重磅房地产政策，年前扎堆登场！

春节之前，与房地产相关的政策动作频频。

比如，2015年12月30日，财政部和国税总局出台《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》。

再如，2月2日，央行和银监会联手发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，将首贷首付比例调至最低二成。

最新的重磅政策是：2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。 这一文件长达8千多字，系统性的阐述了城镇化工作思路，其中多处提及房地产，并用一个章节表述：完善城镇住房制度！

2014年3月，国务院出台了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，长达2万多字。事隔近两年之后，再度发布长文件，进一步部署城镇化工作。可见国家对于新型城镇化的高度重视，这是稳增长和惠民生的主要抓手。

在此，老杨把关键的一章摘出来，略作分析。

八、完善城镇住房制度

（二十七）建立购租并举的城镇住房制度。以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度，健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。对具备购房能力的常住人口，支持其购买商品住房。对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口，支持其通过住房租赁市场租房居住。对符合条件的低收入住房困难家庭，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。

杨评：相比以往，这段更加强调了“购租并举”，这一提法并无新意，2014年的老文件中已提出。另外，“以满足新市民的住房需求为主要出发点”，这一提法，是去年12月中央经济工作会议中首次提出的，表明国家对于新市民（外来人员，包括农民工）的新增住房需求非常重视。但也应清楚一点，当前全国城市住宅需求总量当中，其实本地居民成交量占比仍应超过外地人。

（二十八）完善城镇住房保障体系。住房保障采取实物与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。加快推广租赁补贴制度，采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，支持符合条件的农业转移人口通过住房租赁市场租房居住。归并实物住房保障种类。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度，严格保障性住房分配和使用管理，健全退出机制，确保住房保障体系公平、公正和健康运行。

杨评：这段有两个新意：一是实物与补贴并举，转向租赁补贴为主，发达国家主要采取的就是补贴，我国经历过去几年的保障房建设“大跃进”之后，现在发现有些地区新建的保障房，由于总量过大或结构矛盾（比如选址太偏远），已经供大于求，造成了公共资源的浪费。二是将农民工，纳入租赁保障范围，终于不再岐视农民工了！

（二十九）加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房。支持专业企业、物业服务企业等通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营，落实鼓励居民出租住房的税收优惠政策，激活存量住房租赁市场。鼓励商业银行开发适合住房租赁业务发展需要的信贷产品，在风险可控、商业可持续的原则下，对购买商品住房开展租赁业务的企业提供购房信贷支持。

杨评：财政部和国税总局已发布了《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》，但这只是涉及到保障房。未来几个月，这两个部委，一定会出台鼓励企业和个人出租住房的相关税收优惠，估计还会有信贷优惠。如果未来在中国多数城市当房东更加有利可图，则长线投资性购房需求应有增加，会否应该同样给予政策支持？是否也应把这类购房需求列为“合理需求”？ 这可够政策制定部门纠结一番了。嘿嘿。

（三十）健全房地产市场调控机制。调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平。完善住房用地供应制度，优化住房供应结构。加强商品房预售管理，推行商品房买卖合同在线签订和备案制度，完善商品房交易资金监管机制。进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例。鼓励引导农民在中小城市就近购房。

杨评：这段话重点，应该是鼓励引导农民及农民工购房。对此，未来几个月，必定会有优惠政策出来，信贷支持是必须的，税收也可能有所优惠。未来的新政，主要利好三四线城市，与一线城市和大型二线城市关系不大。

总之，节前一系列新政的出台，预示着2016年又是一个政策频出的热闹年，不过，政策重点将向新市民倾斜！而且，在中央部委出台少量配套政策的前提下，地方政府将是配套政策制定和实施的主力军！

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