深圳楼市变“性”！史诗级资产战略配置机会请抓住

匿名 2020-12-03 07:13 阅读 1000+

示范区后，深圳楼市发生了一个明显变化，以公寓、办公产品为代表的不限购不限贷资产热度一路走高，多次出现被整购打包的案例，成为全国资本涌入的沉淀池。在秋天蓄意而起的时候，深圳的不限购不限贷产品却迎来了属于自己的春天。

01深圳楼市一枝独秀不限购不限贷产品热度走高

今年，大概是房地产楼市调控最频繁、也最独特的一年，国家出台了“因城施策”，多次在重要会议上明确提出“住房不炒”。

据央视财经报道，截止到8月，今年全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新了房地产调控纪录。

楼市调控严格叠加各种资金收紧，全国房地产市场不可避免地“降温”，迈入了“冷静”阶段，就连传统的 “金九银十”也黯然失色。据诸葛找房数据研究中心发布的成交报告显示：

“金九”首周(第36周)，全国20城新房销售面积回落，环比下滑14.5%。尤其一线城市下滑明显。

一线城市中，二手房价跌的最惨的是广州，根据广州链家研究院数据显示：

广州二手房整体成交均价从5月开始便一路连降，截至8月底，平均每月环比跌幅为3.1%，其中环比跌幅最大的是6月份，达到8.6%。

然而，与全国楼市行情低迷形成鲜明对比的是，在示范区政策影响下，深圳楼市逆势走俏，尤其是不限购不限贷产品，表现十分强势。

以9月份开盘的华侨城欢乐港海府一号为例，项目主推220平-280平的海景企业公馆，开盘热销62套，去化率近8成，不少客户一次入手几套，还有客户整层打包购买，当天揽金近20亿。据凤凰网统计，示范区后，深圳二手办公产品成交套数环比增高达幅84.62%，成交面积环比增幅更是高达121%。

可以说，不限购不限贷产品成为深圳“金九银十”的黑马，给深圳楼市加了一把火。

02从全国资本到全球资本深圳不限购不限贷产品价值将被重估

为什么这个“金九银十”，不限购不限贷产品强势逆袭？壹地产认为，主要是示范区新政之下，全国人民都十分看好深圳的前景，在全球降息潮、中美贸易战、全国经济下行的背景下，很多人手握大量资金却没有好的投资渠道，想进军深圳楼市又没有购房资格。

在这种机遇之下，深圳的不限购不限贷产品强势焕发新活力，成为全国资本的沉淀池和逐鹿场。 而且先行示范区文件提出要求：

到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

随后，深圳市委六届十二次全会上曝光“示范区行动方案”（讨论中），方案明确提出：

未来深圳要立足全球坐标系，对标纽约、东京、伦敦、巴黎、香港、新加坡等世界顶级发达城市。

雄心壮志，可见一般。 而且市政府行动方案的期限是2019年到2025年。这意味着什么？意味着在未来6年内，全球高端技术人才和高端资源都将向深圳集中汇聚。被称为“国策高参”的董藩教授也在近期的一次论坛上指出： “20年后，深圳将成为世界的深圳，城市功能和影响力将大幅提升，同时也将极大提升对外来人口的吸引力，极大提升国际资源向深圳的汇聚。”

从全国资本到全球资本，可以预见，示范区之下，深圳不限购不限贷产品的价值要放在全球维度下，重新定义和评估。

03不限购不限贷产品如何投资？瞄准三要素：核心地段+优质产品+成长性

但是即便如此，投资作为一项“概率性盈利”行为，一定要做足功课，毕竟“闭着眼睛买房的时代已经成为历史”，在当下，对深圳不限购不限贷产品做资产配置，也要讲究策略。在建设示范区的大时代背景下，投资深圳的不限购不限贷产品，一定要找准能代表城市未来几十年甚至上百年高度的顶级核心资产。什么是楼市的核心顶级资产？深圳壹地产总编辑陶文杰给出过定义： 一线城市+核心地段+优质产品+成长性

一线城市自不用多说，深圳作为一线城市中最年轻的城市，后来者居上，根据9月份联合国发布的《全球城市竞争力报告2018-2019-全球产业链：塑造群网化城市星球》显示：深圳城市竞争力排名超过北京、上海，位居全国第一，全球第四！

可以说，深圳是一线城市中最能打出暴击的选手，加上大湾区和示范区的“双区驱动”，未来前景很有想象力。 所以，在深圳做资产配置，就看这个等式： 核心地段+优质产品+成长性=极具战略配置价值的史诗级机会

所谓千里马常有，而伯乐不常有。在深圳，是“富豪常有，而史诗级战略配置机会不常有”。

能完全符合这三个条件的史诗级投资机会，并不常见。要不然深圳招商双玺开盘时，也不能有那么多带着5千万巨款的富豪，蹲在角落等摇号。而且据深圳壹地产总编辑陶文杰分析： 深圳的核心资产价值才到半山腰

这是因为一个城市的顶级资源本身就是有限的，尤其是深圳这种经济体量大、土地面积有限、人口流入庞大的城市。目前来看，全国资本已经杀入深圳，抢夺楼市优质资源，而随着深圳城市价值再一步跃升，未来，这些顶级楼市资源就是金字塔的塔尖，是全世界资本一起争夺的高地，价值还很有想象前景。

04核心地段在哪里?南山是深圳的核心蛇口是核心的核心

那么，满足“核心地段、优质产品、成长性”这三个条件的史诗级战略配置机会在哪里呢？壹地产逐一为大家分析：关于核心地段——

目前来说，南山是深圳不可取代的核心高地，从经济体量来看，深圳市南山区上半年GDP达2698.39亿元，总量继续稳居全省区(县)第一。

数据来源：深圳市统计局，制图：深圳梦

从科技和创新能力看，南山被誉为中国的“硅谷”，享誉中外，仅一个粤海街道，就走出了中兴、华为、大疆、腾讯等超80家上市公司！再加上以“前海”为代表的金融力量，南山堪称深圳的科创中心和金融中心。 而且，最重要的是，南山作为后起的城市中心，在城市规划上最具前瞻性和国际性，在深圳站在全新的历史起点，向着更高、更远的目标迈进之际，南山不会像第一代城市中心罗湖一样，被时代慢慢遗忘，而是将站立在时代潮头，引领城市不断蜕变。而南山世界瞩目的实力则源起于蛇口，蛇口作为中国改革开放的窗口，孵化了包括招商银行、平安保险、招商港口、华为、万科、中集在内的众多实力强企，这些企业是南山的形象代言，也是南山强大竞争力的重要组成部分。

也就是说，蛇口是推动南山崛起的原始力量，而在国家深化改革开放进程之际，蛇口也将承担起新的历史使命，焕发新的生机。因为与其它区域相比，蛇口拥有的历史沉淀和国际文化底蕴，在深圳最具独特性。

众所周知，蛇口作为打响中国改革开放第一炮的地方，是最早与国际发展接轨的区域，这里是深圳国际人口密度最高的区域。

据相关数据统计：最近5年来蛇口登记在册的境外人士增加了约7倍，超过1/3的境外专家住在蛇口。（数据源自：全球奢侈地产）同时，蛇口也是深圳国际学校最多的区域，加上明年正式开学的太子湾国际学校，蛇口有7所国际学校。可以说，蛇口是深圳国际化氛围最浓厚的地方。深圳要建设国际标杆城市，蛇口无疑是最好的融合范本和过渡桥梁。大湾区规划、先行示范区文件及六年行动方案也对蛇口委以重任。 先行示范区文件提出：要有序推动国际邮轮港建设。

蛇口拥有南中国最大的港口基地——蛇口邮轮母港，自开通至今，邮轮母港已带来超600万的人流量，是大湾区首屈一指的邮轮港，在示范区文件要求下，蛇口邮轮母港将进一步发挥能效，产生更大的经济和社会效益。

▲蛇口邮轮母港

示范区六年行动方案提出：要坚持高标准高质量建设前海蛇口自贸区。

蛇口作为前海蛇口自贸区的重要组成部分，将担当重要使命。而且近两年，前海扩容作为一项重量级战略，一直被反复提及，虽然正式的扩容方案还未出台，但是已酝酿已久，文件发布只是时间问题。前海扩容之下，前海蛇口自贸区的影响力更加势不可挡，而蛇口的地位和价值也将进一步跃升。 此外，在示范区六年行动方案曝光后，南山常委会议召开，点名蛇口作为重点片区进行建设。

而且蛇口还是南山对标国际，建设世界一流湾区总部经济带的重要一环。

南山区委书记王强曾在接受南方日报记者专访时公开表示：

南山将坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，沿深圳湾串联超级总部基地、后海金融商务总部基地、蛇口片区和前海片区，打造一条湾区总部经济带，将深圳湾ＣＢＤ建设成为世界一流的湾区ＣＢＤ。

不难发现，大湾区和示范区之下，蛇口的魅力将再次爆发，以独特的定位和国际氛围代言深圳的国际高度，是南山永远熠熠生辉的价值高地，也是深圳核心的核心。

05招商蛇口太子湾深圳核心资产的代表作品

关于优质产品和成长性——

经过前文的分析，不难发现，在蛇口向新的时代征程迈进之际，以蛇口邮轮母港为代表的港口经济是重要的增长极，将为蛇口带来强大的人流红利和经济活力。

令人惊喜的是，在这个最具价值爆发潜力的地方，招商蛇口依托邮轮母港，潜心打造了一个总建面约170万㎡的国际综合体——招商蛇口太子湾。壹地产认为，这个项目是最能体现深圳物业品质高度的最佳代表之一。要知道，招商蛇口是什么来头？世界500强企业招商局集团旗下控股公司。蛇口片区的发轫者和深耕者，开发了海上世界、招商双玺等一众堪称经典的项目。

本次打造的太子湾项目更是招商蛇口践行“前港-中区-后城”模式的典型范本，也是国家实施“一带一路”战略的重要支撑，拥有几大“绝杀”优势。

政策战略高地+得天独厚的山海资源

招商蛇口太子湾既位于大湾区湾芯，又处于前海蛇口自贸区，是双重国家战略叠加之地。

而且项目背靠大南山，面朝深圳湾，衔接15公里滨海长廊，环拥10多个生态公园，自然资源得天独厚，难得一见。

“海陆空轨”立体交通体系

招商蛇口太子湾拥有强大的海陆空轨交通体系，以项目为原点，可辐射整个世界。

海：作为深圳的海上门户，招商蛇口太子湾借助邮轮母港，可畅达香港、澳门、珠海等城市。

陆：项目与南海大道南延段、太子湾大道、邮轮大道、望海路、微波山隧道等城市主、次干道无缝链接，驾车可便捷通达深圳各个区域及周边各大城市。

空：项目周边环绕香港、澳门、深圳、珠海，广州五大国际机场，如此难得的区位优势，难得一见。

轨：项目交汇地铁2号线、5号线和12号线（在建），距离已开通的2号线（蛇口港站）仅500米左右。

5号线延长线9月底刚刚开通，赤湾站和2号线无缝对接，进一步提高了项目出行的便捷性。待12号线开通，通过这三条地铁线路，可快速通达福田、前海、南山、宝安、西丽、深圳北、机场东等各个重点区域。

深圳K11首站+国际配套齐聚

招商蛇口太子湾将进驻深圳首个K11购物中心，K11作为全民艺术消费场所和大众打卡艺术胜地，一旦落定，将与项目周边的海上世界、蛇口价值工厂等形成组团效应，进一步加大蛇口的艺术吸附力，奠定蛇口的国际化地位。此外，项目还拥有诸多国际化商业配套，比如太子湾国际医院、太子湾国际学校、太子湾五星级酒店等。