这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：房姐，融创澜岸140平，中间楼层，单价19000，没满两年。各种税费，中介费，差不多要加28万，单价就到21000+ 是不是入手价太高了？这个楼盘，税后单价多少，可以入手？我隐约觉得武汉的房价又要开启16年那波涨幅了，是不是感觉不对？
回答：这个价格入手太高了，除非业主配合满二过户，否则没有优势。
楼市的启动一般有以下几个特征:
阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）
阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）
阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）
阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情） 现在自媒体开始拿几个近郊新盘造势，典型的比如白沙洲万科云城。但是目前的状态是成交量还没有大规模拉升，接下来看ZF态度，是否会出台放水政策。比如降低房贷利率，放松人才落户，土拍走热等等。
投资还是在我们星球内推荐的板块内找项目。
提问：房姐你好！融创望江府是不是在溶洞地质区内？对房子的质量是否有影响？另外，楼盘周围目前看起来比较破旧，常持自住是否合适？
回答：整个白沙洲都是溶洞地质，望江府也不例外。项目施工之前会做好地质调查，做修补。 目前周边环境很差，短期内自住体验一般。 青山和汉阳滨江会好一些。
提问：请问武昌区绿地国际金融城一期二期的房子有投资价值吗？中介还推荐了恒大首府。相比之下哪个更好？首kuan手上有70-80 ，本地户口首套房。还有绿地606听说不会建那么高了。但是完工后绿地的房子涨幅怎么样？ （个人情况目前是想替父母买个房子，母亲6年后退休会过来住，当然房子如果涨幅好的话，可能会考虑换个更好的，不完全算投资） 像我这种情况的话沿江地区还有什么可以入手的吗？
回答：如果说住的舒服，积玉桥是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，唯一不足的是没有好的学区。 武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不熟汉口，需要耐心长持。 绿地和恒大首府考虑自住可以入，淘单价2.6左右的。 投资回报率不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。 沿江目前更推荐汉阳滨江和青山滨江。
提问：新人首问，房姐你好！我和老公武汉户口，名下有两套房，一套纯公积金，一套纯商贷，都剩40多万。现在手上有70万，打算把我妈户口迁到武汉来，接力贷再买一套。有个新房置业顾问说我们已经有两套贷款，被限贷了，需要还完一个再贷款。但这样再买首付就不够了。还有个中介说可以接力贷。请问我们到底能不能直接做接力贷呢？接力贷利率上浮多少？双方父母思想都比较保守，JLH和抵押贷可能暂时不会弄
回答：你好，接力贷分银行，有些银行会上征信，有些银行不会。具体的问银行信贷员最准确。 接力贷利率理论上是跟首套和二套上浮的利率一样，但是部分银行要求严格，会上浮多5-10% 如果银行必须要还清一套贷款才能申请接力贷，建议直接做截断抵押融资，子弹更充足。
提问：美丽的房姐您好，现在户口漳州，目前武汉有一套可落户的房子，想卖，您建议我明年三至六月出手！如果把户口迁入武汉之后卖掉房子，在漳州与武汉 各买一套 可行吗？有什么潜在风险？
回答：可行 你要做贷款并发嘛？ 如果是并发，需要控制贷款审批节奏，一周内，有失败的概率 如果是按照首套和二套分别买入，没什么风险
提问：新人首问：房姐好，06年购入武汉保利花园133平4楼（贷已还清，婚前财产），16年购入保利时代天悦145平2楼（商贷90万，夫妻共有），19年8月深圳龙华一成中心购入89平（贷商200万\/公50，我名下），老家咸宁农村自建房在建（老婆名下，离高速路口2公里，湿地公园5公里），目前月供无压力，后续计划在深圳发展，自己和2个小孩户口已迁深圳龙华准备下半年报名，因后续不在武汉，请问如何处理武汉的两套房，预计年中奖金到位，深圳是再购入一小房还是升级大户型？是否有合适楼盘推荐，请帮忙建议下房产投资。另老婆有必要保留农村户口吗？请房姐指点，谢谢
回答：你好，武汉和深圳这几套房的入手时机和选筹水平都很不错。 关山大道是光谷领涨区，属于核心优质资产，保利时代可以长持，未来5年都会是领涨盘。 保利花园属于老次新，交易量活跃，但是未来随着房龄老化，大概率会逐渐跑输周边的次新盘，可以考虑在下一波涨幅到来之后出手。也可以抵押融资，加仓深圳。 如果月供能力不错，建议入手一套南山或者福田的改善学位盘，自住不错，涨幅也乐观。龙华这套可以申请银行加按揭融资。
投资考虑有以下3种思路：
1.保险点买深圳湾。
2.进取点买蛇口。
3.重视教育买香蜜湖。
投资学区房有很多打法：
1.买没有学区的学区房（有暴击）
2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）
3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）
提问：之前没注意一周只能问一次，本周再请教：1.二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，怎么操作？2.要把2套老破小都出售吗？学区房不保留吗？3.延迟享受也计划5年后就入手改善，投资公寓还是住宅？新房还是二手？您推荐的区域内有推荐的楼盘吗？或者选盘的思路？烦请不吝赐教，谢谢房姐
回答：1.找个垫资渠道配合，全款买入后迅速做抵押
2.学区房并非投资首选，如果还有学区需求，可以保留1套。
3.首选住宅，不到万不得已别买公寓 4.有确定收益的限价新盘和二手笋盘 沿着地铁线淘次新盘，成都二手房还处于下降通道，8-9折才考虑，不用着急。
提问：房姐，您好！如何判断一个城市当前的二手房市场的整体态势，一般从哪几个维度和要素入手？盼指教！另:当前武汉二手房交易市场如何，哪个节点时间出货比较合适？谢谢！
回答：城市市场有不同，越是初级市场，对次新需求越旺盛，老破大涨幅靠后，或者两次累积一次。武汉处于初级市场。 理论上三重顶是最佳出货时机，但是等到天时地利人和的最佳时机节点太难了。 找相对好的时点，也就是赔率大的时点买入。但不追求“大涨前夜”。买入后因为是长持，也就不刻意追求卖在“三重顶”。长持是最好的战胜周期的方式。 武汉以往的周期是4-5年一个涨幅。现在是政策市，具体得看放水情况。关注年初3-5月行情。
提问：美丽的房姐你好，新人首问，本人湖北襄阳人，在苏州工作，现在襄阳有3套房，其中一套还有5年房贷，在苏州两套商住贷款，现在经常会到武汉做工地，想购买办事处房屋，现在很迷茫，手里现在有子弹50，推荐苏州相城区恒润或工业园区可购房屋，谢谢！！！
回答：你好，苏州园区子弹50不太够。 资金少投资大于自住，吴江，相城高铁新城，淘笋入即可。 襄阳仓位太重，建议出手1-2套，投资一二线城市。 至于办事处，其实更建议租房。长远看投住分离模式更利于资产的保值也增值。
提问：智慧的房姐，早上好。王家湾中央生活区，128.7平，22楼南北通透，单价1.9入手，合适不？ 这个小区居住价值和升职价值怎么样？
回答：不含税价格控制在1.7左右最佳，税费这些通过低进和其他方法减免。 王家湾片区成熟商圈，未来随大市涨，入手价已经不低了。 小区位置不错，小区品质一般。
提问：房姐好，目前在事业单位工作，名下房产有公积金贷款，月还款3.5k左右，扣缴公积金后，月还1.1k左右。现个人月工资+房补1.3万。若再买两套房，不考虑共同还款人，贷200W月还款估计1.2万左右。请问： 1、要提供两倍于1.2万+公积金贷款3.5k流水，即大概3万吗？需含公积金贷款？ 2、开中信卡补养2W流水，加上工资卡流水凑齐3万：以补贴方式月打款2万，或者补贴1.7W房租3k。后者分拆成2项收入更合理些吗 3、每年终有几万块的奖金，但一年一次，日期不固定，难体现在流水单，有何办法？ 4、提交流水单的时候可以这样把工资卡流水与中信卡流水两份一起提交吗？ 5、养的卡流水超过工资卡，这样可以吗？
回答：1. 不用提供公积金，反正保险起见就1.2的2.5倍吧。
2.可以分成奖金和房租收入。
3.可以把流水时间拉长，能体现年终奖最好。
4.可以，自己养的作为补充流水。
5.可以。
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