两省市重磅出手！这种房子“大机会”来了

文 | 白羊

继广东之后，上海也要对“旧改”大踩油门了。

昨天，由上海市市委书记李强主持的市委常委会议指出，

旧区改造既是民生工程，也是民心工程。今年以来全市上下合力攻坚，取得良好进展，但下阶段任务依然艰巨繁重。加大推进力度，加快推进速度。要坚持规划先行，加大政策支持力度。加快规划实施方案编制，及早谋划地块后续功能，创新推进中心城区二次开发。进一步细化规划土地扶持政策，完善征收补偿机制。要多措并举，提升工作实效性。加强统筹、市区联手，充分发挥区和市属、区属国有企业等改造主体作用，探索引入并用好社会资金，提升旧区改造综合效应。

翻译成大白话就是，上海的城市旧改虽然取得了良好进展，但还远远不够，接下来要踩油门、大提速。

基于我们的地方治理特色，在“一把手”重视和力推下，相信上海城市旧改，应该很快会热火朝天起来。有关规划土地扶持政策、征收补偿机制，也会很快出台。

上海为何把突然城市旧改放上案头，并划重点强调？城市旧改的大力推进又会产生哪些潜在的重要影响？

事实上，拿旧改说事上海并不是心血来潮，而是在楼市新常态下，预示着一种新城市化进程的悄然启动。本月初，广东省已经正式打响了针对城市旧改的第一枪。

2019年9月4日，一天之内，广东省连续出台了两个关于城市旧改的重要文件。

一是《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》。

主要聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、土地征拆难规划调整难、土地征拆难等重点难点堵点问题的解决。

其中，市场主体（开发商）只要与三分之二多数签订搬迁补偿安置协议，即可向政府申请强拆的新规定。可以说是，专门为打击严重拖慢旧改进程的钉子户而量身定制。

二是《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》。

该行动方案提出，提出至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩（1.5亿平方）以上，完成改造65%以上，即1亿平方，投入改造资金5000亿元以上。

5000亿是什么概念呢？相当于2018年广东省财政收入的一半。所以，这绝对是大手笔城市改造。

值得一提的是，1.5亿平方的城市旧改，80%以上集中在珠三角城市。其中，又以广州、深圳、佛山、东莞等内部空间高度饱和的城市为主。

“三旧”改造任务分配情况表（2019—2021年）（单位：亩）

广东打响“城市旧改”第一枪后，上海立马跟进。（相信接下来，会有更多地方跟进）那么，推动这种行为的内在逻辑是什么？为什么说旧改会是新一轮的城市化？

理由有三：

其一，卖了十几年的地后，各大城市的建设用地几近耗完。

城市的扩张是有边界的，住宅等建设用地也不是无限制供应的。受制于规划红线，各大城市的地是越卖越少，像深圳等城市已陷入无地可卖的窘境。

但城市发展的步伐却不能停，源源不断流入的新增人口住房问题，必须得到妥善解决。这就倒逼着当地政府，向存量要空间，拿早年修建的老旧小区、脏乱差的城中村开刀。

越是开发较早、新增空间小的城市，这种紧迫性就越强烈。这也是为什么，拥有广州、深圳等一线城市的广东和上海，成为第一批发力城市旧改的地方。

其二，大城市早期形成的城中村、老小区，规划不到位，存在资源和空间上的巨大浪费，也为旧改提供了必要条件。

这一点，相信在北上广深等城市工作和生活过的人，都深有感触。

其三，时下发力旧改，可以为乏力的经济注入活力，不仅可以拖底，还可以把GDP增速拉起来。

当下国内外大环境及经济现状，已无须赘述。虽然上面再三强调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，但不意味不可以把旨在解决民生问题的城市旧改拉出来，刺激经济。

所以说，广东、上海两地旧改启动的时机很巧妙，应该不是临时起意的偶然，而是预示着某种风向。这也是白羊断定，其他地方接下来会跟进的论据。

而随着各地城市旧改的大规模推进，也就意味着，会有一些新的机会可以挖掘，不过不是所有的老旧小区和城中村都有机会。

就犹如白羊在之前文章中所言，在政策这根儿胡萝卜引诱下，必然激起开发商对更多老小区、城中村的介入。

事实上，只有那些低容积率、低密度的多层老旧住宅，才会入开发商法眼，价值才会有大幅提升的机会。因为只有这类项目，开发商才可以通过向上要空间（加大容积率）来赚钱，有钱赚才会有参与旧改动力。

如老小区本就是高容积率、高密度的老小区，再加大容积率的空间就十分有限。开发商没钱赚自然就不会有参与的动力。开发商不参与，这些老小区的房屋保值升值的空间就有限。

这种投资逻辑和前几年股市炒壳一个道理。