突破不了1000万。
对比未来10年的涨幅，内地肯定好于香港，但是你要是生活在香港，需要自住就另说了。
楼市看人口 金融和政策，未来10年一二线城市还会继续涌入3亿人口，中国城市化还有很长的路要走，你太悲观。
提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？
回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。
真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。
详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
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《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
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