西安长沙贵阳调控加码！突击离婚限买，限售5年！深圳会跟进吗？

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

文前预告：6月30日本周六，楼兔子将在龙岗大运中心举办一场楼市讲座。为什么限价房非议极大却依然在全国强力执行？我将深度剖析本轮调控不可明言的内里逻辑。很多话真的不方便写文章。穿透迷雾才能读懂未来，才能看到下一轮楼市补涨的爆点！深圳楼市珠峰至高点之下，凡人依然有大赢的机会。周六，我给你点题！本次讲座预设50个席位，报名请加楼兔子助理微信号：hfsense 注明：讲座报名

今天是周一，原本期望满堂彩的红盘。但事实是，地产股遭遇了一场突如其来的暴跌，让整个市场都感觉到了夏日冰寒！

与此同时，西安长沙天津贵阳等城市也纷纷出台限购限售政策，感觉新一轮楼市调控风暴正在路上！霹雳手段，力度空前。

问题是，这轮楼股暴风雪要刮到何时？目的何在？深圳有可能跟进吗？

1 冰寒，从地产股直插内心

截止今天收市，上证指数报收2859.34点，下跌了1.05%。不算太恐慌。但是，今天是上证指数、深证成指和创业板指全部下跌！普跌，这就不太妙了。

特别恐怖的是，地产股全线暴跌。行业板块集体暴跌了2.95%，在全市所有行业板块中，跌幅仅次于运输服务行业，排名第二。

行业龙头万科股份跌了5.73%。招商蛇口跌了6.70%。几乎是把过去三个交易日的慢涨，一天之内就尽数吃净！甚至比上周千股跌停时的低点还更低！整体感觉是，过去三天的小涨明摆着就是诱多，然后今天急杀！开启新一轮探底。

恐惧不仅仅是今天的台面数字。更因为，梦想破灭了。

大家都知道，在上周末，市场已经普遍预计，在特兰普风暴引发的中美贸易战正式打响之后，上周A股已经连续跌破3000点和2900点整数心理点位。尽管后市有所回收，但市场已经岌岌可危。因而，大概率预计周末央行就会降准。

也恰如预判，央行在昨天，周日正式公布了定向降准计划。基数降低0.5，力度超出很多人的预期。简单测算，本轮降准很可能释放基础货币7000亿人民币，如果以当前货币乘数5.4计算，只要银行积极放贷，那么理论上将可以为市场释放3.78万亿的长期可贷资金！

又一轮规模近4万亿的刺激来了！地产股、楼市理论上都应该会得到惊天红利。幻想越满。失望越大。

2 楼市继续去杠杆，调控加码

地产股喜迎惊天利好不仅不涨，反而掉头猛跌。这是什么原因呢？

很简单：在央行不断强调去杠杆方向不改变，继续严禁资金违规流向房地产之后，全国各地城市再次表态楼市调控不放松。而且力度很大、决心很强，让敏感资金有借势出逃的冲动。

我们来看一下，今天全国这些城市一口气出更多调控新政。地方政府态度鲜明，楼市加码调控！地产股自然雪上加霜。

N01 长沙

今天下午正式公布楼市调控升级：已经购买的商品房，必须在取得不动产权证5年之后才可以二手上市转让。

这个非常厉害！如果以购房者按揭买房，网签然后等待出房产证一般需要1至2年来计算。今后你在长沙买二手房，限售5年，而预售新房则实际上可能需要限售6至7年！不动产真的要成为不动产了。

长沙市住建委主任王伟胜称，当前房地产市场的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。政府将提出一揽子办法，严厉打击捂盘惜售、炒房等行为。这个表态就等于是发出了有一份战斗檄文。房住不炒，长沙要动真格的了。

N02 天津

天津市房管局公布消息说，天津近期对6家房地产企业的违规经营行为作出了严肃处理。这6家企业分别是天津盛世联行投资管理有限公司、天津市源圆房地产开发有限公司、天津蓟州鸿坤花语房地产开发有限公司、天津宝盛发投资有限公司、天津新城宝郡房地产开发有限公司和天津百合湾建设有限公司。

天津方面表态说，对规避调控政策、无证售房、制造市场恐慌等各类扰乱市场秩序的行为坚持“零容忍”。天津方面，旗帜鲜明，力度空前，态度坚定。

N03 贵阳

住建系统正式启动为期3个月的房地产巡查。重点巡查内容包括：是否以认购、预订、排号、发卡等方式向购房者收取或者变相收取定金、预订款等；是否有“首付贷”、“假按揭”等行为。对6家房地产企业存在的散布涨价信息、首付贷、违规认筹等违规行为做出处罚：停业整顿两天。

N04 西安

绝对是这轮地方楼市调控中，力度最大的城市。显然是和不久前西安融创长安街壹号的的内部人摇号买房惊天丑闻有很大关系。这次补丁政策都非常有针对性。我们具体一条一条来看。

1、限制捂盘惜售

总建筑面积3万平米以上的大盘，每次申报预售证，最低是3万平米。如果是总建筑面积3万平米以下的楼盘，必须一次性拿证。坚决抵制分批拿证，变相捂盘。

2、预售价格严管

预售价格的审核有专门的组织。不接纳预售指导价的项目，不得办理预售证，不得进行现房销售备案。

3、限售2年

购买商品房，必须在取得不动产权证2年，或者网签备案满3年且且取得不动产权证之后，才可以转卖。买二手房的，必须拿证2年后才可以再次交易。

4、对开盘程序进行条例规范

这个内容很多。最核心是以下几条：一个家庭每次只能在一个项目申请摇号买房。不能同时在多个项目认筹摇号。目的很清楚，不想真实购买力数量被虚假放大。至于你能不能买到，这个公平合理性，就暂时顾不上了。其实也有道理。就好似现在正在进行的大学录取一样，每个批次第一志愿最多只能报6个学校。不能北大清华复旦中山一溜菜单全填了。

暂停企事业单位购房租房，防止炒房。不低于50%的房源第一优选购房者是刚需家庭，然后是普通家庭。刚需家庭有两次摇号的机会。未婚、离异不满三年的单身不属于刚需家庭。公司买房更是直接就被枪毙了。

一天之内，西安长沙贵阳天津，连续表态楼市调控不放松。这算是再一次给市场打了预防针。

主流方向应该就是6月19日北京的表态了：满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。大方向依然没有改变！

3 新房限售，离婚限买，企业限买

深圳会跟进吗？很谨慎！

综合看完以上，西安长沙天津贵阳等地的新一轮楼市调控细则，显然这三点是最受市场关注的：新房限售2年至7年，摇号买房企业禁止进场，紧急离婚者，一年内不得买房。甚至有可能被列入严重失信名单，被禁止买房。

这些重磅调控政策。深圳会跟进吗？

1、深圳不太可能限售

这个道理非常简单。深圳是一个存量房占主导的市场。2017年深圳二手住宅成交63578套，新房住宅成交25820套。二手房几乎是新房交易量的3倍！占绝对是主力。一旦限售2年至7年，整个市场的流通性会出现极其危险的短缺！伴随而来的必定是房价非理性上涨。简单说结论：限售这把刀适宜新房开发量极大的城市，如长沙西安。但对于有着巨大需求，但供应短缺，以存量房为主导的城市。限售，绝对是一个极臭极臭的馊主意！

2、继续限制企业摇号买房

从上海豪宅翠湖天地的开盘就可以看出，公司买房占据了一半以上。这里面当然是有企业自用的需求。但必定是有大部分的炒房成风。

蛇口网红盘是深圳摇号买房的试点。结果开盘第二天就有人开始股权转让摇号成果。一套房股权转让的喝茶费就是700万。这个就太不合时宜了。

因此，在蛇口公馆和华润城三期，深圳的补丁就已经出来了：企业买房可以，但必须是在个人和家庭买房选房之后，才可以参与买房。

深圳的补丁实际效果非常好。企业买房的大门没关！但因为规避限购而参与炒房的企业买房，被限制了！

说到底就一点：限价新房的红利，是给刚需家庭和普通家庭的。企业买房不在照顾之列。深圳的经验一定会成为全国学习的样板。深圳不再可能直接宣布禁止企业买房。

3、深圳不太可能限制离婚买房

最近的热点都在说深圳富人也在突击离婚、腾房票去摇号买房。说的玄乎其玄。但个人认为，这个绝对是个别现象，很难说是普遍存在。

法院系统曾经做过调查，全国离婚率最高的十个城市排名如下：北京上海深圳广州厦门台北香港大连杭州和哈尔滨。绝大部分确实是近年房价上行很猛的城市。但是，在离婚主要原因的调查时，我们可以看到排序是这样的：一方出轨、家庭暴力、性格不合、婆媳不睦、不良嗜好和购房需求。

看明白了吗？即使是离婚率极高的深圳北京，因为购房而离婚的人也是极少极少的。排名在第6位。

事实上，楼兔子也接触过很多深圳富裕阶层人士。对他们来说，离婚买房几乎是不可能的选择！对于离婚买房，楼兔子小密圈的粉丝朋友几乎都是嗤之以鼻的！这就是第一个理由：离婚买房的真实需求被严重夸大啦！排队5公里更是莫名其妙。

第二个理由更现实。

对于少量确实有突击离婚然后去买房的人，有什么限制吗？北京的情况其实非常清楚。央行北京分行曾经出过一份通知，要求对离婚一年内的贷款人进行差别化的房贷政策，全部要按二套房的政策来施行。

什么意思呢？

假设说一对夫妻离婚，丈夫净身出户而且没有过贷款记录名下无房，按以前的政策，丈夫就应该首套首贷的最佳优惠政策买房。但现在不允许了。北京今年2月份就执行新政，这种情况下的丈夫再买房，必须执行二套房政策。全面提高贷款利率的同时，如果买普通住宅，首付不得低于60%。如果是买豪宅，那首付不得低于70%。

北京的做法等于是告诉你，你可以离婚买房。但不可能再钻国家的空子，给你最优惠的房贷。

深圳现在的限购限贷政策，其实已经很严了。离婚买房，基本上是按5成首付。

如果深圳要在离婚买房上做加码，那大概率是学习北京。但个人认为，继续加码的机会很小。

第三个理由其实是大炮任先生说的。

任先生的原话是说，我们出台任何一项政策的时候，往往初衷是好的，但终究会在保护一批人的同时，非常意外地严重伤害另外一批人。

如果深圳严厉限制离婚买房。请你回答我：对于真实离婚者来说，算不算伤口上撒盐！

一位上市房企高管告诉我说，对于离婚买房这件事，深圳确实态度非常谨慎。原因我认为就一点：深圳是市场意识极强的城市，对于突击离婚炒房的问题，大概率还是交由市场来解决。