这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.：在租期间如何看房？谢谢！
回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：
1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。
2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。
3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。
4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。
5.超卖溢价
专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。
6.老破大适合的人群
底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。
根据你的装修报价在1.3-1.6左右可入。
出租期间约定周末集中看房。
提问：姐你好，我不是广东人，一线城市都限购，想投资，打算在惠州的白云新城离深圳坪山直线距离800米，离深圳14号地铁线坪山最后站沙田站3公里（正在建设中）入手一个小楼盘，马路边，人流车流算一般，一万五一平或者选择惠州北站，一万一平，正在建设，目前是荒地，请问哪升值大？
回答：你好，惠州不适合投资，如果子弹100以上，建议优先考虑一线城市。
广东适合投资的城市:
第一梯队是 深圳 广州
第二梯队是 东莞 佛山
第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。
买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳和的机会。 土豪随意，刚需慎重。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。
惠州横盘的时间会很久，属于慢牛。 资金量太少又坚持买惠州，我也不阻拦，只给出我的意见，一定要买惠州还是买临深。 白云片区，与沙田站也相距四五公里了，蹭不上多少地铁的利好。
提问：请教房姐，计划沈阳二手房，买一套一室或两室的小户，然后租出去。距离比较远，是直接买精装的合适吗？另外沈阳目前涨幅怎么样，如果现在不下手，过几个月价格又会涨很多吗？
回答：二手买装修房，直接出租 沈阳一直在涨，市场表现非常好 二手房只能看几个板块，能买的项目不足10%，最好是年底之前入手。
提问：新人首问，武汉户口，上海居住证，武汉一套房，首套，无贷款，约200万；上海一套房，首套，约500万，40万贷款。上海有公积金，现金180万，考虑明年上半年在上海换1000万以内房子，请问怎么操作能利益最大化？如果不考虑换房，请问有什么更好的投资建议？
回答：你好，一线城市原则不置换，成本太高。建议说说上海房产的具体情况，再决定继续持有 做截断抵押融资还是出手换筹。 上海市场冷淡，现在是淘笋买入的时机，卖出建议等到下一波涨幅来了再考虑。 武汉和上海的房产，都可以做抵押融资，子弹扩充到600以上。 300入手上海内环，直接全款抵押买入，相当于首付3成。 开发2张老人票，入手1-2套低价潜力盘。 剩余200，足够还月供。还有房票可以入手2套沈阳。 把杠杆利用好，手里留足2年月供，后期通过租金收益缓解月供压力，非笋勿入。
提问：智慧美丽房姐，帮妹妹提问，现上海浦东新区 周浦 浦发东悦城楼盘，现正在交认筹，认筹金50万，均价4.1万，单价3.5万起，小三房97平，请问纯投资如何？是否会站岗？急盼回复，感谢！！！
回答：性价比很好，周康板块最便宜的新房之一，除了容积率略高，且旁边有个监狱不利风水外，其他都挺不错。 但因为有监狱这个硬伤，不建议自住的朋友买。 投资可入
提问：房姐好多亏指点，已购买福星华府！进入十月，感觉迷茫，下步如何规划，请睿智的房姐指导，情况如下:名下六套，一套位于解放公园路二轻局宿舍，78平楼梯房五楼出租无贷款。第二套位于兰陵路77平楼梯房八楼无贷款，儿子贪恋繁华不愿意离开此地，后期会加装电梯。第三套位于徐东芭莎公馆本人和老公居住无贷款，小区就二栋楼。第四套东湖城113平米每月还贷4900元，租给吉家五年做长租房，今年才满二年。第五套丽景湾香山苑复式楼电梯房带露台，于17年拿下，现在每月还贷11800，打算明年装修入住，但是因面积有231平，只有我们夫妻二人住，觉得太大所以没有动工。第六套福星华府117平，在你的指导下入手。下步规划请指教。
回答：我的建议是把老破小全部凤变冰后出手，置换成低价潜力盘 老破小涨幅弱，占房票，是房产生物链的最底端，武汉都是次新盘领涨。 不愿意出手就抵押融资，开发房票继续抢性价比高的新盘。
提问：美丽的房姐你好！新人首问 坐标武汉，目前手上子弹100个，正在办理武汉户口，住在咸宁，小孩3个，自由职业，月入30个，考虑买白沙洲，需求很多，目前找不到合适的盘 1，要解决小孩的上学问题 2，要解决人口多，住的问题（至少四房） 3，要解决我在家工作，环境舒适性问题 4，想买别墅但是都比较远，要么子弹不够 5，白沙洲三环内可选的大户型价格也偏高 6，新房普遍2021年交房，想买二手房可自住可出租 看了褐石公馆的叠拼，东源湖光里的下叠，但是都感觉小户型的叠拼很拥挤且均不满2年，税费高，现在不知道是该投一套三房当投资，还是买远点的地方自住，非常纠结中，还请房姐结合我的实际情况帮我分析该如何做房产配置
回答：你好，子弹100，还要满足这么多条件，能选的楼盘非常少了，适当舍弃一些要求。 现金流充裕，建议把子弹扩大到150以上，选筹更多一些。 自住墨水湖，南湖，塔子湖，黄家湖沿线淘一淘。 新盘性价比高的就是东原启程了，想买别墅，不建议白沙洲，自住整体环境一般。 东原湖光里有湖景也还不错。 我是投资逻辑，所以不建议这么早买入屌丝别墅，现买个1套刚需盘自住，再入手一套低价盘投资。等有了第一波赚钱效应之后再考虑沿江沿湖的别墅或者大平层。 延迟享受。
提问：美丽的房姐，现在我住的华城花园104平米的房子，中介说只能卖180万，低于我的预期，如果真的以这个价格卖掉了，我现在入手泛悦城140的大户型，需要cs17万（中介的房源，说是之前退出来的，现签），划算吗？琨御府也是需要cs那种，大概也要15万，感觉性价比不高了。另外您推荐的香榭丽舍是毛坯，但是感觉那个楼盘不适合居家，商业化太严重了，没有小区环境。 很茫然，不知道卖掉后怎么买？我也看了附近的二手房，感觉二手房倒挂很严重，巴黎豪庭和剑桥春天都是2.3均价，感觉不划算。金地华公馆二手也要2.7，高攀不起。剩下的联投，汇博苑都没满二，税费也高，光谷八号最大的三房也才120平米。恳请房姐指点一二，感激不
回答：保利茉莉公馆，金地格林东郡，融科天域和清江山水等次新重点关注下，单价2.2左右可入。 香榭丽舍毛坯不太建议买 琨御府和泛悦城加上茶水性价比一般了
提问：你好，请问海南兼顾投资养老在哪买合适？另外对海南自贸港怎么看？
回答：没有中老年飞蛾扑火，哪有海南浴火重生 海南是第二个股市，股市绞杀中青年中产，海南绞杀中老年中产。 旅游养老地产基本没有流动性的，当消费的话随意，投资的话回避。 三亚及陵水常住人口多、自然条件优越，房产有流动性，但现阶段限购限贷政策高压，其他地区不宜投资。
提问：新人首问接上条！亏的钱是我借的消费贷。由于各种原因离婚了孩子被他带走，我自己还债，各种欠款加起来50万左右，房子现在值70万，每年租22000。一个人住浪费，想卖但现在县城新城区开发，六七个楼盘同时修建，二手房有价无市。前几年不懂理财把日子过得一塌糊涂，现在想从新规划人生。1.可否退下不当中层干部干一般员工混日子？2.可否把现在房子卖了还债剩下的钱去贵阳贷款买个小户型，哪个区未来升值空间大？考虑娃儿将来读书兼投资，娃儿现在才两岁多。3.可否出去租个便宜的房把现在房子租出去？4.可否在新城区再想办法买一套？求指点迷津！感激不尽啊！！！信用卡现在还有十多万额度可用，但是不敢负债太多。
回答：1.体制内大家都是混日子的，你大可不必太忧心。 抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。国企之类大机关从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。 如果太累且看不到未来的上升通道，不妨跳出体制。 我见过很多体制内中层干部去四大、咨询公司、律所、投行淘金，有干的很不错的，也有一般般的。 如果生活角度有财务上的需求，刚好业界的工作生活方式也觉得适合自己，可以尝试。 好处是业界对你的人脉资源大多会高看一眼，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。
2.小城市房产不用留恋直接出手，新盘价格高，二手房打折卖不出去，因为没有人口支撑。贵阳观山湖核心区不错，可以淘一淘。 卖房把《卖房科技树用上》
3.把房子出手后，外债还清，贵阳入手一套笋盘。负债率控制在50%左右比较好。
提问：睿智的姐姐，新人首问，如何平衡买房和家人质疑？19年4月份和12月份分别在深圳前海和龙华片区各买了一套，目前来看都涨了些，家里长辈和LP觉得负债太高了，房子是固定资产，担心没人接盘，知道后晚上睡不着（这些问题我已经想明白），当前的工资➕房租收入3年的月供没问题，目前手上还有3个随借随还先息后本的xyd产品共90w尚未使用，在长沙有一个购房名额可以用，我想继续买房，家人阻力较大，还请姐姐指点迷津，感激不尽……
回答：买房子家里人不支持怎么办？ 先弄到钱自己买一套然后赚钱。 家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人，只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂，买房)，他们才能接受你独立的事实。未来对家里人，尽量是报喜不报忧，直说赚了多少，别说月供压力多大。 人不能被说服，只能被天启。空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。
建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。 假如你决定以买房子为目标，那么，花钱请老师，摆平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷锁看似可以忽略，但如果迟早要为枷锁买单，那么，越早打破，成本越低。 负债率别超过70%，在月供能承受的范围内，可以继续入手低价潜力盘。
提问：房姐你好，同学买了兰亭风华，叫上我也在汉南马影河地铁站用兄弟名字买了，贷款还没有下来，兄弟借了几个网贷，当时贷款还交了保险钱银行才同意接单，投资哪里不知道怎么样，如果想退，大概扣多少费用
回答：你好，汉南是武汉最不值得买的远郊区。与主城区连不起来，人口导入太弱，没有支撑力。 投资优先考虑主城区，如果没有购房资格，可以考虑汉口北的地铁沿线9K+楼盘。 退房得跟售楼部沟通，大概率会有克扣。 你可以让销售帮你卖出去，跟开发商申请更名，给销售承诺红包。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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