我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球
提问：新人首问，亲爱的房姐，上次问过两江四岸问题，看了十几套都不理想，弹子石国际社区不看江，江北嘴中海离谱贵，北滨路年代老，御峰也不看江，一定想看江的话，御龙天峰高层看江多少合适呢？另重点帮忙分析下铜元局金辉那几个盘，发展前景如何，看江清水120左右多少入手合适？谢谢！
回答：你好，感谢付费！ 重庆江景房要选就选一线江景楼盘，坐北朝南的最好，其次是一线江景坐南朝北，最后才是二线江景坐北朝南：
第一梯队：融景城、珠江太阳城、寰宇天下、紫御江山、春森彼岸；
第二梯队：长嘉汇、东原1891、南滨特区、珊瑚水岸、金辉城、国际社区、阅江阁、龙湖郦江、铂悦澜庭；
第三梯队：西派城、新鸥鹏教育城、御龙天峰、招商江湾城、金科廊桥水岸、保利观澜、中央广场、金科金砂水岸、北岸江山东区、重庆天地。
御龙天峰看江单价1.7左右可入。 金辉城在南滨路上，但看江效果不如前半段（对面景观是菜园坝，没有太大亮点） 金辉城那一段的江景虽然不是重庆最极品的江景，但也算是第二梯队不错的江景。融侨半岛属于南坪的成熟版块，未来能跑平大盘。单价控制在1.4左右。
提问：新人首问：请问房姐，汉阳钟家村远洋归元Max公寓，33个平方，58万左右，这个公寓值得投资购买吗？
回答：你好，公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40-50年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。 这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。
提问：新人首问，近期要在广州买房，希望房姐能给我这个小白一些建议！
回答：你好，富力南驰富颐华庭： 未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影 远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是膜拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期 结论是：不建议买 只考虑黄埔，建议多淘一淘万科东荟城和黄埔花园。 东荟城小学成绩全黄埔第一，得溢于近年来科学城一带新广二代的努力，后续这个优势估计会延续，毕竟业主家长们都尝到房价上涨的甜头了。 先落户再买房
提问：❤️新人首问！ 新人首问！！！房姐。坐标武汉光谷两套房一套当代国际花园（119平）一套森林小镇（80平）。金融港写字楼一套，小区商铺一套（72平）无负债。手上还有两张房票，子弹280发，准备入手琨珏府188平，求最优配置方案应该把写字楼卖掉买房吗
回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高。 到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。 住宅产品涨幅更大。 一铺养三代的时代已经过去了。 1.能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。 2.之前说租售比6%以上可以入。能做到真实租金5-6%的商铺凤毛麟角，你还真不一定买得到。 最重要的是：商铺的未来需求端不确定性要远远大于住宅和优质写字楼。本金能收回多少，存在非常大的变数。 3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，不建议购买。 琨御府大面积适合自住，流动性会比小户型差很多。 子弹280，建议入手一套一线城市的上车盘，现在北京 广州 上海都是比较好的进场时机。 剩余子弹入手一套关山大道，光谷东，白沙洲这些潜力板块的小户型做投资。
提问：新人首问，熬夜看房姐的问答到凌晨2点。 和老婆JLH后2019年底购入和昌光谷未来城3 楼140平，单价16,000元（工抵房），已确定华科附小入住该小区，请问华科附小属于重点小学吗？此房投资怎么样？持有多少年合适？ 现想用老婆的房票在复兴村（小孩在旁读书）附近买一套投资兼自住房手上子弹40万，看中远洋心汉口一、二期中间夹着的老破小（六层三个单元门的独栋楼），中介说两年左右就会拆。房在二楼72平有30平的私自搭建（搭建后形成比较规整的4室2厅）。此房单价达到16,700元，周边远洋二手均价在19,500元。主要想博拆迁，请问值不值得入手？ 也看中复兴村二环内扬子小区五楼94平120万的三房，紧靠泛海，也是想自住加等拆迁（周边泛海二手房3万至3.5万）。 综合分析周边次新房价格对老破小拆迁补偿价的影响，还有拆迁时长的考虑，您看选择哪一个比较好？是选择远洋的老破小早拆早置换，还是选择泛海老破小，长期持有5~10年，到时拆迁价更高呢？
回答：你好，感谢付费！ 华科附小本校是很棒的 和昌是否真的引进华科附小，目前还没有教育局好像还没有给准确的回复。 有可能就是出钱挂牌的，也有可能是分校。没有毕业生，教育水平不好判断。 开发商口碑不好，但是地段还不错，入手价不高，未来会跟涨，可以长持。 强调一下： 武汉买房，不要赌拆迁 武汉买房，不要赌拆迁 武汉买房，不要赌拆迁 武汉老城区建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。 俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢？消息灵敏，当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价。 准拆迁房的价格里已经包含拆迁预期了，会偏贵。 这条科技树其实只对有核心圈内幕消息，能比别人提前知道拆迁规划的人才有用。 如果没有确定的拆迁消息，不建议买。 子弹40，建议入手后湖板块的次新盘，能跑赢大盘就很不错了。
提问：新人首问，房姐好。请问180万的房子，首付80万，商贷100万，贷30年，月供6千以内。等额本息好还是等额本金好？为什么？
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。 按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
提问：新人首问补充信息。夫妻双方均有稳定收入，年收入75w左右。目前海珠区房子有月供，月供12000。请结合上条信息给点投资建议，谢谢。其中有卖掉学位房去南沙买房，不知可否？还没有更好的建议，谢谢
回答：现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。 总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。 南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 如果暂时没有学位需求，可以出手学位。
提问：新人首问：房姐好！我在东莞万江和博罗石湾各有一套房，没有贷款。我打算将万江房子抵押借贷在高埗全款再买一套作为投资，你觉得这样做划算吗？另外东莞高埗石碣的房价能达到四万吗？
回答：你好，东莞楼市现状： 凤岗，塘厦，清溪不用愁，也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了。 长安有自己的内在实力，会一路停不下来。 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点，只会更好。 南城不用说了，当前的金融，贸易，产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区，不用担心未来。 东城有商贸，有工业，也是中心区，也不用担心。 令人担忧的就是 ： 石碣，厚街，曾经的辉煌，现在却一片茫然。 洪梅，麻涌，中堂，望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。 桥头，企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹。 东莞临深只知有凤岗塘厦，不知有长安。 长安紧临宝安的松岗，松岗是宝安远郊区； 长安却是东莞的强镇，差价并不明显，这也导致长安很难吸引投资客大量砸盘。 未来东莞的各个区域的房价会严重分化，东莞的房价高地一定是松山湖。 松山湖及周边辐射板块长线持续看好的，现在入手还会有一些涨幅，不过以东莞的一贯表现，这一波之后肯定要横盘了。 当下最好的投资是抵押东莞买广州，赶上这一轮涨幅。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价