这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：房姐您好！本人中山户口，目前在广州工作，想在广州入手投住两用，中山西区已有一套房，剩余贷款30W，目前手中流动资金30W，目前初步预计出手价格为150W左右，流动资金年15W左右，请问中山西区的房是现在提前还款出手变现好还是现在提前还款再抵押贷款等更好的时机再出手好？在广州投住两用的话请问有哪些具体楼盘推荐？还有一年才满5年社保，等到明年入手会不会太晚了？或者就以上个人资产情况房姐有没有其他建议？谢谢！
回答：你好， 广东省内，中山也只能排到第五第六。广深第一梯队，东莞佛山第二梯队，中山惠州珠海等第三梯队。
而环一线，其实也不算优质资产。（根据大量实际案例，流动性、风险性都有问题） 说白了，不属于A类低风险稳健适度收益。
粤港澳大湾区概念是很诱人，广东省整体经济发展也比较均衡，小城市也不是完全没有机会，但是相比广州，中山的天花板确实是低很多。建议出手中山置换广州。
广州尽快淘笋入场，成交量已经上升很明显了，不排除后面会有政策刺激房价上涨。广州回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：请问房姐，现在有北京房票，预算300，有两个思路选筹思路：新房和二手房。新房考虑：1）南四环公益西桥南的公园懿府，137平，总价860，单价6.2万；2）五棵松附近的永定翠庭，预计单价8-9万；二手房考虑：3）房姐推荐的酒仙桥的晶都国际，108平，640，单价5.9万 请问 1）以上哪个适合投资入手？月供都没有问题。2）如果以上没有合适投资的，房姐可否推荐适合入手的小区及入手单价？多谢房姐抽时间翻牌！
回答：天恒金融街公园懿府位于丰台区槐房西路与西南路交汇处，属于高端改善类住宅项目。
优势：
1. 交通便利，项目西侧是槐房西路可直达西单，项目东侧是南中轴路双向8车道打通后可直达天安门。
2. 项目是南北通透的板楼，一梯两户，户型方正，设计合理，居住舒适度高。
3. 位于四环与五环之间，地段上有明显的优势。
4. 项目周边有位于新宫地铁站的万达广场，集购物餐饮娱乐于一体，可满足正常的生活所需。
5. 项目是国企天恒集团与金融街集团联合开发，品质有保障。
劣势：
1. 目前距离最近的地铁站有两公里，需要坐一路公交车换乘。
2. 周边有较多的回迁房，加上目前在建的项目较多会有干扰。综合来说，项目适合在金融街、西单、丰台上班和高端改善的人群。投资和自住，两者矛盾，你要优先哪个？一号线西边，大部分都不适合投资，贵或者涨得慢。
适合300万首付的选筹区域，前10名全在朝阳。
如果你是单纯考虑自住可以入手公园懿府。
酒仙桥属于望京和国贸的辐射区，18线明星和小网红的聚集地 投资有潜力，但是和望京 国贸这2个增长极对比，潜力还是弱了些。
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提问：房姐您好！我是武汉市本地人，九五年在汉正街建私人楼房一栋200平米，听说要拆迁，2014年在葛店南站菱湖印象买入两套小户型一套一楼2室1厅73平米，一套小高层顶楼42平米加一个大露台，两套有证，无尾款。2019年6月买武胜路皇后广场商铺负一楼一间，2019年底投资失误欠款40多万，需一年之内还清，因手头现金很少，想以以上资产变现还款，不知如何操作，盼房姐指教。
回答：你好，现有房产都不算优质资产
1.汉正街自建房有拆迁规划可以保留
2.葛店买入时间比较早，已经获利，但是葛店并非武汉，环武汉城市如果没有产业支撑，未来都只是卫星城，天花板低。加上近几天葛店新盘天量供应，二手市场惨淡，建议尽早出手置换武汉优质资产
3.武汉负一楼商铺很少有能做起来的。商铺能不能买，除了关注位置，人流量之外最重要的是运营商的能力，一般来说租售比在5%以上是可以入手的。商铺的逻辑是收租，如果达不到这个标准，就是亏本的，且商铺后期交易税费高，不易出手。建议优先出手2套葛店的小户型，还清负债后入手低价潜力盘。
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提问：你好。房姐 新人首问。深圳想买一个适合居家，小孩小学初中学校好点的。目前有两个，布吉里城带南京师范大学附属龙岗学校，还有一个宇宏健康花城带石芽岭学校。选择哪个更适合呢
回答：布吉里城位于龙岗区吉华街道三联社区联中路与三联南路交叉口北侧。处于半山地带。带有南京师范大学附属学校（挂牌名校，成绩如何有待考验)，物业为万科物业，楼盘品质相对来说还不错。最大的卖点还是其环境，规划了七大园林三大游乐场和一座半山公园。商业目前有点欠缺，因为主打纯住宅社区，只有自带的了7千平商业，基本只能满足生活所需，逛个街也不太方便，地铁离的有点远，1公里以上。未来可以期待一下旧改配套的商业。布吉这个片区地段一般，需要旧改的项目非常多，小区旁边招商三联旧改已经开建，整体来说小区环境非常好，这所211附属名校可以稍微期待一下，交通和商业有欠缺。适合对通勤没啥要求的刚需自住，投资看不到任何潜力，跑输大盘。
宇宏健康花城位于石芽岭东北侧，15年左右的建筑，距离3号线大芬站和丹竹头站1.5公里，石芽岭站距离200米，布吉少有的次新房。也是仅适合刚需自住。
布吉没有好学校，学位如果是重点考虑因素，建议优先关注关内小户型，首选福田和罗湖。
提问：1，基本信息。女，30岁，单身，坐标武汉，通过大学生落户政策武汉户口，社保连续5年以上，有公积金。2，资产状况。现金15w，2015年购湖北襄阳一套房产（用武汉公积金贷款，还剩15万左右）已精装修，闲置，转手估计可以卖80万。3，问题。疫情思考人生，想在武汉定居了。很纠结一些问题。方案一：要不要把襄阳房产卖了在武汉购买住宅？当下最主要想自己住，小户型即可，可以考虑哪些区域？万一成家了可转手。但纠结住宅大多期房，和装修问题。方案二：用15～20万现金，买一套精装公寓，此方案能解决自住问题，但后续不好搞。恳请房姐帮忙分析 捋一捋思路，凌晨3点了我还在思考人生 下不了决心！
回答：房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。
房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的内别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等... 做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。往往又有多少人看了几篇文章就冲动“全仓上杠杆 一把梭哈”赢了会所嫩模，输了下海干活。那不是投资，那是投机。
房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任”
认真看过星球文章的圈友都知道，我们鼓励卖掉三四五线城市房产，置换成一二线省会城市的优质资产。但是优质资产并不包括公寓。用襄阳房产裂变，80+子弹，激进的打法入手2套武汉低价潜力盘; 稳妥的打法入手一套刚需盘自住，剩余子弹买沈阳。
提问：亲爱的房姐，河南南阳县城镇上高速出口附近有20多亩的空地，属工业用地，围墙圈着，离县城城区有20公里，现要转让，大概多少钱可以投资？盼回复
回答：工业用地和住宅用地逻辑不一样，工业用地成本非常低，没有统一的估值。最简单的办法就是参考附近工业用地的最新成交价格。但你的资本规模最好比较大，且有项目开发能力。纯囤地的盈利模式很难成立，ZF也不欢迎。
提问：关于CEO盘，通常被定义为地段位于城市核心，拥有最顶尖的品牌开发商，溢价较高的楼盘。按照此定义，2005年西北湖万豪国际在当时即为“CEO盘”，理应不赚钱(涨幅较低)，该楼盘当年开盘价格4200,147平的价格是61.7w。而同年开盘的南国明珠一期，当时几乎什么配套都没有，周围都是荒地，属于“低单价大面积”的流派，开盘价2700，225平的总价为60.7w。按链家成交记录来看，去年万豪国际145平的成交价为398w，南国明珠一期大面积成交单价1.5w，225平总价338w，同样过去15年，前者涨幅大于后者。请问如何准确定义“CEO盘”，怎样解释这种现象？
回答：CEO盘的涨幅要关注同一区域内的，用汉口的早期富人区和汉阳的刚需集中地做对比没有意义。
CEO盘没有明确的定义，但至少有以下两个特征：
1、户型大、单价高、总价也高；
2、二手流动性极差，涨幅也很低；
典型的比如万达公馆，N年不涨，豪宅品牌溢价太多，而贵妇们都是非理性价格入手，户型过大，总价过高，二手房无人接手。
提问：房姐，您好！为何您认为只有独栋+一线观湖优势的别墅才有投资价值？价值主要体现在哪些方面啊？
回答：联排别墅俗称屌丝别墅，独栋有景观的属于稀缺资源，武汉这种别墅资源越来越少了，所以会越来越贵。
从武汉目前的市场热度来看，江/湖景大平层>独栋别墅>双拼>联排
提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？
回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。
提问：您好，房姐，我是兰州的，兰州的万达茂有必要投吗？首付30的有一票，首付50的有一票，目前兰州有6套房，两套全款顶账房，剩下全是按揭或贷款，目前手里有200子弹，月供没有压力！
回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧，前些年朋友在兰州搞商业地产，血本无归。对于城市的选择，不要盲目分析。
楼市动能和上涨潜力有四点：
1.人口越多、动能越足。
2.南方城市比北方城市动能足
3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大
4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应 子弹200，建议优先入手一线城市深圳。剩余子弹入手二线有确定涨幅的城市。6套兰州房产，主场仓位配置太重，房龄老没有潜力的资产建议出手裂变。
80000+8000是最好的配置。二线城市推荐 武汉 重庆 沈阳，其中重庆和沈阳二手不限购。
提问：房姐，为什么你说本地人总是看不清本地房产的投资机会？
回答：经常会听到很多刚入行的多军朋友说，投资新兴区域还很荒凉，问了本地人都说根本不会到那里去买房。当看到这个提问时，很多人就会放弃，就会用“本地人都不会去”挡住了自己的钱途，最终错失一次次的投资机会。
而我当面对这样的问题时，就会眼睛一亮，机会来了，眼前就是布局的最好机会，而那些总看本地人布局出手才出手的人往往就是接盘侠。因为决定房价涨跌的，根本不是本地人，而是有远见的外地人。
因为我清楚的知道，房产投资就是捕捉那些会涨价的房产，而会涨价的房产就是周边配套设施会不断有增量的房产，而配套设施的增量就是从要啥没啥过度到要啥有啥的转化过程。
也就是说，房价上涨的本质就是房子周边的配套设施不断增加，而只有城市新区才会有这种增量的大概率机会，而城市老区基本都是成熟区域，没有了增加配套的可能。
而本地人基本都是居住在老城区喜欢恋旧，对原有的基本恋恋不舍，哪怕再破的地方自己喜欢了也不愿意离开。对于城市新区基本看不上，也不相信新区真的能够崛起，因为在本地人来说，原来的才是最好的，习惯的就是最适合的。
而决定房价的，是看有没有越来越多的人愿意买，买的人越来越多，房价就会上涨，而城市新区由于有不断增加的全新配套，而外地基本不看老城区新城区，只要哪里便宜哪里的配套越来越好，就会买哪里，这样，新城区往往成为外地人的的首选。
而这些新城区由于外地人的不断涌入，又有足够多的地方承接城市新功能，配套设施就会越来越完善，带来的最大变化就是房价的大幅上涨。
当城市新区的房价大涨后，标志着配套设施也开始完善，于是本地人才开始接受这些新区，这个时候前期的投资者可能就会开始卖出，而接盘侠就是刚刚看清城市新区机会的后来者。
北京房价这些年涨幅非常高，可是推高北京房价的根本就不是北京人，而是那些来北京打拼的外地人中成就者。而北京周边更是基本外地人购买，本地人很少去周边置业，而涨幅最高的恰恰就是北京的周边。而当北京周边房价涨高以后，北京本地人才开始纷纷到周边置业。而这些人就是接盘侠。
提问：房姐，我现在负债都三十万，能跟您学炒房吗？有方法吗？
回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。
而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。
先筹子弹吧。详见知识星球内部资料《一分钟小白变大神——炒房秘籍速成篇》
提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.
回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。
人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。
人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续
人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。
遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。
当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；
当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；
当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；
当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。
经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...
中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。
农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。
人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。
提问：房主不炒，提高利率，抑制炒房，就能抑制房价吗
回答：从经济学角度分析，现行政策短期促跌，长期促涨。房主不炒是个口号，因为“cf”二字不受zf喜欢，限购政策客观上会减少交易，放慢我们资源优化配置的速度。我们都是长线投资，不会频繁交易，所以我们跟炒房没关系。zf和我们职业多军的利益是一致的：房价涨是事实，改变不了。但是要慢慢涨，不要太明显，尽量让刚需客留足时间上车。所有政策都是为了抑制过程，而不是改变结果。
提问：美丽智慧的房姐好，入圈一段时间了，一直都是在默默看你的问答，还是想提几个问题。（1）我的情况，外地户口，29岁单身，工作在徐东，首付大概四十到五十万，月供大概6000左右。想请你帮忙推荐几个楼盘，谢谢。（2）我的工资大概一万左右，但是公积金比较高，有八千多。是不是我的月供可以提高点呢？农村出来的，感觉没有积蓄就会没安全感… （3）你觉得南德长江城这个楼盘怎么样呢？开始在登记了。地铁口，长江新城，到我公司大概一个小时，首付月供刚好符合我的要求，不知道你怎么看？麻烦房姐抽空解答，谢谢啦！
回答：你好，有武汉购房资格吗？如果有资格，建议sfsd用在主城区。不要买南德，sfsd用在不限购区浪费了。具体选筹方案详见知识星球内部分享。
普通人第一套房应该怎么买? 这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。
所以讲一讲这个话题，尽可能直白。怎么买？
先说结论：
1.尽一切可能凑到更多首付；
2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；
3.尽可能贷款贷足。因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。
第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。
上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。一步错，步步错。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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