在武汉，给今年要卖房的人 泼一盆冷水

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问 目前在武汉有3.5套住房，复地五期一套自住，绿地二期名邸公馆一套二手买入带装修，水岸国际峯岚天下一套二手买入毛坯，江南庭院0.5套二手买入带装修。 目前是复地自住，绿地名邸公馆准备出租，江南庭院出租，江南庭院有拆迁可能，峯岚天下这一套毛坯没有用处，之前买入总花费275万，现在出售有客户有意向最多出238万，纯亏将近40万，并且目前持有成本超过6%，所以想将峯岚天下卖出，纠结要不要割肉，想问下以后武汉房价会怎样？峯岚天下这个小区后面会怎样？该不该割肉？或者有没有其他更好的方式，比如说割肉之后再去买更有潜力的笋盘？如果不割肉就不再买入，割肉的话，可以再购入总价300之内，首付100之内的房，有没有好盘推荐，新房二手房均可！

回答：你好，原则上熊市不卖房，现在也很难卖出高价。牛市来了，最垃圾的楼盘也能飞上天。 武汉经过2-3年ZF限价的市场调整，不管是刚需和改善对价格都极度敏感。积玉桥这个板块更适合自住，目前已经比较成熟了，未来涨幅随大盘。

如果卖掉之后，能入手性价比高的楼盘，弥补割肉损失，那就卖掉。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

如果卖掉之后没办法入手性价比更高的盘，建议继续持有，等楼市回暖解套后再考虑出手裂变。

提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在圈子里看到过，现在找不到

回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。 1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。 2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售\/换房\/还清重新抵押了。 3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。

提问：房姐好，武汉近期越来越多老房子装电梯，请问对房价影响有多少呢？首套房，想住汉口核心，看来看去只能买得起老房子。想入一个等装了电梯过几年有积蓄了再卖。房姐觉得怎么样呢？求指导。

回答：加装电梯，顶楼会显著升值。 加装电梯的阻碍是业主和财政拨款。 只要房屋结构没有把电梯的路子封死，总有加装电梯的办法。 电梯一部才20-50万，一栋楼拆迁半个亿。 涨幅是未来价格/现在价格。 加装电梯是大势，但时间不确定性较大。我们要买确定性大的地方，不要去赌“加装电梯”这类物业。 建议入手汉口核心区房龄20年以内的房子，如果带学区 且溢价不多最好。

提问：美丽的房姐，我需问一下我首付房，这段时间看了汉口水厂融创一江源毛坯房26000元2022年5月交房，又看了千禧城精装修21000元2021年9月交房，帮忙分析一下那个盘值得买。

回答：你好，感谢付费！

汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。 先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。 硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。 加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。 如果自住可以买千禧城，虽然是小开发商，但是有学区，溢价不算太多。 如果是投资考虑，这2个盘都不合适。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。