2020年，给想多买几套房的人，泼一盆冷水

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好！我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的房姐： 是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。 焦虑中，盼房姐回复指点。

回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。 为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。 对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。 对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。

但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。

楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。

提问：房姐你好，新人二问。 古人说的，德不配位必有灾殃。这句话房姐怎么看？想听听房姐的理解。

回答：古人讲德不配位，说的是权利和地位，现代人讲财商，财商不是为了别的，是为了不被收割，配得上自己应有的财富。 不要让前半生靠运气挣到的钱，下半生靠实力都亏出去。 伴随着经济的转型，必然会出现一个现象，那就是财富的重组。 财富重组的逻辑是：财富永远只留给配得上它的人。 中国社会最公平的地方在于：一旦一个人的智商和财富不匹配的时候，这个社会有100个方法收割你。

提问：房姐姐，锦绣龙城有套总高6楼的5楼楼梯房，房龄十年，108平158万，这个价格笋吗，另外小的中介公司交易不走贝壳，但是佣金低，跟这种公司合作，有什么需要注意的地方呢

回答：这套房是市场价啊，不笋。 一般大的中介公司的中介是不会走私单的 小中介走私单的多。区别是出现啥问题你无法投诉，要是业主靠谱一般都没事，要是业主出啥状况，你会比较被动 现在的情况是大部分业主因为不出中介费，除非房子不好卖，不然他们也不一定愿意配合你走私单，毕竟走私单业主心里也没底。 小中介签约需要注意合同、委托协议以及违约金等，确定好合同细节，以及各个节点的费用。小中介的佣金低，但是大多数中介费点位很低的中介，都会在贷款费上把利润捞回来，先跟小中介确定好合同细节，以及各个节点的费用。

提问：新人首问 坐标上海 1. 有普陀长风04年7楼顶楼无电梯61平小两房，16年高位接盘，无学区，余贷款260万，房价低于买入价，加几年还贷本金，被套牢 2. 南京一120几平三房，拉小宝船小学学区房，小区设施贫乏，15年新房，4号线龙江路，在建9号线，目前市值570万，剩余房贷70万 提问：1. 上海需要改善+学区，仍考虑普陀，在长寿04年次新价格8万还是长风商务区15年品质小区大概9万之间纠结，可购买1000万左右房子 2. 这两套房子如何处理？初步想法：普陀长风老破小继续自持（公积金+房租cover房贷，占用公积金贷款+一张房票）+出售南京房产，不确定未来增值空间，是套现投资别区还是继续持有

回答：真如是普陀最想重点打造的板块。 结果动迁不力，迟迟无法启动开发，于是赶紧启动备用方案：长风。 但长风散售的办公楼太多，商业也没起来，导致板块价值受限。 长寿路是典型的先行者惩罚，普陀区本身操盘能力也偏弱，造成了现在的局面。 没成片地了，次新和大楼房为主，以现在的上海市区旧改方式，也不可能动迁，所以长远看还是没戏，我猜略微跑输大盘。 自住追求性价比和成熟度可以考虑，投资御免。 普陀的未来在真如、长风、桃浦。 这2个地段对比，优先长风。 宝船小学是拉小的分校，新出的网红，如果不需要用到南京学区，可以出手置换上海。 长风老破小可以暂时保留。

提问：房姐，您好，我的情况如下，家庭在武汉有3套全款的房子，为了买武汉房和老公假离婚3年，也忘了再把结婚证领回来了。现在打算分头操作，我7月已经把老公的户口弄到了深圳，再给他买深圳社保，然后等到3年后他具备买房资格了再建仓深圳吧。但是我自己目前手里有200多万，而且我们公司的经营能力还不错，我不知道如何理财，打算去一线买个房子，目前有3种考虑。 1.去北京上海弄个hp买房先，其中的法律政策对口人已经弄清楚了，以后再想办法通过留学等方式落户北京上海，这样的好处是孩子未来高考有些优势.我今年30岁，认为以后有时间解决户口这些问题。 2.我是研究生学历，可以买1.5个月广州社保直接落户广州，在广州先买房，以后就到粤港澳大湾区建仓发展也可以。 3.利用接力贷用我老公父母的名义在武汉持续加仓，我看好光谷东和关山大道的发展，以后等到有合适的机会了再往一线城市发展。 我之前总是拼命努力攒钱还房贷结清房贷，也是因为认知受限，所以再做重大决定的时候问问您的看法，谢谢您

回答：你好，感谢付费！ 不知道你们在武汉的3套房具体是哪几个盘，建议说说再判断是继续持有 抵押融资，还是出手裂变。 子弹200，加上抵押或者出售房产的子弹，可以在上海和广州分别入手一套上车盘。现在上海和广州都有启动迹象，建议尽早做打算。 如果还有子弹，再用老人票入手一套光谷东的低价盘。

提问：房姐，上次问了个新人问题一激动没说明白，还是很迷茫。我在燕郊有一套住房（100万，还有贷款10几万），一个商铺（现在亏钱，90多万买的），顺义机场有一商住两用目前自住（140万）。北京的公积金还没用过，之前都是商贷。现在子弹100，想在北京或者深圳、武汉投资一套，计划把户口迁到深圳（目前在湖北）。看了你很回答首选肯定要在一线城市，目前北京北清路的新盘万象悦府和东三环到东五环的小房哪个比较好？另外如果在深圳买会不会更好？我能负担得起的，在深圳有那些楼盘值得看呢？非常感谢！

回答：朱辛庄本身对接西二旗后厂村等码农板块。 纯刚需居住片区。 万橡悦府5万以上的定位属于资源错位。 建议沿着回龙观地铁线淘单价4W左右的二手房。海淀区域因为学区整体溢价，自住在附近可入，但是投资建议回避。表面便宜并不算真便宜，一类经适房税费很高。 优先朝阳，望京 酒仙桥 常营 双井等。 深圳现在高位，如果主场在北京，就继续淘北京好了。

提问：亲爱的房姐，你好，又来打扰你了。东莞清溪的公寓正在出手中，现在清溪没有新盘，再加上现在清溪的盘在涨，市场开始恐慌，可能我的公寓能出手，手上可能有46万，哥哥明年8月天门的房子满二，到时可能有58万，月供4千，哥哥不承担月供，只同意让我卖房自己操作，我户口在武汉，东莞工作5年，现在有3个方案。 方案一，用同事的名字（同事二套首付4成）和同事在清溪买一套1.9的盘，适当做一下高评，我的首付出25到30万，其余的明年和我哥的钱加起来在武汉买一套，或者在凤岗高评买大运的盘； 方案二，等明年和我哥的钱合在一起，一套武汉，一套沈阳于洪新城二手； 方案三，明年沈阳操作2套新盘； 之所以急着问是因为同事对和我在清溪买房报很大的希望，我怕耽误别人，所以希望回一下我，我好做决定

回答：你好，感谢付费！ 不建议跟同事合伙买东莞。 先把自己的房票，再考虑老人票，最后才是代持和合伙买房。 合伙买房是一个看似简单但其实比较考验操作手法和参与人心态的投资方式。如果操作不好，不仅影响房产投资的收益率，更影响和朋友的关系。 合伙买房中主要的关键点在于两个，一个是利润的分配，一个是售价的确定。 首先在利润分配上。房产投资是各要素的集合，主要包括：房源、房票、操盘心力。 比如现在用你同事的名字按揭贷款，但之后他自己买房的时候，却因为有按揭贷款记录而导致了首付比例提升； 再比如买房卖房都需要名义产权人跑流程，而这个流程并不是想象的那么简单。 其次是卖出售价上。 合伙买房另一个难点是对卖出售价的确定，到底是120万，还是125万，还是130万卖出？不同人对房屋估价不一，比较难达成一致。 我自己经历过的合伙买房项目，虽然都成功清盘，但却发现这里面有非常多的问题值得考量和优化，这不是新手能够hold住的。而从你的描述中，判断你是房产投资的新手，因此建议先用自己的房票买。 清溪的公寓出手之后，46万买武汉是最好的方案。 未来哥哥的房子出手了再继续加仓武汉或者沈阳。

提问：新人二问，房姐你好，之前听你讲过睡城投资优先级是白沙洲》四新》后湖，这里我有一事不明，白沙洲的起步较晚，配套不及后湖，为何在价格差不多的情况下优先级更高？反过来想，白沙洲和四新相比后湖，是不是溢价了呢？这三个同为睡城的地方，具体差异有哪些地方，求解

回答：你好，以前分析过 四新和白沙洲定位是睡城。 四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。 四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。 白沙洲的起步比四新晚，但是跟四新的房价也不相上下。 白沙洲重点承接武昌的人口外溢，区位更好，武昌的资源也更多。从未来发展看，白沙洲略高于四新，但是现阶段仍不适合自住。

提问：新人首发：美丽的房姐，看你的文章很久了。目前已婚无孩，海外居住，打算一两年后回国。手上子弹70，家庭税后年收入除去海外房贷大概40万左右，目前本人户口在河北保定。房姐有比较好的投资建议吗？我之前打算回国入深圳或者上海户口后买一上车盘，但是现在手上子弹空着觉得浪费，纠结要不要回国前做个小投资，回国后卖掉再买深圳或上海？

回答：你好，目前中国户口的含金量北京和上海都优于深圳，如果能落户上海，建议优先考虑上海。 子弹70，如果能做一笔信用贷，把子弹扩充到100以上，建议直接买上海。 目前中国值得投资的一二线城市： 北京 上海 广州 深圳 南京 杭州 成都 重庆 武汉 郑州 西安 沈阳 天津 苏州 济南 长沙等，其中不限购的只有重庆和沈阳。 用资产追资产的思路也可行，需要结合你的房票再做具体的投资建议。

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