长沙太狠了！限购限贷限价限售之后，再出“限”字大杀器

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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春

◎转载自公众号： 楼兔子兄弟

今天，有几个地产大新闻。我帮大家罗列一下。

N01 深圳一口气拍卖了三宗商服用地

简单评述：赢家分别万科地产、绿地地产和恒大地产。有三大看点分别是：a、绿地拿下的地块是在深汕特别合作区。深圳的飞地，土地出让由深圳来操作。可见深汕合作区真的姓深了。b、全是底价成交。每一块地的竞拍时间都是不到一分钟。这里面的含义，你一定懂得。c、恒大真的来了。而且要和万科做好邻居了，一起进驻深圳湾超级总部基地。

N02 王健林说，未来十年要建设1000个万达广场，与苏宁将有资本合作

简单评述： a、前首富王健林出招了。力争主动上头条，而不是被兽爷和那个不成功的声明缚手缚脚。b、放出声音，万达有钱！我们一般是说5年发展规划，万达一口气画图10年。至今年年底，万达广场开业30几个，待建100多个。距离1000个的目标还很远很远，王健林是老骥伏枥不想退休了。c、放出声音，万达确实是在转向投资，重点回归国内发展。这话明白人都懂，点到为止。

N03 武汉保利时代网上抢房，230套房秒光了

当事人的表述是：我在电脑前守了半个多小时，一到6点就猛点鼠标。但是还没等到看清楚房号，230个绿色图标全部被选定了。

简单评述：限价严重，新房和二手房销售价格严重背离。真实的购房者其实并不一定能享受到实惠。买到就赚到。群众的眼睛是雪亮的。卖家当然也不会吃干醋。所以，天上掉馅饼的事情，不要太奢望了。

传闻万科蛇口公馆日前也是网上选房，400多套房售出200多套，这是正常的房地产市场。有朋友说万科蛇口公馆预售单价每平米8.5万元有点高。作为一个想买房的人，楼兔子也觉得有点高。能低买多好啊！

但要面对现实。现实是，万科蛇口公馆已经取消了开盘折扣哦。前海即将推售一批商务公寓，传言实际销售价格将达到每平米12万至15万元。还是那句话，深圳楼市是良性市场，留给散户的机会实在是不多了。

N04 杭州两年内将4万套房租给外来工

简单述评：杭州这次非常明确，欢迎外来工！新一线城市不做驱赶的事情。4万套租赁用房其实并不多。但明确指向外来务工人员临时租赁住房，这个很有情怀。

与杭州相对应，深圳也在加紧收储城中村农民房改建为人才保障房。100万套，依然任重道远。但第一个样板工程出来了。那就是深业集团打造的福田水围柠盟人才公寓。一共504间房，18种户型，每套房15至55平米，据说月租起步价是1177元。为优质美好生活付费，多付点租金就好了。点击标题《大量样板美图曝光！深圳100万套城中村人才房就这样爆改！》看深圳第一个爆改精装城中村人才公寓。

N05 830米华润湖贝塔用地终于开始拆迁了

目前只是小范围拆迁，明年将大规模进场。整体拆迁完成大概需要3至4年。以此推算，华润湖贝中心建成至少在10年以后啦。

简单述评：世界第一高、830米的华润湖贝中心能建成吗？有业内深喉评论说是无论如何难以建成的，航空限高无法突破！就看华润的力量了。

N06 长沙明确商品住房平均利润，6%至8%

个人认为这是今天最重要的地产新闻了。长沙以公文的形式，将此前大家心照不宣的事情摊开了。限购限贷限价限售之后，再出一限字大杀器，限商品住房平均利润。

A、长沙的做法非常具有震撼性。

大概3个月前，楼兔子去北京考察楼市。圈内一些朋友透露说，当时北京新盘极难拿到预售证。主管部门邀请第三方对大批将售楼盘做了成本摸底，然后直接加10%左右的利润，形成预售价格。愿意接受的新盘，批售上市。那些还有期待和想法的新盘呢？先放一边，晾晒！下一次再来申请预售，直接再砍5%利润！

广州的事情类似。圈内深喉爆料说，部分新盘在拿到预售证后，还没有开盘的新盘，直接收回已经发放的预售证。再次批售的时候，傻眼了！利润直接砍掉了20%。

此前，都是坊间传言。长沙这次，公告天下了。

B、6%至8%的行业平均利润，期限两年。

记得大约是在2005年的时候，王石曾经在不同场合多次表达过，企业利润超过20%的生意，万科不做。那个时候，中国的GDP年增幅都在10%以上，深圳的房价也才刚刚起步，每年涨价15%左右。

现在呢，中国GDP年增幅很可能就在6%左右，但民间融资成本往往高于10%。显然，限利润不是一项可以长久执行的政策。那么，限两年就很有深意了！明摆着告诉大家，你落户长沙的时间窗口就仅仅是两年哦。过期不候！别说没给你机会。

长沙给的时间窗口是两年。那么，深圳楼市会给多久呢？楼兔子的预判是更短！这个问题，本周末楼兔子将和深圳楼市大V文杰淘楼一起在罗湖举办一场论坛，为你深度剖析。有兴趣的朋友可以加微信号 LTZ18826564862 提前报名留座。

C、长沙的做法还非常有实操性。

长沙市发展和改革委员会12月11日在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》的通知，对限价商品住房价格的具体构成作出了详细说明，由成本加利润加税金构成。限价商品住房的平均利润率为6%～8%。长沙发改委网站列明该办法有效期为两年，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

办法明确，限价商品住房是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。办法对限价商品房的成本进行了详细规定，包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等。

办法表明，限价商品住房基准价格的制定原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益。办法要求，房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。凡违反国家明码标价等相关规定的，由长沙市价格主管部门予以严肃查处。

长沙市限价商品住房价格管理暂行办法

第一条 为进一步加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、湖南省发改委《关于长沙市限价商品房作价办法有关问题的请示的复函(湘发改函〔2017〕350 号》和长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(长政办函〔2017〕38 号)，结合本市实际，特制定本办法。

第二条 本办法所称的限价商品住房是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。

第三条 市价格主管部门负责核定长沙市限价商品住房基准价格，市住建、国土等部门配合市价格主管部门做好长沙市限价商品住房价格管理相关工作。

第四条 房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。凡违反国家明码标价等相关规定的，由市价格主管部门予以严肃查处。

第五条 限价商品住房基准价格的制定原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益。

第六条 限价商品住房基准价格的计算

限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。

价格的具体构成：

一、成本构成

(一)楼面地价：指经国土部门认定的开发经营单位取得土地时的土地成本。

(二)前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。

(三)房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建(含基础)工程费、安装工程费及附属工程费。材料价格参照《长沙建设造价》的有关规定执行。

(四)小区内公共基础设施及附属公共配套设施费：指开发项目内直接为限价商品住房配套建设的道路、供水、供电、供气、消防、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用，以及列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

(五)管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本款前四项之和为基数的 5%计算。

(六)销售费用：指开发经营单位为销售限价商品住房而发生的费用，以本款前四项之和为基数的 2%计算。

(七)财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前四项之和的 50%。利息按人民银行当期法定利率计算，计息时间为合同工期加 24 个月。

(八)行政事业性收费和基金：按国家和省规定执行。

本款所列费用，必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经市价格主管部门同意，不得擅自增加或变更。

二、利润

指限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以本条第一款成本构成中的 1-4 项之和为基数。限价商品住房的平均利润率为 6-8%。

三、税金

按国家税法和有关政策规定执行。

四、下列费用不得计入限价商品住房价格：

(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

(二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

(三)各种与限价商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第七条 本办法制定的有关费率需要变动时，由市价格主管部门调整。

第八条 房地产开发经营企业申请核价应提供以下材料：

(一)限价商品住房明码标价综合信息表(一)(二)(附表二)、限价商品住房成本构成及价格审核表(附表三)、单套限价商品住房销售价目表(附表四);

(二)限价商品住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁施工许可证复印件;

(三)规划、设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等项目实施的前期工程合同、费用票据复印件;

(四)市住建部门确认的房屋建筑面积资料复印件;

(五)施工合同备案书及工程设计、监理、施工合同复印件;

(六)公共基础设施及附属公共配套设施的施工图、预算书及工程设计、监理、施工合同复印件;

(七)市价格主管部门认为需要的其他材料。

第九条 限价商品住房价格申报及核准程序：

(一)房地产开发经营企业将申请核价资料备齐后，报市政务中心市价格主管部门窗口进窗初审;

(二)由市价格主管部门采取政府购买服务的方式，委托第三方专业机构进行成本审核，并由市成本调查队进行复核;

(三)市价格主管部门根据开发企业申报资料和成本审核情况制定限价商品住房基准价格，基准价格为该楼盘限价商品住房均价;

(四)申报手续、材料齐全的，自受理定价申请报告之日起 30 个工作日内完成限价商品住房基准价格核准;

(五)房地产开发经营企业根据市价格主管部门核准的限价商品住房基准价格制定一房一价价目表送市价格主管部门备案。

第十条 在本市行政辖区内从事限价商品住房开发经营的单位和企业均应遵守本办法。具体适用范围根据房地产调控措施报市人民政府确定。

第十一条 本办法由长沙市发改委负责解释。

第十二条 本办法自公布之日起执行。

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