杭州楼市现状：没钱人买大江东，有钱人买未来科技城？

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提问：新人首问，美丽的房姐，本想着在工作地绍兴买房，关注您之后考虑上车杭州，但杭州不太熟悉也比较茫然，求教哪些板块比较适合投资？比如常听闻的未来科技城、大江东这些劳烦分析下哪个相对更有潜力，三万多的就不考虑了，子弹也不够，感谢！

回答：确定性最好的是钱江新城，比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是大江东。未来科技城介乎于奥体和大江东之间吧。 你的心够大的话就买大江东，等十年一定不会差。 大江东的所有城市建设配套预计在2022年之前完工。大江东产业集聚区中心区位于杭州地铁7号线与8号线交汇处，发展定位是独具生态魅力和智慧活力的科技商务中心。 未来这里将是一个体现杭州滨水特色的地方，汇龙湖、通慧湖、逸湖三个湖泊连接起了整个区域。交通规划有两条地铁线，7号线和8号线，7号线连接机场、奥体，最终到达西湖；8号线，为1号线延伸段，半小时抵达杭州东站。还有正在建设的高铁站江东站，规划将直达上海。 大江东是杭州城东的核心，未来科技城是杭州城西的核心。未来科技城的房价从2016年初的1.7万到现在直冲4万。而大江东的房价刚刚摸到2万，其潜力可见一斑。再者，未来科技城是余杭户口，不是主城区。而大江东是杭州副中心之一，属于主城区户口。相比之下，大江东的房价，还处于底部状态。

提问：美丽智慧的房姐，坐标武汉，子弹700到800，不考虑投资，仅解决改善型自住需求。一套方案买武汉天地二手房，优点:幼儿园小学中学15年教育一次性解决，小区容积率低，住户纯粹。缺点:单价贵，只能买到140多平三房，房间少，心怡户型二手房源可选择不多。另一套方案是买一套一手ceo盘自住，几年后再买个老破小学区或者花钱解决学位问题。优点:可以买到200平4房，新房户型好设计结构好，大阳台，全玻璃，可选择楼盘很多。缺点:小孩上学包括以后陪读可能都不方便，另外新盘寸土寸金，容积率普遍高。应该如何选择？另外从升值角度ceo盘有推荐的么？

回答：自住不要憋屈，买喜欢的目前武汉CEO第一梯队都集中在二七滨江，可以等等武汉天地下一期其次关注万科 绿城，融创壹号院，仁恒公园世纪，复地东湖国际，远洋东方境世界观CEO盘有学区和景观溢价，未来保值能力强。

提问：你好，问一下万科御玺滨江怎么样，学区怎么样，用关山大道房置换怎么样？

回答：二七滨江地段很好，但被各路开发商虽然牛吹到天上去了，新盘早早的就把价格卖出了未来的预期溢价。这就是预期值的可怕，同理还可以参照1.8w＋的光谷东。如果目前是冲着这个强预期去给未来的溢价买单，跑输大盘铁板一块。（二手房价格业主也是高预期，除非有特笋盘）万科定位是豪宅，学区暂时不能确定投资关山大道更合适，自住万科更合适，性价比华发更高一些实在喜欢就买吧，自住可以买CEO，未来有子弹再买入低价区投资。

提问：接我上次的问题，希望房姐看一下我上次的问题。感谢！现在问题：鉴于目前的疫情，我在2020年1月18日签订了武汉佳兆业金域天下的协议，付款给了业主5万定金，并且当时还付了交易佣金39900多，中介说是中介代收，整个交易结束才能拿到佣金。请问现在这个我如何退？还有那个万隆广场，2年办房产证，现在刚好1年时间？如何退款？真不退款，确实开不了锅了，收入锐减，我的工作性质已经让疫情决定了今年形势危急，手有余粮才不慌，刚开始还真不知道疫情这么严重，现在要彻底断粮了。望房姐支招，真的感谢！

回答：优先退万隆广场你可以自己找下家接盘，也可以找销售帮你卖出，给点佣金。佳兆业的二手房不太好退，需要找中介和业主三方协商，看看合同里有没有什么漏洞。另外银行可以申请贷款延期，可以试试。如果万隆广场能退，佳兆业建议保留。

提问：商住楼和商品房有什么区别？在交易或折迁时两者有区别吗？

回答：区别很大商住没什么涨幅，交易税费20%以上，商水商电维护费用高。商住卖不出去，所以中介才拿拆迁赔偿说事，都是智商税

提问：嗨房姐好，$新人首问$，期待翻牌！坐标武汉，现状：1.夫妻婚前双方各在橡树湾买下一套房，我组合贷，老公纯商贷（还剩20w）。公婆都已60岁左右，公公名下一个不足30平老破小待拆迁，如果对敲父母会影响拆迁补偿2.2017年JLH 后买东立国际小户型一套，目前出租，后因有孩子又f婚。目前子弹45。需求：1.现孩子快两岁，想在二中附近买老破小挂学籍100w起步2.又想再投资一套，重点考虑汉口或光谷，哪个更有投资空间？持有多久处置最合适？3.再次jlh会不会影响征信？或如何操作能sfsd？4.就目前形势来看，如果必须二选一，是先学区还是先投资？初步想先学区，等拆迁款后再投资，不知是否合理

回答：1.离婚之后用你们夫妻的最后一张房票入手一套学区老破小。新征信还没有出来，离婚建议趁早操作。2.汉口和光谷，一个是old money，一个是new money。产业在武昌，高新产业高收入人群在武昌。 年轻人多的地方最先启动。3.孩子才2岁，没有必要这么早入手学区，涨幅弱，流动性差。先投资吧。

提问：新人首问，房姐你好，武汉汉阳中铁建一套房，95平，贷款公积金40万，年家庭收入30万，小孩汉阳德才上学。想给长辈再置办一套房产分开居住有什么建议？子弹30万。

回答：你好，子弹30，建议沿着四新地铁线，淘单价1.5左右的次新盘，通过gpgd降低首付。总价可以控制在160以内。已婚状态下做2改1，或者开发老人票都可以操作成首付3成、年入30，月供1万左右都可以承受。

提问：新人首问房姐，你好。本人29，手上已有一套在惠州仲恺的房，自住用。手上子弹30，想在粤港澳大湾区投资二套。深圳、广州的房价感觉太高，本人目前觉得佛山、惠州、东莞、中山是目标地方。我想问一下房姐，就投资而言这几个城市哪个城市的哪个地区最好？为什么？

回答：你好，这几个城市中东莞更好，临近深圳，东莞民营经济本身很强，有很好的自发内生动力。建议在松山湖，凤岗，西平淘小户型。

提问：房姐，1.不满两年的房子交易有什么省税方式？跟业主结婚离婚和签远期合同都难度较大，一般业主不太配合。2.契税、个税也有省税操作吗？3.中介费一般可以谈到多少？听说像你的御用中介是只管办过户，但是前期的工作找房源谈价还是需要比如中介这样的中介来沟通，感觉很难谈妥后再跳开原中介的。这个该怎么做才好？

回答：1.普通人说服业主配合54大法的几率非常小，但是专业多军不一样，能有50%的胜算，关键看你怎么谈，利诱和感情牌都不能少。2.过户时做低进可以省，大部分中介都可以帮助操作。3.御用中介收费标准不一样，只需要过户费用比较低。中介的房源都有，不需要跳单，收费会比你在外面找的中介低很多。

提问：新人首问！北京工居，北京入自住一套，gjj120，每月公积金可覆盖，天津入全款学位房一套已出租，孩子和父母另租住上学，现有子弹200左右，目前的想法：1天津购自住三居改善，或2北京再入一套投资，关注草桥、角门东、北工大、潘家园。疫情结束后想出手。想咨询如何配置操作更合理，或有更好的建议吗

回答：你好，天津跟北京对比，弱势很明显，投资不是一个特别好的选择。城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和广州这种标准一线城市相差无几，但广州仍然在快速发展中。新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。天津目前来看仅剩下高考优势支撑，你已经有一套学区了，没必要继续加仓。子弹200，可以在你关注的几个区域内淘笋。天津的全款房可做抵押融资，继续入手二线省会城市的低价潜力盘。

提问：房姐你好，坐标武汉，9月份刚抢了恒大御景，己经网签了，但购房合同还没有下来。我不是武汉户口，老婆是武汉户口，现在想交资料幸福时代，幸福时代下个月开盘。怎么操作可以以刚需购买。

回答：你好，建议去拉个房查报告，看看常青恒大这套房显不显示。如果不显示，就可以用刚需资格抢。如果显示，建议开发老人票抢，做接力贷。或者先用老人票商贷买入，交房后再对敲给你。

提问：房姐好！我在鹏程花园有一套三室二厅144的房子，想出手但目前价位低。我有多套房，儿子还有房票，是否有必要卖鹏程换有升值空间的房，新人首次提问

回答：鹏程花园房龄偏老，涨幅落后，建议出掉裂变，用儿子房票入手2套低价潜力盘。明年初3-6月是可以把房子挂出来，把卖房科技树用上。

提问：白沙洲保利上城有套房120平，现在卖掉置换金沙泊岸100平，是否合算？白沙洲要涨，能否再等等！

回答：金沙泊岸是改善盘，楼盘综合评价还不错，但是部分户型比较奇葩。纯自住可以置换，武昌核心区的适合自住，成熟板块价格会比较稳，但是暴击的可能性比较小。白沙洲单价涨到2万没有什么压力，如果月供能力不错，建议截断抵押保利上城，加仓金沙泊岸。一套自住，一套投资。

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