长沙楼市，到底发生了什么？

文 | 白羊

当前，地方城市发布“楼市新政”越来越成为一门说话的艺术，稍不慎便会被汹涌的舆论推上火山口，甚至最后不惜打自己脸。

这不，日前郑州、张家港、长沙三地几乎在同一时间发布“楼市新政”，命运却迥然不同，郑州跟没事儿似的，但张家港新政“一日游”便草草结束，长沙相关部门也不得不出来灭火。

12月11日，长沙市发展和改革委员会发布的《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》正式生效，明确商品住房价格由成本+利润+税金三部分构成，利润率在6%～8%。

把利润率限制在6%-8%的规定成功引起舆论关注，争论也陷入了两极化，有的说长沙调控更严了，有的说长沙调控放松了，莫衷一是。

今天，长沙发改委相关人士便出来对媒体解释说，“长沙市楼市政策并未有新的变化。”昨日出台的通知，是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松的解读系误读。

但细细推敲下，却有种是似而非的感觉。

为了方便大家看清这里面的弯弯道道，先交代下背景。

2017年，在此轮调控最密集、力度最大的时候，长沙响应上面号召推出了“限价商品房”，当年便推了20个项目，套型建筑以90平方米以下户型为主，销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。

既然限价商品房是由政府来确定销售价格，且低于同段商品房，那么问题就来了，政府该以什么标准去制定价格呢？同年底，长沙市发改委便印发了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。

里面对长沙限价商品房的定价方法也是成本定价法，对面对于成本结构及标准认定，限定的利润率等，与昨天公布的“新政”近乎完全一致。当时长沙市发改委列明该《办法》有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。

所以，长沙发改委相关人士上述解释是没任何问题的，虽然出发点是为了灭火。而对于舆论来说，把这一政策简单的理解为“调控放松”或“调控变严”都是不能科学的，因为成本定价法仅限于限价商品房，并不适用于长沙市面上的所有商品房。

但，另一方面，自2017年开始实施“限房价 竞地价”土地新政以来，截止2019年7月初，长沙已成交66宗限价地(包含双限地)，单上半年成交就有17宗，其中30余限价房产品已面世。

即是说，渐成规模的限价房项目已足以对长沙楼市产生扰动。

虽然政策是针对限价房项目，受影响却是整个楼市。对于这一层意思，官方显然在刻意规避。

当然。较于泛泛地谈论是放松还是趋严这种问题，成本定价法本身，即其是否起到了抑制房价的作用？可能的BUG有哪些？更值得老百姓去关注。

首先，限价商品房本质上也是一项民生政策，主要服务于那些收入中等偏下，但既不能享受公共租赁住房等政策性保障房，又没有能力购买市场价商品房的“夹心工薪阶层”。

说白了，这一政策涉及到长沙百姓的切身利益。

其次，长沙限价房的成本定价法，在全国各地林林总总的楼市调控政策中，也算是独一号。若其真有神奇效果，不排除其他城市会借鉴使用。也就意味着，其他地方的购房者也可能会受到这一政策影响。

那么，该如何看待成本定价法呢？

从理论上讲，长沙的成本定价法是能让利于民的，而且还让开发商承担大部分压力。

做过地产策划的应该比较了解，市面上的大部分商品房定价策略，就是成本定价法+市场比较法的一个混合。即前期拿地时，拿地团队会以成本定价法测算出一个基本的价格（注意，这个价格是把开发商的预期利润率给算进去了的），若这个价格有竞争力就拿地。

而到项目推售前夕，营销团队会对比当时市场情况，制定出一个市场价格来，然而再根据户型、朝向等制定出一房一价。

主要指出的是，制定出的一房一价一般是不会低于成本价的，哪怕是在拿最撇的户型降价促销时，也不会轻易低于成本价。既是说，成本定价法定出的价格一般是房价的下限。

但，长沙政府规定的成本定价法，对列入成本的界定要比开发商们的苛刻的多，进而压出更低的成本价。

比如，建安成本中的材料价格需参照《长沙建设造价》的有关规定执行；住宅小区内经营性设施的建设费用、办公用房及经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款都不准算在成本内。

对于另一项大头支出——财务费用，也有严格的规定。比如财务费用是指银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费，而且利息按人民银行当期法定利率计算，而在实际操作中，开发商的借款显然不止银行贷款，信托、公司债、票据可谓五花八门，而且利率也远远高于基准利率。

另一项大头的楼面价（地价）又是透明的。

这就大大抑制了房企通过虚报成本，来抬高房价的操作空间，而且对房企提出了更高的成本控制要求，那些财务、营销、管理、建安等费用过高的小企业，不要说赚钱了，生存都很艰难。而购房者却能享受到更低的价格。

所以说，从理论上，长沙的成本定价法是一项利民政策。

不过，两年的实践中似乎出现了一些走样。

其一，限价在一路走高。

如推出长沙首宗限价地的雨花区牛头村从最初的7700已涨到9900，梅溪湖从9970涨到12600，南湖新城从9900涨到12800。

两年，这样的涨幅不算低。那么，限价的意义又在哪呢？

其二，上有政策，下有对策，开发商借全装修找钱。

如今限价地的“去毛坯化”已成常规操作。因为限价是指毛坯，所以不少开发商在报建时选择全装修，通过装修来谋求利润。这个操作相信大家不陌生。

其三，助长捂盘现象和操作不透明。

如今年3月，长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆的住宅（毛坯）在拖延一年入市后，核出的单价14500元比周边房价高出了约4成，长沙住宅按成本法核价后，被市场认为反而助长了“捂盘”。

值得一提的是，去年7、8月间，在这个项目北侧，位置更接近市中心城区的中国电建地产·湘熙水郡项目，经长沙市商品房销售明码标价审核监制部门联合审批的90-144平方米刚需房源，销售均价为9540元/平方米。

当时，珠江颐德公馆项目申报业态、品质与湘熙水郡项目无显著差异，询价单价(毛坯)或只能在12000元左右。

相近项目之间，三四千的差价，难免给人以操作不透明、瓜田李下之嫌。

其四，可能会扰乱商品房市场价格体系，导致房屋质量下滑。

比如有的楼盘地价拿的很高，房价核算很高；有的底价拿的地，房价它就低，同样区域上的两个楼盘就产生了很大差异。开发商在开发过程中的成品控制和品质把握也不一样，如果成本控制的好，同样价格、品质做得好，却反而卖的便宜，也说不过去。

若这种情况一旦成为普遍，哪还有开发商愿意做好产品呢，反而为了利润会偷工减料，从而引发“房脆脆”，得不偿失。

从初衷上看，长沙的成本定价法或许是值得肯定的，但就实践来看，显然还有大量的补丁要打。